Аренда земли у государства на 49 лет: что это такое, кто может оформить, плюсы и минусы?

Здравствуй, дорогой посетитель! В данной статье поднимается тема Аренда земли у государства на 49 лет: что это такое, кто может оформить, плюсы и минусы?. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Приятного чтения

Цели долгосрочной аренды земли

Взять землю в аренду на 49 лет разрешено для реализации следующих целей:

Осуществления предпринимательской деятельности;
Разведения фермерского хозяйства;
Высадки сельскохозяйственных культур;
Использования земельных недр;
Прокладки трубопровода и прочих коммуникаций;
Строительства автомагистралей;
Выпаса домашнего скота;
Строительства объектов культурного назначения

Как правило, землю арендуют физические и юридические лица для осуществления хозяйственной деятельности. При этом, простым гражданам не обязательно продавать продукцию и регистрировать ИП, они вполне могут использовать ее для удовлетворения своих потребностей (к примеру, выращивать сельхозкультуры для кормления домашнего скота).

Как оформить в собственность арендованную у государства землю

Можно ли и как оформить в собственность государственный участок? Статья 624 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что арендованную у государства землю можно выкупить по кадастровой стоимости. Условием оформления права собственности является включение данного пункта в договор об аренде, либо оформление дополнительного соглашения к нему.

Ежемесячная арендная плата может быть засчитана в сумму выкупа земли или выплачиваться отдельно, в зависимости от договоренностей сторон. При этом, согласно действующим законам, соглашение между сторонами должно одновременно содержать в себе пункты договора аренды и купли-продажи.

Отметим, что арендатор земли имеет первостепенное право ее выкупа. Это значит, что местные власти должны предложить ему купить землю в первую очередь. При получении отказа, они вправе продать участок третьему лицу.

Оформление сделки купли-продажи государственной земли осуществляется по стандартному порядку. Устные соглашения подкрепляются договором. С ним, а также документами на землю, новый владелец должен посетить Росреестр для перерегистрации права собственности.

При оформлении земли в собственность, участок должен быть уже зарегистрированным в Росреестре с присвоением кадастрового номера. В противном случае, перед регистрацией владений, этим вопросом придется заняться новому владельцу. При отсутствии плана межевания, его также необходимо будет подготовить. Все документы оформляются за счет нового собственника.

Риски при долгосрочной аренде земли у государства

Взятие земли в долгосрочную аренду у государства несет в себе скрытые риски для арендатора.

Они заключаются в:

Отсутствии прав на расторжение договора до истечения срока его действия;
Прекращении договорных отношений со стороны местных органов власти досрочно;
Наложении обременения на землю сторонними лицами;
Изъятии участка в принудительном порядке в пользу государственных организаций;
Возникновении претензий по ухудшению качества почвы и экологического положения участка;
Повышении арендной платы;
Отказе в выкупе участка

Избежать негативных последствий аренды земли поможет подстраховка в виде включения определенных пунктов в договор. К примеру, арендатор может настоять на указании своего права выкупа земли, условия расторжения соглашений с его стороны, исключить возможность увеличения арендной платы.

При возникновении спорной ситуации, арендатор земли вправе обратиться с жалобой в суд. Это актуально при вынесении различного рода обвинений, несанкционированного увеличения арендной платы и продажи участка третьим лицам, несмотря на первостепенное право арендатора на его выкуп.

В заключении повторимся, что любой гражданин нашей страны вправе взять землю в аренду у государства на бесплатной или коммерческой основе, заключив договор на 49 лет. Данный срок является максимальным. По его истечении, при обоюдном согласии сторон, земля может быть приватизирована или выкуплена в частую собственность.

Как получить землю в аренду на 49 лет

Получит землю в аренду на 49 лет можно посредством написания письменного заявления в местную администрацию и предъявления необходимого перечня документов. В большинстве случаев, участки предоставляются по результатам проведения торгов. Однако, получить землю можно и без них, при условии договоренности с администрацией.

Узнать о выставлении земли на торги, потенциальный арендатор может на сайте администрации населенного пункта или из объявлений, размещаемых в местном печатном издании. В нем указывается дата проведения торгов и общая информация об объекте. Подать заявку на участие в аукционе, заинтересованное лицо должно не позднее пяти дней до его начала. Для этого ему понадобится оплатить небольшой задаток.

По результатам торгов, участок получит тот, кто предоставит самую высокую сумму арендной платы. Если в торгах принимает участие только одно лицо, оно автоматически считается победителем, т.е. именно с ним местные власти должны заключить договор аренды.

Если земля, которую можно было бы взять в аренду, не выставлена на торги, заинтересованное лицо вправе посетить местную администрацию и написать заявление на предоставление участка в аренду. При возможности, в дальнейшем земля будет выставлена на торги, либо заключен договор во внеконкурсном порядке.

Перечень участков, которые могли бы быть переданы в аренду, должен быть представлен на сайте местной администрации. Ознакомиться с ним также можно запросив предоставление реестра в печатном виде. Выбрав подходящую по местоположению и площади землю, потенциальный арендатор вправе подать заявку на ее аренду.

Как оформить аренду земли на 49 лет

Оформление земли в долгосрочную аренду осуществляется на основе подписания одноименного договора. Расходы за него и последующее оформление в государственных органах, несет арендатор.

Договор должен быть заверен нотариально. Как правило, вся процедура оформления происходит с участием юриста из штата местной администрации. После подписания договора, арендатору потребуется посетить отделение Росреестра или МФЦ.

В соответствии с действующими законами, любой договор аренды, сроком более 12 месяцев, должен быть зарегистрирован в Росреестре. Арендатору придется посетить данную организацию, предоставив оригинал заключенного соглашения, а также всю документацию на участок.

Какие документы необходимы для оформления долгосрочной аренды земли

Перед оформлением договора долгосрочной аренды, арендатору необходимо собрать следующий список документов:

Письменное заявление от своего имени. Возможно написание от имени доверенного лица, при условии предоставления доверенности;
Паспорт гражданина РФ;
Документацию на участок (кадастровый паспорт, план межевания). При отсутствии какого-либо документа, подготовить его придется арендатору за свой счет;
Справку из ЕГРЮЛ (необходима для предоставления юридическим лицом);
Документацию, подтверждающую согласование вопроса об аренде участка с местной администрацией;
Документацию на здание, расположенное на участке (если таковое имеется);
Документацию, подтверждающую наличие или отсутствие на участке коммуникационных сетей;
Справку, подтверждающую отсутствие обременения на землю;
Квитанцию об уплате госпошлины

Напомним, что все расходы, связанные с оформлением долгосрочной аренды государственной земли, берет на себя арендатор.

Условия предоставления государственной земли в аренду на 49 лет

Действующее законодательство определяет особенности передачи земли в долгосрочную аренду, условия ее предоставления и использования.

В частности:

Земля передается в аренду при условии выигрыша торгов;
Арендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ к водоемам, дорогам и коммуникациям, расположенным на территории арендованного участка;
При возведении на арендованной земле жилого здания, арендатор имеет первостепенное право на приватизацию или выкуп участка;
Земля передается в аренду без проведения торгов, при заключении договора между администрацией и арендатором о полной застройке участка в будущем;
Продлить договор аренды можно перезаключив его заново, при условии повторного проведения торгов

Одним из условий передачи земли в аренду на 49 лет может быть внесение арендной платы в денежном или натуральном эквиваленте.

Это значит, что при наличии договоренностей, арендатор сможет расплатиться с местными властями:

Оказанием бесплатных услуг;
Сельскохозяйственной продукцией;
Передачей в собственность какой-либо вещи или имущества

Земля может передаваться в аренду при условии последующего выкупа или безвозмездного оформления в собственность. К примеру, в некоторых регионах практикуется выдача земель многодетным семьям. Участки могут быть переданы в долгосрочное использование бесплатно с возможностью приватизации после окончания срока договора аренды.

Назвать точные условия предоставления земли в аренду на 49 лет затруднительно. Каждый заключенный договор индивидуален.

Сколько будет стоить аренда земли на 49 лет

Сказать однозначно сколько стоит долгосрочная аренда земли сложно. Во многом это зависит от кадастровой стоимости и результатов проведения торгов. Так, первоначальная цена аренды стандартно составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Каждый участник торгов вправе повысить ее. Как уже говорилось выше, выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену. Если в торгах участвует один человек, ставка остается первоначальной, т.е. она не повышается.

Цена с правом выкупа также может быть различной. Как правило, она равняется кадастровой стоимости. В редких случаях, превышает ее. При предоставлении земли льготным категориям граждан, арендная плата не превышает размер земельного налога или вовсе отсутствует.

Что подразумевается под арендой земли на 49 лет

Большая часть земельных участков, расположенных на территории нашей страны, принадлежит государству в лице местных органов власти. Как правило, земли передаются в пользование частным лицам на определенных условиях. Реже, администрации городов и сел, используют земли в муниципальных целях.

Получить государственную землю в пользование можно за счет аренды. Максимальный срок использования арендованной земли — 49 лет. Как правило, участки становятся временными владениями граждан, ведущих сельскохозяйственную деятельность.

Арендная плата за земельные участки назначается на минимальном уровне, либо вовсе отсутствует. Это крайне выгодно для арендатора, поскольку позволяет ему получить хорошую прибыль, при наименьших затратах.

По новому земельному кодексу при взимании арендной платы местные органы власти обязаны устанавливать низкий ценник. Данное правило прописано в ст. 39 ЗК РФ. Частным лицам, относящимся к льготным категориям населения, земля предоставляется в аренду бесплатно с правом приватизации через определенный промежуток времени. К примеру, в Крыму данное право распространяется на многодетные семьи.

Выкуп земли – решение всех проблем

Получая землю в аренду, есть смысл задуматься о выкупе участка. Это станет оптимальным вариантом при нехватке денежных средств. Чаще всего к таким методам приходят пенсионеры, у которых сильно ощущается дефицит денег. Получать возможность выкупа – рационально.

Чтобы выкупить землю, потребуется строгое условие – постройка сооружения или недостроенное образование.

Также не стоит надеяться на покупку по низкой стоимости. После 2022 года это правило было отменено, и цена земли складывается из рыночной и инвентаризационной стоимости. Как правило, разница показателей не составляет более 1–2%.

Разберем на примере аренды участка от ГСК, как происходит выкуп надела.

Первым делом сдаются документы:

Паспорт арендатора.
Квитанция об уплате государственной пошлины.
Договор, утвержденный ГСК.

Затем необходимо подтвердить факт покупки (зарегистрировать собственность) через Росреестр. Для этого понадобится:

Договор купли-продажи имущества.
Документ, подтверждающий право собственности.
Квитанции о полной оплате участка и госпошлины.
Письменное постановление от ГСК.
Письмо, представляющее расчеты рыночной и кадастровой стоимости земли.

Структура договора

Аренда земли на 49 лет имеет стандартную структуру:

Предмет договора. Конкретное земельное имущество.
Обременение. Ограничения, наложенные на участок земли.
Срок договора. Количество месяцев, которое разрешено для использования предмета договора.
Плата. Стоимость аренды надела за установленный период (измеряется в руб./месяц).
Права и обязанности сторон. Список дозволенных и обязательных действий после получения имущества.
Изменение и прекращение. Дополнительные условия, способные повлиять на процесс проката участка.
Ответственность сторон. Список правил, обязательных к исполнению. Написаны для двух сторон.
Заключительные положения. Дополнительные условия в случае чрезвычайных или любых других ситуаций.
Реквизиты. Место проживания обеих сторон, сведения о банковских счетах и прочая информация каждой стороны.

Обратите особое внимание при подписании на предмет. Описание земельного участка, которое сдается в пользование, должно полностью соответствовать действительности, иначе сделка считается недействительной.

Не стоит забывать, что такой договор аренды является переуступкой. Это значит, что он обязательно подлежит регистрации, поскольку вторая сторона является государственным органом. Оформление происходит в ЕГРП. Гражданин получает выписку, подтверждающую действительность сделки.

Особенности аренды

Даже после выигрыша не стоит сильно радоваться, поскольку государство имеет право вписывать в договор собственные пункты и обязательства для того, чтобы снизить выгоду заявителя и повысить свою. Разберемся с подводными камнями ниже.

Ограничения напрямую зависят от назначения и типа участка. Как правило, скорее всего, государство запретит обустраивать ограждения и прочие меры защиты, если неподалеку находятся линии электропередач, водоемы и прочие связанные объекты.

Секрет успеха долгосрочной аренды у государства

Чтобы упростить жизнь будущим заявителям, нужно предоставить конкретный план действий по прокату земли у государства.

Сначала необходимо найти свободное земельное имущество. Для этого достаточно зайти на официальный сайт Росреестра. Затем включите кадастровую карту. Уточнять информацию о статусе земли рекомендуется через местные органы управления.

Заявка на проведение аукциона формируется государством или физическим лицом.

Заявителю необходимо предоставить несколько документов:

Заявление на аренду земельного надела. Образец можно посмотреть в интернете.
Выписка из ЕГРИП (ЕГРЮЛ), если имеется.
Квитанции об уплате задатка (первоначального платежа).
Копия первой страницы паспорта.

Как говорилось выше, победитель конкурса (тот, кто сможет арендовать землю) – лицо, предложившее наиболее высокую сумму. От того, насколько будет цена высока, зависит шанс на выигрыш.

Кроме документов, следует помнить о наличии дополнительных затрат, а именно:

участнику придется отдельно заказывать кадастровый паспорт для уточнения информации о земле;
обязательно наличие плана надела;
если заявитель имеет уже построенные сооружения, то нужно подтверждать факт владения (необходимо оформляться в Росреестре).

После сбора и оформления документов остается только отнести их государственному органу на рассмотрение. Согласно законодательству обзор заявления проводится около 30 дней. Если претензий нет, то победитель оглашается после проверки всех заявлений.

Участвуя на конкурсной основе, стоить помнить, что желательно не превышать среднерыночных цен более чем на 15% от базовой ставки. В таком случае лучше переуступить и не продолжать участие, потому что сделка будет невыгодной.

Важный нюанс: чтобы получить больший шанс на выигрыш, требуется подать заявление как можно раньше.

Подтверждением победы становится подписание договора.

Правовая база

Стоит помнить, что регулированием земельных участков занимается Земельный кодекс Российской Федерации. Имея достаточно терпения, можно без проблем оформить имущество. Рекомендуется изначально ознакомиться с правовой базой вопроса, воспользовавшись словарем определений и анализом судебной практики.

Согласно официальным источникам СМИ процедура передачи имущества стала проще. С 2022 года государство обязуется передавать нераспределенные земельные наделы физическим лицам в долгосрочную аренду.

Было введено правило торгов, которое гласит:

Выиграет тот, кто предложит наиболее привлекательную цену за аренду участка.

Однако существуют обстоятельства, исключающие проведение торгов. Список правил, когда не требуется проводить аукционную систему, представлен ниже:

среди участников имеются льготники;
если постройки на наделе принадлежат собственнику;
цель участия – сельскохозяйственная деятельность;
земельное имущество достается вместо изъятой у гражданина недвижимости.

Согласно новому положению теперь муниципальный или государственный орган устанавливает наибольший период аренды в зависимости от назначения использования. Если лицо хочет заняться строительством жилого комплекса или разведением сельского (подсобного) хозяйства, то период не может быть больше 20 лет.

Долгосрочная аренда – это возможность применения участка от 5 до 49 лет.

Чтобы получить земельный надел на долгий срок, придется потратить очень много сил на предоставление технических и правовых документов. Как получить землю в аренду у государства на 49 лет по закону, посмотрим ниже.

Особенности для фермеров

Как правило, оформление на максимальное количество лет необходимо для создания сельскохозяйственных образований. Однако имеются исключения.

Лицо, которое собирается заниматься кошением сена, разведением животных или обустройством огорода, получает право на аренду сроком до 3-х лет.

Как показывает судебная практика, государство всегда интересуется развитием сельскохозяйственного дела, поэтому фермеры получают дополнительные преимущества, участвуя в отборе претендентов.

Стоит помнить, что юридические лица или представители аграрных сообществ получают право аренды без проведения торгов.

Лицо, желающее получить имущество – заявитель, может выбрать площадь участка по своему усмотрению. Все зависит от целей граждан. Также заявитель не обязан возделывать надел – он может передать дело специализированной аграрной компании.

В случае создания бизнеса нужно помнить, что все возведенные образования находятся под охраной муниципальных органов. Любое нарушение правил ведет к автоматическому расторжению договора аренды.

Налог

Размер налога определяется, исходя от дохода собственника. Чем качественнее происходит работа на участке, тем сильнее будет налоговая нагрузка. Когда земельный надел используется под сельскохозяйственный бизнес, то ставка налога не превышает 0,3%.

На примере супругов Х приведем подсчеты налогов:

Стоимость надела – 2 400 000 рублей.
Базовая ставка не превышает 0,3%.
Соответственно, нужно уплатить 2022 рублей.

Заключительно стоит сказать, что процедура оформления земельных участков в аренду заставляет потратить много времени. Теперь каждый знает, как пошагово получить шанс на выигрыш торгов за землю.

Оценка статьи:

Стоимость аренды

Рассчитать предполагаемую цену имущества можно несколькими способами:

Из среднерыночной цены. Тогда необходимо обращаться к статистике рынка недвижимости. Взять ее можно из официальных публикаций землепользования Росреестра.
Согласно кадастровой стоимости, которую определяет государство.
Из предложенных цен аукциона. Ценообразование считается от высшего предложения к низшему.
Ставка арендной платы исходя из прошлых лет.

Каждый метод индивидуально выбирается в зависимости от количества участников и категории земельного участка. Чем больше спрос, тем выше будет устанавливаться цена. Сначала государство предлагает сравнить предложенные цены участников, а затем происходит перерасчет по отношению к рыночной цене.

Если разница превышает 10%, то цены будут выставляться из среднерыночных ставок арендной платы.

Также во внимание стоит учесть несколько показателей при расчете стоимости:

Базовая ставка арендной платы зависит напрямую от регионального расположения. Московская область имеет более высокую цену по сравнению с Хабаровским краем.
Зональный коэффициент – значение прямых затрат участка.
Изменяемые значения – это коэффициенты, отвечающие за тип и назначение надела. Например, количество уступок от участка означает снижение будущей цены на этот вид имущества.
Площадь недвижимости – показатель, измеряемый в гектарах. Чем выше площадь, тем сильнее возрастает цена. Компании, занимающиеся сметами, производят перевод единиц измерения для получения соответствий.

После расчетов производится оценка и выставляются официальные цены на сайтах государственных органов. Последующая стоимость недвижимости будет размещаться каждый год.

С годами земельный участок теряет часть стоимости, однако, разница не будет превышать 3% от ценовой базы.

Плюсы аренды на длительный срок

Получая в аренду аграрное имущество, гражданин приобретает плюсы:

имеется возможность выкупить надел перед завершением арендного срока;
сдача в субаренду (понадобится согласие арендодателя);
постройка зданий и других личных сооружений после разрешения (обращаться в ИЖС);
использовать полезные ископаемые по своему усмотрению.

Также арендатор имеет право на расторжение договора в любой момент.

Одним из приятных бонусов после передачи недвижимости является полная легальность сделки. Тогда при выкупе участка расторжение договора возможно крайне редко.

Однако существует ряд обстоятельств, когда государству приходится расторгать соглашение аренды. Приведем несколько примеров:

нахождение стратегически важных образований;
расторжение договора из-за несоблюдения правил;
ошибка при передаче недвижимости.

Условия долгосрочной аренды

Заключать договор на максимальный срок – 49 лет имеет право ограниченная группа лиц. Рассмотрим правила, позволяющие оформлять долгосрочную аренду у государственных органов:

сооружения внутри участка уже были возведены гражданином ранее;
если лицо хочет использовать надел в качестве сельскохозяйственного производственного цеха;
арендатор планирует разместить объекты линейного назначения (система газопровода, телефонная вышка и т. п.);
отдельные случаи, рассматриваемые законом.

Исключение из правил – строительство домов. То есть постройка ЖК не даст права на прокат сроком 49 лет. Нормы разрешают лишь на 20 лет.

Топ ошибок

Согласно практике большинство граждан нарушают следующие правила:

уничтожают почвенный слой, что не позволяет выращивать зерновые и прочие культуры;
загрязняют участки, превращая их в свалки;
занимаются самостроем.

Чтобы не совершать подобных ошибок, рекомендуется просмотреть пошаговую инструкцию по ведению сельскохозяйственного бизнеса на арендованном участке.

Аренда земли без торгов

Без проведения торгов арендовать земельный участок возможно в следующих случаях:

Юридические организации

Физические лица

под огороды, садоводство, ведение дачного хозяйства в статусе некоммерческого объединения (СНТ, ДНТ);

наличие на участке капитальных строений;

для объектов промышленности, транспорта, энергетики, связи и телевидения, водохранилищ, обороны и космической деятельности, гидротехнических сооружений;

для аграрного производства;

если уже есть ранее полученное право постоянного (бессрочного) пользования участком

для ведения КФХ;

льготники, указанные в ст. 17 ФЗ-181 от 24.11.1995г., п.8 ст. 14, п.9 ст.17 ФЗ-1244 от 15.05.1991г., п.16 ст.2 ФЗ-2 от 10.01.2002г.;

для ИЖС и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) в черте населенного пункта;

для дачи и садов;

взамен изымаемого участка для государственных или муниципальных нужд;

собственникам строений на земельном участке (если они не самовольные)

Пошаговая инструкция взять землю долгосрочную аренду

Найти подходящий участок лично (например, на сайте Росреестра, открыв публичную кадастровую карту – или обратившись в местную администрацию.
Заказать кадастровый паспорт на земельный участок (если он уже сформирован и поставлен на кадастровый учет).
Обратиться к кадастровому инженеру для изготовления схемы расположения земельного участка (участок должен быть образовать).
Написать заявление с просьбой предварительно согласовать предоставление земельного участка. В соответствии со ст.26 ФЗ-171 от 23.06.2015г с 1 июня 2022 г. это можно сделать:
лично;
отправить на почте письмо с уведомлением;
в электронном виде через Интернет.

Для рассмотрения и утверждения (или отказа) схемы предусмотрено 30 календарных дней. Если в этот период других желающих не нашлось (не зарегистрированы их заявления), в таком случае уполномоченный орган утверждает ее и передает заявителю. Если обращается с заявлением собственник капитального строения (например, жилого дома), находящегося на земельном участке, указанном в схеме, то надо приложить свидетельство на право владения этим строением. Возможна такая ситуация: разные заявители параллельно друг другу предоставили схемы расположения земельного участка, в которых координаты границ участков могут совпадать, фрагментарно или на 100%. В таком случае тем, кто написал заявление последним, придется ждать, пока будут рассмотрены ранее поданные схемы.

Заказать межевой план (это делает кадастровый инженер за плату), чтобы провести кадастровый учет участка;
Еще раз обратиться в местный уполномоченный на распоряжение землей орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.
Получить распоряжение о предоставлении земельного участка на праве аренды.
Подписать договор и зарегистрировать его.

В соответствие с п.6 ст.39.14 ЗК РФ лицам, относящимся к категории льготников, земельный участок предоставляется без аукциона только 1 раз.

Особенности договора долгосрочной аренды земельного участка

Требования к договору аренды земельного участка описаны нормами земельного и гражданского законодательства РФ.

Нахождение участка на территории, требующей ограничение в использовании, подразумевает, что в договоре аренды такого участка указываются условия его эксплуатации. Например, если участок расположен в береговой полосе озера, реки или водохранилища, то арендатору необходимо обеспечить беспрепятственный доступ людей к водному объекту (п.8 ст.6 ВК РФ). В случае расположения на земельном участке капитальных строений их владельцы имеют исключительное право, чтобы арендовать этот участок. Договор аренды оформляется с множественностью лиц на стороне арендатора, если собственников 2 и больше.

Договор аренды земельного участка в обязательном порядке должен содержать данные, которые позволяют идентифицировать объект договора: кадастровый номер участка, его площадь, адрес, целевое назначение, размер, способы внесения арендных платежей (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе такой документ признается ничтожным.

В соответствие с нормами статей 609, 433 ГК РФ, статьи 26 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” долгосрочный договор аренды должен быть зарегистрирован.

Процесс получения земли в долгосрочную аренду не всегда проходит гладко и спокойно. Здесь имеют место быть и бюрократические проволочки, и довольно часто меняющиеся законы, и человеческий фактор. Поэтому перед тем как начать мероприятия по оформлению права аренды, стоит взвесить все «за и против», запастись терпением и ознакомиться с законодательством.

Способы аренды земли

Быть объектом аренды может только сформированный участок, прошедший кадастровый учет. Арендовать землю можно только у ее собственника.

Если это частное или юридическое лицо, то достаточно составить договор в письменном виде и зарегистрировать его в Росреестре.
Взять участок в субаренду у лица, который ее уже арендовал
Третий вариант (более сложный) – арендовать земельный участок у государства.

Как взять в аренду земли у муниципалитета по новым правилам.

В земельном законодательстве с 1 марта 2015г. вступили в силу изменения. Теперь государственная и муниципальная земля предоставляется двумя способами:

проведение аукциона;
без торгов.

Аренда земельного участка через аукцион

В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.

Для участия в торгах заявители должны предоставить:

заявление на участие;
копию паспорта (для физ.лиц);
ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
чек об оплате задатка.

Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.

Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.

Размер арендной платы при аренде земельного участка на 49 лет

Процедура расчета величины ежегодных арендных платежей определяется органами власти разных уровней в зависимости от того, в чьем ведении находится земля.

Существует несколько способов для ее расчета (ФЗ-582 от 16.07.2009г.):

по кадастровой цене земельного участка;
по итогам торгов;
по ставкам арендной платы;
по рыночной цене участка.

Если земля предоставляется в долгосрочное пользование без аукциона, то арендные платежи определяются в следующих процентных отношениях к кадастровой стоимости участка:

0,01%	физ. лицо в соответствии с налоговым законодательством освобождено от земельного налога; в случае изъятия участка из оборота или если он загрязнен радиоактивными отходами;
0,6 %	сады, дачи, огороды; сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных; для ИЖС; ведение ЛПХ; ведение крестьянского фермерского хозяйства.
1,5%	земельный участок ограничен в обороте; наличие договора о развитии застроенной и (или) комплексном освоении территории; участок является неделимым; льготные категории граждан.
2%	для эксплуатации недр; участок предоставлен без аукциона и на нем нет капитальных строений.

В случае нескольких лиц на стороне арендатора размер платежей пропорционален их долям в праве на арендованный участок.

Арендная плата может пересчитываться не более 1 раза в год.

Если участок получен на аукционе, то в соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ величина арендной платы определяется по итогам этого аукциона. Более подробно узнать о налогах на землю.

Аренда участков на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные земли можно арендовать на период от 3 до 49 лет (кроме участков для производства сена и пастьбы скота – для них срок ограничен 3 годами).

Получение землевладения сельхоз значения не отличается от процедуры получения земли из других категорий. Без торгов такой участок может получить КФХ и юридические организации, занимающиеся сельскохозяйственным производством, написав соответствующее заявление в орган местного самоуправления. При этом на интересующий земельный участок должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности. Если есть еще желающих арендовать этот участок, то проводится аукцион. Законом не ограничена суммарная площадь земельных участков у одного арендатора.

Если аренда заканчивается, то арендатор имеет право заключить договор еще на один срок без проведения аукциона. Арендная плата в этом случае составляет 0,3 % от кадастровой цены этого участка.

Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности. Да, предусмотрены компенсации и послабления, но фильм «Левиафан» наглядно их проиллюстрировал, пусть и в гиперболизированном виде.

В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).

Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.

Сложно ли государству изъять участок, предоставленный в аренду на 49 лет?

Увы, на постсоветском пространстве не выработалось сколь-нибудь уважительное отношение к частной собственности. И земля, предоставленная в аренду, в первую очередь воспринимается как имущество государства. В этом смысле показателен ФЗ №43 от 05.04.2013, изданный для регулирования правоотношений в связи с расширением Москвы путём присоединения к ней соседних территорий.

В ст.10 ФЗ в завуалированной форме указано, что при необходимости имущество изымается путём прекращения прав на земельный участок. У фактического владельца недвижимости есть только возможность требовать большую цену – без надежды на удовлетворение запроса. На выражение несогласия и урегулирование спора даётся три месяца. Не уложился? Тогда орган, принявший решение об изъятии, идёт в суд с иском. Как думаете, какое решение будет принято?

А в ст.11 того же ФЗ отмечено, что при отсутствии документа на землю, подлежащую изъятию, компенсация приводится в минимальном размере. И здесь же, во второй части, отмечен порядок урегулирования спора с арендатором (тем самым, который взял кусок земли на 49 лет). При изъятии имущества с жилыми домами положены следующие варианты компенсации:

Земельный участок с жилым домом или участок с жилым помещением в доме блокированной застройки;
Квартира;
Участок для ИЖС.

Как юрист отмечу крайнюю размытость формулировок ФЗ №43. Например, «жилые помещения в домах блокированной застройки». Это что, таунхаусы? Или комнаты в общежитии? Или один коттедж на 3-4 семьи? Могу долго рассуждать и про другие пункты, но не вижу смысла. Отдельные положения могут быть интерпретированы по-разному, что оставляет богатый простор для трактовки закона. Так быть не должно.

Интересный факт! В России громко прозвучали истории изъятия участков для нужд государства при проведении Олимпиады-2014 в Сочи и при строительстве магистрали «Таврида» в Крыму. Как в первом, так и во втором случае бывшие пользователи оказались недовольны компенсациями.

Преимущества аренды земли у государства

Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.

Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:

Низкая арендная плата. Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.
Повышение платы – не чаще 1 раза в год. Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.
Преимущественное право на продление договора. По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой.
Правопреемственность. В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.
Возможность выкупа. В зависимости от места нахождения недвижимости, условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.

Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент.

Теория: на каком основании заключаются договоры?

Все, должно быть, гадают: почему 49 лет? Откуда взялась эта магическая цифра? Правовые основы договора аренды участка с государством заложены Гл.V.1 и в частности ст.ст.39.1, 39.8 Земельного кодекса России. Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Резюме

Итак, предоставление земельных участок в аренду на 49 лет – важная и полезная инициатива, которая позволяет получить в пользование недвижимость для решения жилищной проблемы, ведения хозяйства и размещения различных объектов. Договор создаёт правовую природу для создания дома и иных построек, которые переходят в собственность пользователю.

Есть только одно «но»: когда земля вновь потребуется государству, вернуть её не составит труда. Адекватную компенсацию можно получить лишь за постройки, оформленные надлежаще. Анализируя практику и имеющиеся законы, в наименее выгодном положении находится именно арендатор. Поэтому если участок расположен в востребованном месте, лучше отдать предпочтение покупке недвижимости в собственность.

Окончил Белорусский Государственный Университет в 2022 году по специальности «Журналистика». Специализируется на финансовой аналитике, обзорах и пресс релизах. Целеустремлён и считает что цель всегда оправдывает средства.

Рекомендуем к прочтению

Какие законы регламентируют аренду на 49 лет?

Земельный кодекс Российской Федерации — это документ, который регламентируют все действия, связанные с земельными участками и их использованием. Для того чтобы понять процедуру аренды земли у государства на 49 лет, необходимо ознакомиться с такими законами:

Федеральный закон Российской Федерации №171 от 23.11.2015 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ»;
ФЗ № 181 от 24.11.1995 «О социальной защите инвалидов»;
ФЗ № 217 от 21.07.2014 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»;
ФЗ № 334 от 03.07.2016 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ»;
Постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009.

Также необходимо ознакомиться со статьями 620 и 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Процедура оформления долгосрочной аренды земельного участка несложная. Её оформлением занимаются органы власти. Нельзя гарантировать, что каждый желающий сможет получить земельный участок в долгосрочную аренду. Для этого проводят специальные торги. Не факт, что первоначальный заявитель сможет выиграть такой аукцион.

Есть ситуации, когда проводить торги не нужно. Есть категории граждан, которые могут получить участок в аренду у государства на 49 лет:

некоторые категории льготников;
люди, у которых есть права собственности на строения на земельном участке;
граждане, которые будут использовать земельный участок под крестьянско-фермерское хозяйство;
граждане, которым участок нужен по ЛПХ или ИЖС;
лица, у которых земельный участок был ранее изъят под государственные нужды.

В пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации прописаны максимальные сроки, на которые можно арендовать землю у государства или муниципалитета. Период аренды будет зависеть от целей использования земельного участка. Например, если на участке есть дом, то период аренды может составить 49 лет.

Почему выгодно арендовать землю на долгосрочной основе?

У граждан Российской Федерации есть возможность взять в аренду землю у государства на 49 лет. Долгосрочным считается период от 5 лет. Такой вид аренды даёт ряд преимуществ для граждан РФ. На основе таких правоотношений появляются такие возможности:

возможность расторгнуть договор аренды досрочно;
возможность выкупить земельный участок по истечении срока аренды;
сдача земельного участка в субаренду, но при этом необходимо обязательно предупредить собственника;
использование природных благ земельного участка;
постройка зданий, которые не будут противоречить условиям договора.

Если по окончании срока аренды участок будет выкуплен, оспорить такой договор будет практически невозможно.

Случаются ситуации, когда землю могут изъять в принудительном порядке на нужды государства или муниципалитета. Но, такие ситуации — это редкость. Не все граждане могут арендовать земельный участок на долгосрочной основе. Это возможно сделать, если:

у арендатора есть права собственности на строение, которое расположено на земельном участке;
землю будут использовать для сельского хозяйства;
на территории есть линейные объекты;
на участок распространяются другие отношения, которые предусмотрены законом.

Стоит учесть, что максимальный период аренды земельного участка под ИЖС составляет 20 лет.

Виды земель и целей долгосрочной аренды

Взять в аренду землю у государства на 49 лет можно при таких условиях:

на участке нет общих коммуникаций;
на земельном участке нет бесхозных строений;
участок не является объектом частной собственности.

Есть категории земель, которые нельзя сдавать в аренду. Такими участками являются следующие:

парки;
заповедники;
место захоронения радиоактивных отходов;
участок особого назначения.

При оформлении договора аренды на земельный участок важно и то, под какие цели его будут использовать. Вид деятельности должен соответствовать целевому назначению участка. Чаще всего арендованные земли используют под строительство, ведение сельского хозяйства и т.д.

Процедура получения в аренду земельного участка на 49 лет

Есть несколько вариантов получить земельный участок в долгосрочную аренду у муниципалитета или государства:

участие в торгах, которые проводят сотрудники муниципалитета. О таких мероприятиях можно узнать информацию в СМИ;
получения участка в аренду без торгов;
индивидуальное обращение в муниципалитет, чтобы они могли подобрать участок, соответствующий целям арендатора.

Торги на аренду земельного участка

Организовать торги на аренду земельного участка можно двумя способами. Первый из них — это инициатива арендатора. Чтобы запустить аукцион, необходимо следовать следующей инструкции:

собрать все данные о земельных участках, которые можно взять в аренду;
выбрать наиболее подходящий участок из возможных вариантов;
оформить заявление на проведение аукциона и направить его в муниципалитет;
составить заявку на имя главы местной администрации;
подождать рассмотрения заявки;
получить оповещение о проведении аукциона.

Чтобы запустить торги, должно быть не менее двух желающих принять в них участие.

Второй вариант- государство или муниципалитет может проводить торги на аренду земельного участка по своей инициативе. Чтобы принять в них участие, необходимо постоянно следить за новостями о них в СМИ или специальных печатных изданиях.

Когда выставляют объявление о торгах, в нём указывают данные о земельном участке и его целевом назначении. Также будет прописано место и время проведения аукциона. В ходе его проведения определится человек, который предложил наиболее высокую цену за аренду. Его признают победителем и с ним подпишут договор аренды. Но, для этого ему необходимо провести оплату на год вперёд.

Чтобы принять участие в торгах, необходимо следовать таким правилам:

оплатить задаток и предъявить соответствующую квитанцию;
обеспечить своё присутствие и участие в аукционе;
подать заявление на участие и пакет документов за 5 дней до начала торгов.

Как составить договор на аренду земли на 49 лет

Чтобы взять в аренду землю у государства на 49 лет, необходимо составить договор. В данном случае стоит уделить особое внимание изучению всех его пунктов, ведь арендодатель может указать такие условия, которые окажутся вовсе не выгодными для арендатора.

Категория земельного участка имеет большое влияние на условия договора аренды. Например, если участок расположен возле реки, то арендатор не имеет права перекрывать доступ к воде для других граждан.

В договоре аренды с муниципалитетом указывают такую информацию:

информация об объекте сделки;
описание всех обременений, если такие имеются;
описание всех ограничений в использовании, если такие имеются;
период действия договора;
стоимость аренды участка;
обязанности и права сторон;
правила внесения изменений в договор и его расторжения;
ответственность, которую будут нести стороны в случае нарушений условий договора;
заключение;
реквизиты сторон и банковские реквизиты.

Очень важно изложить точную и детальную информацию о земельном участке (кадастровый номер, площадь, координаты, наличие построек, категорию земли). Если в договоре найдут какие-то неточности, такой документ могут аннулировать.

Чтобы официально арендовать землю на 49 лет, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре. В противном случае он не будет иметь никакой юридической силы.

Как получить земельный участок в аренду без проведения торгов?

Есть определенные цели использования земли и категории граждан, которые могут получить земельный участок в долгосрочную аренду без участия в аукционе. К числу льготников относятся те россияне, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Они могут оформить договор аренды на земельный участок по упрощенной процедуре. Для этого нужно написать заявление и подготовить соответствующие документы. Если с предоставленной информацией всё будет хорошо, и сотрудники соответствующих учреждений не выявят нарушений, то льготник сможет получить землю в аренду по сниженной цене или на безвозмездной основе. По таким правилам есть возможность арендовать участок, который не состоит на кадастровом учёте.

Чтобы оформить незарегистрированный участок, необходимо сделать следующее:

создать схему участка;
подать в муниципалитет составленную схему;
ждать, пока документы будут рассмотрены (на это уйдёт месяц);
получить постановление от главы местной администрации;
обратиться в Росреестр с постановлением и схемой;
получить межевой план и выписку из ЕГРН (7-10 дней);
подписать договор аренды и зарегистрировать его в МФЦ или Росреестре.

После того как арендатор оформит договор, у него появится обязанность выплачивать налог на землю и арендую плату. Есть ситуации, в которых власти могут аннулировать договор. Например, поменялось первоначальное целевое использование участка, изменились характеристики земли, государству потребовалось срочно изъять участок под свои нужды. Последняя ситуация на практике возникает крайне редко.

Как происходит расчет размера арендной платы?

Размер арендной платы за участок определяют сотрудники органов, которые являются его владельцами. Сделать это можно несколькими способами:

определить стоимость по результатам проведения аукциона;
взять за базу расчёта кадастровую стоимость участка;
учитывать принятые ставки на основе рыночной стоимости объекта.

Перед началом аукциона определяют кадастровую стоимость участка. Если такой информации нет, тогда за основу берут средние цены на рынке.

На начале аукциона чаще всего указывают 1,5% от кадастровой стоимости участка.

При расчёте стоимости аренды земельного участка учитывают такие данные:

площадь участка;
кадастровая оценка;
базовая ставка конкретного региона;
информация категории земель и видов их использования.

Если на аренду участка есть только один претендент, то плата за использование определяется по такой формуле:

A=S*Bs*Kt*Ks, где:

S — это площадь участка;
Bs – базовая ставка в регионе;
Kt – коэффициент для региона в соответствии с его особенностями;
Ks – коэффициент поправки на целевое назначение.

Для льготника стоимость аренды не может быть выше земельного налога. Если участок новосформированный, то для определения размера стоимости используется такая формула:

A=K*Kc, где:

К – кадастровая стоимость участка по итогам проведения оценки (не позже 5 лет);
Кс – коэффициент поправки на целевое использование и льготную категорию.

На стоимость аренды земельного участка существенно повлияет его месторасположения и целевое предназначение. Например, в Москве и республике Мордовии цены на аренду участков одинаковых по площади будут существенно отличаться.

Самостоятельно определить стоимость земельного участка очень сложно. Можно узнать только ориентировочную цену, а уже точные данные стоит получать в муниципалитете.