Земельные участки под ИЖС: преимущества, виды разрешенного строительства, юридические нюансы

Здравствуй, дорогой гость. В этой статье пойдёт разговор про Земельные участки под ИЖС: преимущества, виды разрешенного строительства, юридические нюансы. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту. Надеемся, что информация Вам пригодится

Строительство на участках земель под ИЖС

Разрешение на строительство положено получать заранее. Без этого документа строить дом нельзя, а если возвести строение, узаконивать его придется через суд, что дорого и долго. Юристы рекомендуют получать разрешение сразу, как только участок приобретен.

Для этого потребуется:

правоустанавливающий документ на землю;
градостроительный план участка;
схема планировочной организации.

Градостроительный план можно получить в администрации. Для этого нужно обратиться с письменным заявлением и дождаться ответа, который придет в течение 30 дней. Последний документ готовится подрядчиком, осуществляющим постройку дома или собственником. Упростить задачу можно, если снять копию с градостроительного плана участка и при помощи карандаша с линейкой обозначить в какой части участка будет расположен дом, а также оформить схему в соответствии с требованиями законодательства.

Рассмотрение документов осуществляется в течение 10 дней. Разрешение на строительство выдается без привязки к конкретному лицу. Если вы купили участок с разрешением на строительство получать новое нет необходимости.

Когда разрешение на строительство получено, необходимо продумать проект жилища. Сделать это можно самому или при помощи специалистов.

Кроме дома, на участке можно возвести:

баню;
гараж;
летнюю кухню;
хозяйственные постройки для размещения вещей и содержания домашних животных.

Этот перечень неограничен: на земле для ИЖС разрешено возведения любых вспомогательных и хозяйственных построек, которые используются в личных целях.

Преимущества участков земли под ИЖС

При покупке земли нужно просчитывать возможные плюсы и минусы, скрытые под ее юридическим статусом. Эти параметры во многом определят удобство пользования и владения имуществом. Все аспекты статуса участка прописываются в документах: их следует тщательно проверять при покупке и учитывать влияние каждой характеристики на последующее использование.

Преимущества участка, предназначенного для ИЖС, следующие:

свобода использования в гражданском обороте — купля-продажа, мена, дарение, залог и наследование не вызовут затруднений;
к участкам подведены все необходимые коммуникации;
разрешена прописка и регистрация почтового адреса;
можно использовать в качестве залога при кредитовании.

Что касается недостатков:

невозможно использование в коммерческих целях;
высокая стоимость;
ограничена возможная этажность строения;
возможно строительство дома только на одну семью.

Таким образом, если ваша цель построить дом для собственной семьи, земля, предназначенная для ИЖС, является оптимальным решением. Часто встречается практика возведения на участках под ИЖС магазинов и СТО: делать этого не следует. Использовать земли для жилых построек в коммерческих целях нельзя. Закон предписывает наказывать владельцев при обнаружении нецелевого использования. Многие боятся обращаться к государственным специалистам и делают все без согласования, при этом забывают, что находиться с чиновниками лучше в одной лодке, а не по разным сторонам баррикад. Если перед вами встал вопрос об использовании земли в целях, кроме жилищных, проконсультируйтесь со специалистами и приобретите или арендуйте для коммерции другой участок.

Законодательное регулирование пользования землями

Использовать землю нужно по правилам, которые диктует закон. Большинство пользователей земли незнакомы с нормами, предписывающими многие правила землепользования, а значит, не имеют представления об азах грамотного обращения с участками.

Требования, связанные с землепользованием, содержатся:

в строительных нормах и правилах (СНиПах);
Земельном кодексе;
Градостроительном кодексе;
градостроительных нормах;
отдельных муниципальных правовых актах.

При строительстве дома придется учитывать ряд правил, предусмотренных в СниП от 04.08.1991:

расположение дома относительно красных линий и границ соседнего участка;
размещение построек на участке относительно друг друга в зависимости от материалов.

Кроме того, СниП предусматривает перечень других строений, допустимых на землях ИЖС. Среди них сооружения, предназначенные для вспомогательного обслуживания: бани, сараи, биотуалеты. Указанные нормы и правила конкретизируют отдельные параметры в зависимости от материалов постройки сооружения.

Для чего нужны СниПы? Они помогают обеспечить пожарную и пользовательскую безопасность имущества, расположенного в зоне жилой застройки. Если в процессе строительства соблюдать предписанные правила, при возникновении возгорания увеличивается шанс локализации огня без широкого охвата близлежащих строений. Надзорные органы могут обнаружить несоблюдение нормативов во время проверки, инициированной в соответствии с планом или обращением гражданина (соседа с которым вы не дружите) и выписать штраф.

О видах разрешенного использования земли

Вид разрешенного использования земли — важная характеристика, именно по ней можно определить, какие строения можно возводить на земле. Владелец земли должен неукоснительно следовать букве закона при использовании своей земли. Кодекс об административных правонарушениях содержит нормы, предусматривающие ответственность за неисполнение этой обязанности.

Федеральное законодательство содержит четкую классификацию видов разрешенного использования и делит их на категории:

основные;
вспомогательные;
условно разрешенные.

Изменение указанной характеристики осуществляется в порядке, предусмотренном правовыми нормами. Чтобы возводить на земле строения, предусмотренные вспомогательным видом разрешенного использования, согласование с государственными органами не требуется.

Что такое земли ИЖС

Земли ИЖС — вид разрешенного использования, предполагающий индивидуальное жилищное строительство. На таком земельном участке можно построить дом высотой не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Эти условия являются ключевыми. Если при проверке будет обнаружено несоблюдение условий, дом снесут.

Терминология земельного права богата близкими понятиями, отчего у простого землепользователя нередко возникает путаница. Так, немало сложностей возникает при соотношении терминов «земли ИЖС» и «земли поселений». Соотносятся эти понятия просто. Земли поселений широкая категория и включает в себя:

зоны деловой застройки;
территории для спецобъектов;
промышленные зоны;
земли для индивидуального жилищного строительства.

Из этого следует, что указанные термины не тождественны и принадлежность участка к землям поселений не гарантирует его пригодность для индивидуального жилищного строительства. Этот аспект следует проверять перед покупкой. Вид разрешенного использования указывается в документах, например, в кадастровом паспорте.

Подпишитесь на дайджест

Самых выгодных предложений на рынке загородной недвижимости

Юридические рекомендации по использованию земель под ИЖС

Покупка земли без помощи юриста — почти всегда лотерея. Как бы ни старался будущий владелец, он не всегда сможет предугадать, какой именно камень преткновения встретится ему на пути к заветному праву собственности на землю.

Проверяйте документы: ваша задача проверить юридическую чистоту земли, определить статус земельного участка, узнать, где пролегают красные линии. Эти параметры позволят вам подстраховать себя от ряда неожиданностей в виде иска настоящего собственника земли, запрета на строительство дома и многих других.
Любому строительству должно предшествовать согласование, иначе есть риск получить предписание на снос строения.
Внимательно изучайте СНиПы: их соблюдение — гарант спокойной жизни в последующем. Надзорные органы могут испортить жизнь постоянными предписаниями, если найдут хоть одно нарушение.
При проектировании обратите внимание, что возведение более трех этажей на землях для ИЖС запрещено. При определении этажности учитываются все этажи дома: подвальный, подземный, цокольный, надземный, технический и мансардный. Поэтому схитрить и увеличить этажность искусственно не получится.

Строительство жилого дома — мероприятие, к которому стоит отнестись со всей серьезностью. В России каждый год сносят сотни домов, построенных с нарушениями. Если вы не хотите попасть в число владельцев утративших имущество из-за своей беспечности, позаботьтесь о соблюдении закона заранее. Обратитесь к специалистам за разъяснениями о последовательности действий при планировании жилого дома. Любые сложности проще предотвратить, чем их решать. Земельные споры длятся долго и обходятся в крупные суммы. Поэтому юристы настоятельно рекомендуют владельцам консультироваться по каждому вопросу.

Нюансы приобретения земельного участка под ИЖС

Чтобы свести к минимуму риски, которые могут возникнуть на любом этапе сделки, советуем воспользоваться услугами грамотного юриста, специализирующегося на земельном праве.

Но, несмотря на сопровождение сделки профессионалом, покупателям рекомендуется ознакомиться с основными этапами прохождения процедуры покупки и оформления права собственности, как на землю, так и на коттедж, который вы планируете на ней возвести.

Первый этап

Если вы определились с выбором, то перед заключением сделки необходимо запросить у продавца следующее:

Свидетельство о госрегистрации права собственности на землю. В этом свидетельстве содержится следующая информация: кому принадлежит участок, кем и когда выдано свидетельство, вид разрешенного использования, категория земли, кадастровый номер и местоположение;
Документ, на основании которого продавец является правообладателем. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи или свидетельство о наследстве;
Кадастровый паспорт и приложенный к нему план участка. Бывают случаи, когда в разделе «Особые отметки» указывается, что границы не установлены. В такой ситуации рекомендуется пригласить геодезиста и провести работы по межеванию во избежание возможных в будущем разногласий с соседями;
Удостоверение личности продавца или уставные документы, если продавец является юридическим лицом;

На этом этапе покупателю рекомендуется обратиться в ЕГРП (Единый госреестр прав на недвижимое имущество) за выпиской, которая содержит информацию о возможных ограничениях или обременениях.

На портале ЕГРП есть удобный сервис для предоставления такой выписки. Эта информация предоставляется любому заявителю, стоимость услуги – 200 рублей.

Второй этап

Регистрация перехода права собственности.

Эта процедура осуществляется в территориальном органе Росреестра, куда обе стороны сделки должны предоставить:

Удостоверения личности покупателя и продавца;
Свидетельство о госрегистрации на имя продавца;
Договор купли-продажи участка и передаточный акт (в трех экземплярах);
Платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины;
Согласие органов опеки, если в свидетельстве фигурируют несовершеннолетние граждане;
Нотариально заверенное согласие на продажу второго супруга, если продавец состоит в браке.

Не позднее чем через месяц выдается свидетельство на имя покупателя. Срок выдачи указывается в расписке, которую стороны сделки получают в обмен на предоставленный комплект документов. На практике, обычно свидетельство бывает готово раньше чем через месяц, но бывают случаи, когда на исправление технических ошибок необходимо дополнительное время.

Итак, на этом этапе вам с помощью специалистов по недвижимости необходимо убедиться в том, что выбранный вами участок:

Не имеет юридических препятствий для продажи. Для этого нужно скрупулезно проверить все документы, предоставленные продавцом. Необходимо сверить идентичность всех данных правообладателя, адрес объекта и характеристики участка;
Соответствует нужной категории и виду разрешенного использования. Вид разрешенного применения должен быть указан ИЖС, а категория – земли населенных пунктов;
Не находится в залоге, аресте и не имеет какого-либо обременения.

Как только вы получите свидетельство о собственности, можно начинать строительные работы.

А чтобы процесс возведения жилья и его последующего оформления в собственность прошел в рамках законодательства и без нежелательных затруднений мы советуем вам ознакомиться с алгоритмом получения необходимых разрешающих и правоустанавливающих документов, связанных со строительством и регистрацией.

Стоимость земельных участков под ИЖС

Благодаря большому количеству бесспорных плюсов, рассмотренных выше, земли под индивидуальную застройку пользуются всевозрастающей популярностью у покупателей.

На стоимость сотки оказывают влияние следующие факторы:

Район и населенный пункт;
Расстояние до МКАД, ближайшей ж/д станции, остановки общественного транспорта, а также до основной а/м магистрали;
Наличие газа, канализации, центрального тепло- и электроснабжения;
Численность людей в населённом пункте;
Развитость инфраструктуры.

Как видим, факторов достаточно много, а, следовательно, и разброс цен за сотку земли в Московской области также велик.

По информации экспертов рынка загородной недвижимости эта цена колеблется в пределах от 25 до 700 тысяч рублей. При этом участок под ИЖС примерно вдвое дороже аналогичного по площади и по месторасположению участка под дачное строительство, расположенного на земле сельхозназначения.

Мы надеемся, что проанализировав предоставленную информацию и учитывая свои потребности и финансовые возможности, вы сможете грамотно выбрать подходящий земельный участок под ИЖС, приобрести на него право собственности, а впоследствии построить на нем дом для себя и своих близких.

Таким образом, вы можете самостоятельно произвести расчет ставки налога еще на стадии выбора участка.

Минусы:

Повышенный налог на пустующие земли. Если по истечении 10 лет с момента оформления собственности, на землевладении не будет возведен жилой дом, то ставка налога увеличивается в 5 раз. Эта налоговая мера призывает владельцев своевременно регистрировать и ставить на кадастровый учет построенный коттедж;
Необходимость начала освоения приобретенного надела в срок не позже трех лет с момента оформления. При невыполнении этого условия надел земли может быть изъят у собственника.

Таким образом, приобретая участки со статусом ИЖС, их владельцы получают неоспоримые гарантии как для строительства и официальной регистрации жилья, так и для пользования всеми социальными льготами, услугами и коммуникациями по месту жительства.

Что же нужно знать для того, чтобы грамотно подойти к выбору, покупке и дальнейшей постройке и оформлению жилья?

Покупка земли под ИЖС

Сделка по покупке ЗУ сопровождается оформлением участков, расположенных в целостном массиве.

В массиве определяют единую категорию земель и одинаковые характеристики:

целевого назначения;
разрешённого использования.

Покупателю придётся ориентироваться на цели имущественной сделки.

Строительство капитального жилого дома и надворных построек предполагают целевое назначение – ИЖС.

Они нарезаются гражданам в пределах населённых пунктов и вписываются в характеристики современных коттеджных посёлков.

Неоспоримо, что приобретение территории под строительство обойдётся покупателю дороже. Но этот вопрос важен, и решать его потребуется заведомо, до подписания договора о сделке.

Право покупателя заключается в проверке правоустанавливающих и технических кадастровых паспортов и справок, где отражаются интересующие его сведения о массиве в целом и отдельном участке. Здесь указываются категория ЗУ и целевое назначение, что диктует размер стоимости и те функции, которые граждане осуществляют в результате использования.

В пределах населённых пунктов ЗУ носят характер объектов недвижимости, где граждане возводят капитальное жильё, в отличие от загородных домов, которые располагают в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) или дачном некоммерческом товариществе (ДНТ) (см. Дача с нуля).

Перевод земли в категорию ИЖС

Покупатели, приобретшие ЗУ целевого назначения, не предназначенные для постоянного жилья, переводят его в нужную категорию.

Процедура потребует:

Соответствия критериям, установленным для территорий зонирования, предназначенных под возведение капитальных жилых строений.
Расположение объектов недвижимости в зоне населённых пунктов.
Постановление местной администрации, принятое на «слушаниях» административной комиссией.

Произвести перевод собственник имеет право, подав заявление в администрацию и получив разрешение. Постановление административной комиссии с положительным решением представляется для регистрации в кадастровых записях (см. Кадастровый учет земельных участков).

Следствием внесения объекта в учётные записи станет выдача нового свидетельства о собственности, с указанными параметрами категории ЗУ.

В администрацию представляются:

правоустанавливающий документ;
свидетельство о собственности;
выписка из ЕГРП;
кадастровый паспорт.

Решение принимают в течение месяца, оповещая о дне принятия. Через 3 дня правообладатель подходит для получения мотивированной выписки.

При положительно решённом вопросе, выписку и предоставляемые сведения надлежит передать в местное отделение кадастра и картографии для постановки на кадастровый учёт.

Отрицательное решение оспаривают в суде.

Владелец обязан:

уложиться в десятидневный срок;
собрать доказательства.

Решение суда имеет юридическую силу разрешения поставленной задачи. На основании положительного судебного постановления, вопрос решается в пользу владельца.

Гражданин получает выписку из судебного заседания и представляет для регистрации в кадастровых учётных записях совместно с остальными справками актами и свидетельствами, выданными на объект недвижимости.

Получение разрешения на ИЖС

Возведение капитального объекта, предназначенного для постоянного жилья граждан с семьями, требует специального разрешения.

Оно получается строящимися семьями в администрации района, если зона строительства расположилась в месте, за пределами городской черты. В городе – в архитектурном или градостроительном отделе.

Строительство нельзя осуществить произвольно даже на собственной территории. Оно обязано вписываться в градостроительный контекст и фигурировать как потенциальный объекта недвижимости с конкретными свойствами.

Здесь роль сыграют параметры разрешённого использования, которые делят территории зонирования, предназначенные для ИЖС, на категории по этажности возводимых зданий и допустимых норм использования ЗУ.

Правообладатели, не уложившиеся в рамки разрешённого использования, имеют право получения дополнительных преимуществ. Получившим или приобретшим недвижимые объекты, дано «основное» разрешение использования. В контексте этого, регламентированы для возведения дома и этажность, хозяйственные постройки, с установленными характеристиками.

Владелец ЗУ вправе видоизменить заданные характеристики только при получении расширенного разрешения, которое называется «условным» или «условно разрешённым». Получив его, хозяин может творчески подойти к оформлению, ввести в контекст сооружений новые элементы.

Правообладатель, после этого, санкционирует нормы градостроительного регламента самостоятельно.

При предоставлении лицу «дополнительного» разрешения, допускают вариации оформления местности, не изменяя нормативной структуры.

Роль администрации заключается в согласовании разрозненных проектов – в единый утверждённый план. Здания, сооружения, коттеджи и жилые дома требуется расположить гармонично и органично вписывать в контекстуальный аспект населённого пункта.

Преимущества и недостатки земли для ИЖС

К числу условных недостатков участков под ИЖС можно отнести:

Обязательное и жесткое следование установленным нормативам целевого назначения и разрешённого использования.

Дополнительная и достаточно сложная процедура согласования возведения объектов с администрацией населённого пункта на всех этапах разрешенного строительства.

Наиболее высокая стоимость.

Несомненными преимуществами являются:

Гарантии статуса полноценного населённого пункта с развитыми инженерными коммуникациями и инфраструктурой.
Возможность возведения капитального объекта недвижимости, который способен соответствовать самым притязательным амбициям собственника.
Введение возведённого капитального строения в эксплуатацию, по всем правилам, при предоставлении актуальных технических и кадастровых актов, справок, паспортов.
Высокая стоимость объекта недвижимости по завершении строительства.
Наличие места постоянного (полноценного) проживания и регистрации для граждан.

Общие требования, преимущества и недостатки могут в индивидуальных случаях рассматриваться под другим углом зрения, что позволит выбрать в качестве имущественного объекта тот вариант, который отвечает жизненным планам гражданина и его семьи.

Отличие земельных участков под ИЖС от СНТ и ДНТ

Различие между массивами отличающихся друг от друга категорий ЗУ характерно для мотивированного использования.В стандартных случаях корректировка нормативных резолюций и принятых правил даёт преимущества.

Участки под ИЖС подразумевают обязательное возведение капитальных сооружений, предназначенных под постоянное жительство граждан с семьями, а также – дающее дополнительную специфику использования земли:

под разведение сада;
под огород.

При наличии дополнительного разрешения использования, участок применяют под маленькое подсобное хозяйство, где содержат птицу, кроликов и т.п.

Когда граждане мотивированно определились в разведении коров, овец, свиней, им потребуются земли другого целевого назначения – под личное подсобное хозяйство.

Они относятся не к категории земель поселений как в случае с ИЖС, а к землям сельскохозяйственного назначения.

Участки СНТ и ДНТ расположили на землях дачных посёлков и присвоили им сельскохозяйственное назначение. В этом коренное отличие от земель ИЖС. Они находятся:

на окраинах поселений;
на границах поселений;
за чертой.

Структура организации специфична. Здесь не предусматриваются:

развитие инфраструктуры;
постоянное жительство;
прописка граждан.

Новое законодательство определяет возможность легализации дачных домиков с постоянной пропиской граждан и семей, при выполнении определённых местной администрацией условий.

Требования отражаются в локальных нормативных актах, они сводятся:

К обустройству дома и участка, приспособив их к постоянному жительству, в том числе в зимний период (см.Что можно строить на даче).
К обустройству окружающего ландшафта, который позволит пребывать на территории посёлка круглогодично.
Обязательное наличие и систематическое функционирование водопровода, отопления, электричества.
Наличие почтового адреса для регистрации.

Почтовый адрес присваивается объектам недвижимости исключительно при их месторасположении в пределах населённого пункта. Если они автономны – регистрировать проживание будет негде. Пункт проживания должен иметь официальное признание его в качестве такового.

Этих проблем хозяева не встретят, владея участком под ИЖС.

Стоимость ЗУ дороже, но условия организации быта, пригодного к постоянному пребыванию, здесь предусматриваются изначально.

В таких посёлках обязательно разовьётся инфраструктура, проведут инженерные коммуникации и предоставят регистрацию проживающим.

Современные дачные посёлки в СНТ, обеспеченные высокоплодородной почвой, предоставляют желающим преимущества для строительства, ведения подсобного хозяйства или для содержания участка под огород, бахчи и т.п.

Любителям садоводства здесь дан простор для экспериментов с ландшафтным дизайном. Но, правообладатели, выстроившие здесь дорогостоящие коттеджи, не смогут их легализовать в качестве таковых. По документам они так и будут числиться дачными домиками.

Дома в ДНТ относятся к самым бюджетным вариантам недвижимого имущества. Они практически во всех отношениях проигрывают участкам под ИЖС, кроме привлекательных ценовых возможностей. Размеры участков здесь стандартные, а условия далеки от актуальности возведения капитального строения и прописки.