Регистрация перехода права собственности на земельный участок

Здравствуйте, дорогой посетитель! Сегодня мы поговорим по теме Регистрация перехода права собственности на земельный участок. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Порядок регистрации перехода права собственности на земельный участок

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

За регистрационными действиями обращаются лица, являющиеся собственниками, их законные представители, участники договорных отношений (ст. 15 закона № 218-ФЗ). Процедура проводится в Регистрационной палате (Росреестре), куда можно обращаться напрямую или через МФЦ (в качестве посредника), независимо от местоположения по отношению к земельному участку. Перечень бумаг, результат процедуры и размер госпошлины будут в любом случае одинаковы. Отличия касаются реквизитов для оплаты последней и сроков проведения регистрационных действий.

Подача документов возможна:

в бумажной форме при личном обращении или посредством отправки заказным письмом;
в электронной форме при условии подписания электронной подписью.

Процедура перерегистрации включает следующие этапы:

Возникновение оснований для перерегистрации (сделка купли-продажи, наследование, дарение и т. д.).
Сбор необходимых документов (перечень ниже).
Обращение в Росреестр с заявлением на госрегистрацию.
Проверка на месте на предмет полноты пакета бумаг, содержания, соответствия действующим требованиям.
Проверка документов на предмет подлинности, наличия у заявителей соответствующих прав и отсутствия ранее заявленных (зарегистрированных) прав на этот же ЗУ.
Внесение данных в ЕГРН о смене собственника (при условии отсутствия оснований для отказа или приостановления процедуры).
Выдача заявителям выписки из ЕГРН, удостоверяющей регистрационные действия.

Законодательством не установлены точные сроки обращения в Росреестр для перерегистрации ЗУ. Но до проведения регистрационных действий и внесения данных в ЕГРН новый собственник не может распоряжаться ЗУ по своему усмотрению.

Заявление в Росреестр

Один из основных документов для перерегистрации – заявление установленного образца. Специальный бланк выдается в момент личного обращения за услугой. Как правило, его заполняет регистратор, а заявитель только проверяет внесенную информацию, заверяя ее собственной подписью с расшифровкой фамилии.

При подаче почтой или в электронной форме заявитель заполняет заявление самостоятельно. Для этого можно использовать представленный ниже бланк, где следует указать:

основания для государственной регистрации;
личные данные заявителей (бывшего и будущего собственников);
технические и кадастровые характеристики ЗУ;
желаемый способ получения документов по окончании регистрации.

Необходимые документы

Кроме заявления, для проведения регистрационных действий требуется пакет документации, подтверждающей правоспособность заявителя:

Паспорт. Подтверждает личность заявителя и законную возможность обращаться за регистрационными действиями.
Межевой план земельного участка. Обозначает четкие границы территории, на основании которых данные вносятся в Государственный реестр. В случае отсутствия нужно предварительно заказать план у аттестованного кадастрового инженера. С 2022 года любые сделки с ЗУ, не прошедшими процедуру межевания, запрещены.
Документальное основание для перерегистрации. Если это будет договор имущественной сделки (например, купли-продажи), его следует подавать минимум в 3-х экземплярах.
Правоустанавливающие документы предыдущего собственника.
Квитанция об оплате госпошлины (о ее размерах ниже). Платеж совершается от имени нового владельца ЗУ.

В отдельных ситуациях перечень может быть дополнен дополнительными разрешениями:

Нотариально заверенной доверенностью, если от имени одной из сторон в процессе перерегистрации принимает участие представитель.
Согласием супруга на сделку (если сторона состоит в браке) или справкой об отсутствии брачных отношений. Для отчуждения земельного участка, который не относится к совместно нажитому в браке имуществу, получать разрешение второго супруга не нужно.

Специалист МФЦ или Росреестра после приема бумаг выдает расписку, где указаны:

перечень полученных документов;
дата получения;
дата вторичного обращения.

Специальный онлайн сервис на сайте Росреестра позволяет отслеживать по номеру расписки ход рассмотрения заявки и узнать, когда регистрационные действия будут завершены.

Госпошлина, расходы

Перерегистрация права собственности – платная услуга, которая предоставляется после уплаты государственной пошлины. Для переоформления ЗУ, предназначенных для индивидуального жилищного или гаражного строительства, огородничества, садоводства, ведения личного дачного или подсобного хозяйства сумма для всех субъектов РФ составляет 350 руб. ( ст. 333.33 НК РФ ).

Реквизиты для оплаты пошлины при обращении через МФЦ или Росреестр будут отличаться. Необходимые сведения для каждого ведомства размещены на официальном сайте Росреестра.

Среди других расходов для перерегистрации земли возможны:

Кадастровые работы (установление границ, геодезическая съемка, составление межевого плана и пр.)– от 2022 руб. в зависимости от местоположения ЗУ.
Нотариальное сопровождение – в зависимости от вида услуг. Например, заверение каждого документа, что требуется при отправке почтой, обойдется от 200 руб. без учета оплаты услуг правового и технического характера.

Сроки регистрации

Продолжительность процедуры установлена ст. 16 закона № 218-ФЗ

Условия подачи	Срок исполнения, раб. дней
	Регистрация собственности	Регистрация собственности + Кадастровый учет
Напрямую в Росреестр	7	10
Через МФЦ	9	12
Через нотариуса или на основании свидетельства о на наследовании	3 (при подаче в бумажной форме)	—
	1 (при подаче в электронной форме)

Переход права собственности на земельный участок в виде отчуждения

Отчуждение ЗУ – комплекс действий по передаче права собственности (то есть владения, пользования и распоряжения) на объект от нынешнего собственника другому лицу на возмездной или безвозмездной основе.

Передача земли по доверенности, в аренду или доверительное управление не является отчуждением. Поскольку в этом случае не передается право распоряжения объектом, и собственник остается неизменным.

Виды отчуждения:

Добровольное – собственник является инициатором по передаче своего имущества в собственность другому лицу посредством заключения соответствующего договора (купли-продажи, дарения, обмена, пожизненной ренты и пр.)
Принудительное – проходит без учета мнения собственника на основании документа (обычно решения суда), где изложены причины и основания таких действий. Например, при ненадлежащем использовании земли, конфискации в счет выплаты штрафов и пр.

Согласно ст. 52 ЗК РФ, процедура проходит с учетом требований гражданского законодательства и обязательным переоформлением смены собственника. При этом учитывается перечень земель, для которых проведение процедуры невозможно в принципе или требует на это специального разрешения (ст. 27 ЗК РФ). К таким относятся:

природные заповедники и национальные парки;
особо ценные объекты культурного наследия;
места воинских и гражданских захоронений;
объекты из состава лесного фонда;
загрязненные земли (радиоактивными веществами, опасными отходами);
используемые для линий коммуникаций и связи в интересах защиты государственных границ, объектов космической инфраструктуры, производства ядовитых веществ и пр.

Особенности сделок купли-продажи

Один из наиболее распространенных вариантов отчуждения недвижимости – заключение договора купли-продажи. Он является заключенным сразу после подписания сторонами, но переход права собственности на его основании требует обязательной государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ. При этом для земельных участков действует ряд требований (ст. 37 ЗК РФ):

Купля-продажа возможна только для ЗУ, прошедших кадастровый учет. Они идентифицируются в Росреестре через уникальный кадастровый номер. В соответствующем договоре отчуждения обязательно должны быть указаны сведения о местоположении, площади, виде разрешенного использования и других характеристиках. С 2022 г. постановка на кадастровый учет может осуществляться одновременно с регистрационными действиями, если она не выполнялась ранее.
В договор купли-продажи не могут быть включены пункты о возможности продавца выкупить ЗУ обратно по своему усмотрению, ограничении его ответственности при предъявлении требований на землю со стороны третьих лиц, а также об ограничении дальнейшим распоряжением ЗУ (включая ипотеку, передачу в аренду и прочие сделки). Подобные условия являются недействительными.
Продавец обязан сообщать покупателю исчерпывающую информацию об имеющихся ограничениях по использованию земли и наличии обременений.
При предоставлении продавцом ложных сведений относительно ЗУ, которые могут влиять на цену и принятие решения о покупке, покупатель может требовать снижения цены или расторжения сделки с возмещением причиненных убытков. Речь идет о качественных показателях земли, разрешениях на застройку, наличии обременений, использовании соседних участков, существенно влияющих на продаваемый объект и т. д.
Сторонам запрещается самостоятельно менять целевое назначение земельного надела и условия его использования.

Что получает собственник после регистрации

Итогом перерегистрации будет внесение в Государственный реестр данных о новом собственнике, основаниях для регистрационных действий, месторасположении, площади и кадастровых характеристиках ЗУ. Собственник по окончании процедуры получает выписку из ЕГРН – правоудостоверяющий документ, который официально констатирует переход права собственности. Впоследствии его нужно будет прилагать к заявлениям, когда потребуется подтверждать владение землей на законных основаниях.

Кадастровый паспорт участка с 2022 г. собственникам ЗУ не выдается. Содержащаяся в нем информация отражается в выписке из ЕГРН, в т. ч. кадастровый номер ЗУ, разрешенное использование, графическая схема, границы, площадь и пр.

С даты государственной регистрации собственник получает законное право распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению (продавать, дарить, завещать и т. п.) и защищать его от посягательств третьих лиц, не забывая при этом учитывать вид разрешенного использования участка.

Возможен ли отказ в государственной регистрации

Регистратор вправе отказать заявителю в регистрации, приостановить процедуру или вернуть документы без рассмотрения при наличии установленных законом оснований (ст. 25-26 закона № 218-ФЗ). Среди допустимых причин:

заявителем является ненадлежащее лицо;
в заявлении отсутствуют ключевые сведения;
выявлены противоречия между существующими и заявленными правами на конкретный ЗУ;
содержание или форма документов не соответствуют законодательным требованиям или у регистратора есть сомнения в их подлинности;
правообладатель не предоставил необходимые документы;
отсутствие сведений об уплате госпошлины;
несоответствие характеристик ЗУ: пересечение границ другого надела или населенного пункта, нарушение требований по предельным размерам (минимальным или максимальным), отсутствие прохода или проезда, расхождение данных в межевом или кадастровом плане с требованиями законодательства и пр.

Заявитель уведомляется о причинах принятого решения по своей ситуации и получает рекомендации по исправлению нарушений и допустимых для этого сроках (1-3 месяца, в зависимости от обстоятельств). После их выполнения можно подать бумаги повторно. При этом госпошлину требуется уплатить еще раз. Если установленные регистратором сроки будут пропущены, в процедуре государственной регистрации будет отказано. В таком случае обращаться за защитой своих интересов можно в суд.

Процедура регистрации перехода прав на земельный участок может иметь ряд нюансов в зависимости от оснований ее проведения. Какие действия нужно предпринять для регистрации права собственности в вашем случае? Какие подготовить документы? Как минимизировать риски отказа в регистрации? На бесплатной консультации юристы сайта готовы ответить на все интересующие вас вопросы. При необходимости специалисты обеспечат полное правовое сопровождение любых сделок в отношении земельных участков.

Переход права на участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Любой объект капитального строительства (здание, сооружение, имущественный комплекс) не может существовать в отрыве от земли. Одним из главных видов использования земельного участка является строительство.

Переход права на участок земли при отчуждении расположенного на нем объекта недвижимости имеет ряд особенностей, предусмотренных законодательством.

Общее правило, установленное для случаев распоряжения недвижимостью, гласит – одновременно с переходом права собственности на объект капитального строительства к покупателю переходит и право собственности на участок земли. Существует и обратное правило – не допускается отчуждение земли без одновременной продажи здания, находящегося на нем, если они принадлежат одному правообладателю. Данные положения предусмотрены статьями 273, 552 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Земельного кодекса РФ.

На практике, при совершении сделки по отчуждению здания, в договоре предусматривается условие об одновременной продаже (мене, дарении) земельного участка. Если отчуждению подлежит участок земли, договор содержит условие о продаже здания, расположенного на нем. В общей стоимости имущества, передаваемого по возмездному договору отчуждения, отдельно указывается цена участка земли и объекта капитального строительства. Такое условие необходимо соблюдать для урегулирования потенциального спора между сторонами договора.

Оформление указанного договора отчуждения участка земли и зданий на нем требует указания всех идентификационных признаков отдельно по каждому объекту. Для земельного участка такими сведениями являются:

Адрес (местоположение);
Общая площадь участка;
Кадастровый номер участка;
Категория земель и вид разрешенного использования;
Сведения из ЕГРП о регистрации права, подлежащего переходу в рамках текущей сделки.

Для объекта капитального строительства эти сведения включают:

Адрес объекта;
Общая площадь здания, а также, по усмотрению сторон, жилая площадь;
Кадастровый (условный) номер объекта;
Данные из ЕГРП о регистрации права, подлежащего переходу в рамках текущей сделки.

Обязательным условием для последующей регистрации перехода права является определение момента фактической передачи имущества новому правообладателю, который фиксируется в отдельном акте приема-передачи либо в самом договоре.

В судебной практике встречаются случаи, когда при отчуждении объекта капительного строительства в договоре отсутствует условие об одновременном переходе прав на участок земли. В этой ситуации у нового правообладателя возникает право требовать у предыдущего собственника (владельца) оформления перехода прав на землю. В случае отказа от регистрации перехода прав на участок, новый правообладатель имеет право подать исковое заявление в суд для защиты своих интересов.

Понятие перехода права на земельный участок. Юридические факты, с которыми связан переход права

Земельный участок входит в перечень объектов недвижимого имущества, определенный статьей 130 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в отношении участка земли применяются все правила, предусмотренные законодательством для оформления перехода прав на недвижимость.

Статья 131 Гражданского кодекса РФ регламентирует, что вещные права на недвижимые вещи (в том числе, и на земельный участок) подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 01 января 2022 года вместо ЕГРП в Российской Федерации будет действовать Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН), который будет содержать сведения о переходе прав на землю.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу

02

Бесплатная горячая линия
(регионы РФ)

8 800 350 14 85

03

Консультация по телефону
(Москва и область)

8 499 938 59 55
Узнать цены на услуги юриста по земельным спорам

К вещным правам на участок земли, подлежащим государственной регистрации, относятся:

Право собственности;
Право пожизненного наследуемого владения;
Право постоянного пользования;
Ипотека;
Сервитуты.

Юридическим фактом, с которым законодатель связывает переход права на землю, является дата государственной регистрации и внесения сведений в ЕГРП. Именно с этого момента переход права на участок земли вступает в силу.

Подтверждение перехода права собственности содержится в правоустанавливающих документах на земельный участок, а с 15 июля 2022 года – в Выписке из единого государственного реестра прав.

Самым распространенным случаем в земельных правоотношениях является переход права собственности на участок, который осуществляется путем заключения возмездной или безвозмездной сделки отчуждения (купля-продажа, мена, дарение). Важно, что с 2022 года государственной регистрации подлежит только переход права собственности, тогда как до этого времени регистрационные действия совершались и в отношении договора.

Порядок государственной регистрации перехода права на земельный участок

Для передачи прав и обязанностей на участок земли новому правообладателю переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

Федеральный закон от 21 июля 2022 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирует, что под регистрацией перехода права понимается совершение уполномоченным государственным органом определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. Таким юридическим актом является внесение сведений о переходе права в ЕГРП. Из этого следует, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и участок земли, возникает с момента регистрации перехода права на него.

Для регистрации перехода права на участок заявители представляют документы в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Регистрационными действиями в отношении перехода прав занимаются указанные органы Росреестра.

Срок обращения для регистрации перехода прав после заключения договора отчуждения участка законом не определен, однако следует помнить, что без совершения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП правовые последствия перехода права не наступают.

Процедура проведения регистрации перехода прав на участок регламентирована Федеральным законом 122-ФЗ и состоит из следующих этапов:

— прием от заявителей необходимых документов для совершения регистрационных действий;
— юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их на предмет соответствия законодательству;
— внесение сведений о переходе права в ЕГРП в виде соответствующих записей;
— выдача заявителям документов, удостоверяющих факт проведения регистрации (Выписки из ЕГРП).

Регистрации перехода права на участок земли считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в Единый реестр прав и выдачи документов заявителям.