Признание договора купли продажи земельного участка недействительным

Добрый день, уважаемые посетители! В этой статье обсуждается тема Признание договора купли продажи земельного участка недействительным. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Стандартная стоимость…

Условия признания договора купли-продажи земельного участка недействительным

Законодатель подразделяет согласно ГК, ст. 166 незаконные сделки купли-продажи на:

• оспоримые;
• ничтожные.

Доказывать ничтожность сделки в суде нет необходимости, незаконными могут быть только последствия этой сделки. Незаконность оспоримой сделки требуется рассматривать в судебном порядке.

Признать ее недействительной полностью или частично, значит считать нелегитимными последствия правового действия для всех участников. Оспорить сделку могут заинтересованные лица, которые сомневаются в законности заключенного договора.

Признать сделку недействительной суд сможет, если будет установлено, что:

• в момент подписания соглашения один из участков не давал себе отчета в том, что делает;
• на участника договора имели место угрозы, принуждения, он попал в тяжелые обстоятельства;
• земля была приватизирована с нарушениями закона;
• участник соглашения (юрлицо) совершил сделку, не имея на то законодательного права;
• заключение соглашения произошло с одной стороны недееспособным лицом;
• одним из участков являлся несовершеннолетний гражданин, который принимал участие в соглашении без законных представителей.

Истцу потребуется, например, доказать, что субъект договора находился в алкогольном или наркотическом состоянии, поэтому не мог руководить своими действиями.

В другом случае, когда заинтересованное лицо было введено в заблуждение по поводу последствий сделки, находилось под угрозами или шантажом, то помимо признания сделки недействительной в пользу последнего потребуется выплатить компенсацию за моральный ущерб.

Юридические лица не могут выходить за рамки своей уставной деятельности. При превышении законных ограничений на покупку земли, относящейся к определенной категории, возможно оспаривание действий юрлица. К примеру, нефтяная компания не имеет право приобретать сельскохозяйственный участок, чтобы заниматься на нем добычей нефтепродуктов.

Дополнительные моменты

Каким образом в суде договор купли-продажи земли признается недействительным, какова эта процедура? Для начала один из субъектов, который был участником соглашения, или другое заинтересованное лицо, устанавливает факт нарушения своих прав. Затем он обращается в орган судебной власти для оспаривания сделки, т. к. считает ее или последствия невыгодными.

С этой целью требуется:

• проанализировать последствия сделки;
• подыскать законные основания для признания ее недействительной;
• собрать доказательства;
• получить при необходимости консультацию у специалистов;
• выяснить подсудность дела;
• составить исковое заявление.

Для оформления можно использовать типовой бланк искового заявления. Но необходимо учитывать, что суду не так просто признать договор купли-продажи недействительным, поэтому заинтересованному лицу лучше обратиться за составлением бумаги к профессионалам.

Решение суда

Собирая доказательства, истцу придется привлечь свидетелей, которые были очевидцами незаконных действий (вымогательства, угроз и т. д.). Например, чтобы сделка была признана мнимой, потребуется справка о наличии задолженности у продавца, что будет свидетельствовать о его стремлении переписать свое имущество, уклоняясь от уплаты. Решение суда может основываться только на конкретных фактах.

Суду потребуется установить, действительно ли одна из сторон нарушила закон, каким образом последствия сделки повлияли на участников, возможно, их финансовое или моральное состояние.

Если, например, было продано имущество, которое по праву принадлежит несовершеннолетнему, суд в первую очередь будет защищать права ребенка. Ведь по закону его представители могут только заботиться о земельном участке до достижения ребенком совершеннолетия. Затем о продаже собственности принять решение сможет он сам. Нюансов для признания договора недействительным – множество.

Возврат налога

В Налоговом кодексе, ст. 388, п. 1 говорится, что плательщиком налога следует признавать физлицо и предприятие, которое считается собственником или владельцем участка, если он является объектом налогообложения согласно ст. 389.

Налогоплательщиком может быть лицо, которое имеет на имущество права:

• собственности;
• пожизненного наследуемого владения;
• постоянного (бессрочного) пользования.

В ГК, ст. 131, п. 1 сказано, что при переходе вещных прав на землю от одного лица к другому, требуется их государственная регистрация. Только после регистрации сделки купли-продажи на нового хозяина право собственности на участок следует считать зарегистрированным (ФЗ №122, ст. 2).

Дата регистрации – это день, когда в госреестр будут внесены новые данные в отношении участка. До этого момента плательщиком налога на землю считается продавец, а после регистрации – покупатель.

Но ситуация с уплатой налога будет отличаться. Когда продавец (истец) расстался со своими правами добровольно, это одно, а если у него права были отобраны, выяснились обстоятельства, из-за которых он обратился в суд, чтобы вернуть их, и т. д., это абсолютно другое.

Третья ситуация, когда земля отбирается судом и передается другому лицу. В любом случае у того, кто платил налог на землю, которую пришлось отдать из-за незаконности сделки, возникает вопрос, можно ли вернуть уплаченные средства?

Из судебной практики можно сказать, что при признании договоров купли-продажи недействительными, каждой из сторон присуждается возвратить другой все, что было получено и потрачено при сделке (ГК, ст. 167, п. 2).

С данной точкой зрения не согласны налоговики. Они считают, что с момента возникновения прав на собственность до момента их прекращения и перерегистрации (возвращения) другому лицу, оплачивать налог на землю должно лицо, которое фактически владело участком и правами на него.

Требования налоговиков не всегда поддерживаются судами первой и последующих инстанций, т. к. последние становятся на стороны налогоплательщиков.

Арбитры опираются на статьи Налогового кодекса, где говорится, что обязанность по уплате налогов возникает и прекращается при наличии оснований. В соответствии с НК, гл. 31 для уплаты налога на землю у лица должны возникнуть определенные обстоятельства, т. е. появиться право собственности или бессрочного владения участком.

Когда суд признает сделку недействительной (ГК, ст. 166, п. 1), как оспоримую или ничтожную, последствия, к которым она приводит, отпадают сами собой. Фактически сделку следует считать недействительной с момента заключения договора.

Судьи приходят к выводу, что сумму уплаченных средств по налогу на землю лицом, которое вступило в свои права на участок после госрегистрации, а потом их утратило, следует возвращать.

В законодательстве РФ говорится, что в суде оспаривается возникающее право на землю и сам договор купли-продажи, но никак не запись о госрегистрации, которая делается в ЕГРН.

При обращении в суды высшей инстанции со стороны налоговиков возможно доказать, что признание недействительным договора не влечет за собой признание неплательщиком лица, когда к нему переходят права на участок.

Поэтому субъектам договорных отношений следует понимать, решение суда может быть различным в каждом отдельном случае, многое зависит от компетентности судей и представителей налоговых органов.

Услуга юриста в помощь

Составление не только договора купли-продажи, но и искового заявления лучше доверить специалистам. Но заинтересованному лицу следует помнить, что подобные иски подаются в течение года или 3 лет, если речь идет о ничтожной сделке, и с момента, как выяснится о нарушении прав и закона.

Истцу лучше обратиться за услугами в юридическую компанию, которая занимается подготовкой и подачей подобных исков, а затем отстаивает права своих клиентов на судебных заседаниях. После подготовки бумаг в дальнейших слушаниях заинтересованное лицо может и не участвовать.

Обычно специалисты предлагают перечень и других услуг:

• консультации по любым юридическим вопросам касательно гражданских споров о недвижимости;
• преставление интересов клиентов не только в суде, но и перед муниципальными (государственными) органами;
• ведение переговоров в досудебном порядке;
• другие.

Возможные последствия

Признать договор недействительным возможно при наличии одного или нескольких элементов, которые противоречат закону. Если, к примеру, в договоре будет указана одна площадь участка, а по кадастровому паспорту числится другая, этого достаточно для признания соглашения недействительным. Ведь от указанной площади зависит расчет стоимости земли при продаже, а от последней величины – размер подоходного налога, который потребуется уплатить продавцу.

При рассмотрении обстоятельств может оказаться, что у сторон не было противозаконных умыслов. Тогда суд обяжет обоих вернуть все к исходному состоянию.

Если это станет невозможным, например, покупатель успел за время пользования участком возвести на нем строение, облагородил территорию, т. е. затратил средства, то он должен продавцу вернуть его стоимость. При выявлении судом умыслов со стороны обоих участников сделки, суд конфискует имущество в пользу государства.

Рекомендации истцу

Истцу изначально следует составить столько экземпляров заявления, столько ответчиков он указывает в тексте. После принятия прошения к рассмотрению все копии будут направлены судом к ним для ознакомления с претензиями.

Если cпор необходимо рассмотреть между физлицами, то иск подается в гражданский (районный) суд. Когда одна из сторон – юрлицо, то данный вопрос сможет рассмотреть только арбитражный суд.

Фактически при подаче иска продавец будет оспаривать право покупателя на участок, которое тот получил и официально зарегистрировал.

Для этого истцу потребуется доказать свою правоту, предъявив сам договор купли-продажи и другие бумаги по требованию:

Обстоятельства	Доказательства
Продавец в момент совершения сделки был дееспособен, но не понимал, что делает. Это подтверждается различными обстоятельствами.
У продавца действительно есть нарушения психики, которые приводят к неадекватности поведения: расстройство (раздвоение) личности; психическое расстройство; заболевание головного мозга; др. нарушения.	Суду потребуется представить: свидетельские показания граждан, которые подтвердят неадекватное поведение гражданина; амбулаторную карту с внесенным в нее диагнозом и рекомендациями по лечению; заключение медкомиссии, которое было выдано для признания гражданина инвалидом; другие медсправки.
Продавец является инвалидом.	Необходима: справка об установлении инвалидности; выписка из акта, который составляется при заседании ВТЭК.
Продавец безграмотен.	Нужны: показания свидетелей; справка о наличии или отсутствии образования.
При заключении договора были нарушены требования закона.
Земельный участок находится в общей собственности супругов. Но для заключения сделки нотариально оформленное согласие со стороны второго супруга представлено не было.	Требуется предъявить: свидетельство о браке; документ, подтверждающий приобретение участка супругами.
Договор со стороны продавца был заключен в момент, когда на участок наложили арест по разным причинам, и еще не сняли.	Будет необходимо: постановление суда о наложении ареста; исполнительный лист о взыскании долгов; постановление о снятии ареста, которое произошло намного позже.

Понятие недействительности сделки и ее правовые последствия

Недействительность договора – это его несоответствие нормам закона. Различают ничтожность сделки и ее оспоримость. Первое качество заключенного соглашения говорит о том, что оно не порождает правовые последствия в момент заключения, ничтожно по своей сути. Договор будет признан таковым вне участия в этом вопросе суда. Соответственно, он не будет порождать никаких последствий. Оспоримость сделок говорит о том, что за признание ее таковой можно побороться в суде, хотя не факт, что он признает правоту истца. Сделка может быть признана оспоримой целиком, так и в части. Ничтожная сделка в любой недвижимостью, включая земельные участки, реализацию квартир признается таковой под определенными условиями. Поэтому важно, чтобы ведение сделки проходило под контролем юристов, опытных риэлторов с тем, чтобы не возникли впоследствии неблагоприятные правовые последствия для обеих сторон правоотношения.

В статье 167 ГК РФ установлены последствия признания сделки не соответствующей закон:

1. С момента заключения договора он может быть признан не соответствующим закону.
2. По участникам соглашения: в отношении их по общим основаниям работает правило двусторонней реституции. По п. 2, ст. 167 стороны возвращают друг другу то, что было получено по итогам сделки. Возврат происходит в натуре, если это невозможно сделать по объективным и субъективным причинам, то с учетом стоимость полученного по сделке имущества.
3. Будущее окончание сделки, если их сущности договора следует, что оно может быть в будущем прекращено.
4. Использование правил односторонней реституции. Например, это происходит в ситуации, когда одним из участников возвращать нечего, то исполнение само по себе не происходило. Также аналогичные правила используются в случаях, когда у одной из сторон присутствует противоправный умысел.

Процесс оспаривания сделки

Для признания сделки не соответствующей закону, а также компенсации потерпевшей стороне ущерба, необходимо подготовиться к судебному разбирательству. Процесс включает в себя несколько этапов:

• анализ последствий заключения договоров и поиск оснований, предусмотренных законом для признания сделки не соответствующей закону;
• подготовка и сбор документов;
• поиск доказательств.

Как в любой судебный процесс, дела об оспаривании договоров по отчуждению или покупки земельных наделов, имеют определенные нюансы. Поэтому часто заинтересованным лицам для представления суду более выгодной собственной позиции, необходима помощь юриста.

Написание искового заявления должно отвечать правилам ст. 125 АПК. Документ составляется в нескольких экземплярах, по числу лиц, которые принимают участие в спорном деле. Раньше иск передавался в АС РФ только лично, свидетельствующий о том, что документ принят. В настоящее время альтернативой бумажному варианту выступает электронный формат.

Реквизиты иска перечислены в АПК, они остались неизменными:

• наименование судебного органа, куда подается заявление;
• данные истца, ответчика;
• суть требований;
• цена иска;
• перечисление доказательств, которые говорят в пользу истца с указанием на НПА;
• основания иска.

К иску прикладываются документы, которые подтверждают, что договор был заключен. А также доказательства незаконности сделки.

Если суд примет исковое заявление и не найдет в нем ошибок, то в течение 5 дней выносится определение и возбуждается исполнительное производство.

Суд обязан внимательно рассмотреть дело, понять – действительно ли имелись основания к тому, чтобы признать сделку не соответствующей закону. Например, если договор признается мнимым, требуется справка о наличии долга у продавца: это будет говорить о том, что он стремится переписать имущество до заключения основного договора. Но решение суда должно быть основано на фактах, которые свидетельствуют о том, что сделка была заключена в разрез с нормами законов.

В судебном заседании суд будет устанавливать, действительно ли стороны нарушили закон, а так же, каким образом негативные последствия заключенного договора оказали воздействий на его участников, на их состояние, как имущественное, так и моральное.

Если было реализовано имущество, которое принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, суд будет защищать интересы несовершеннолетнего гражданина. Его законные представители, согласно закону, обязан заботиться о его имуществе, то есть о наделе. Потом, при достижении им возраста совершеннолетия, он может полностью реализовывать свои права, включая распоряжение земельным участком.