Дарение участка с жилым домом

Здравствуйте! Далее подробно описана тема Дарение участка с жилым домом. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Согласно ст. 35 ЗК, земельный участок и находящийся на нем жилой дом, если правом собственности на них обладает одно лицо, являются неделимыми, ввиду чего дарение одного без другого невозможно. Это позволяет собственнику подарить указанные объекты, посредством заключения одного договора дарения, с указанием в нем обоих объектов. В вашем случае, размер госпошлины, согласно ст. 333.33 НК, будет составлять 2 тыс. рублей за дом и 350 рублей за участок. Ее оплату осуществляет заявитель, обычно это одаряемый.

При дарении недвижимости, от НДФЛ освобождаются одаряемые — близкие родственники или члены семьи дарителя (п. 18.1 ст. 217 НК). Такими считаются супруги, родители, дети, внуки, бабушки и дедушки, а также родные и сводные братья и сестры (ст. ст. 2,14 СК). Дядя не входит в указанный перечень, поэтому вы обязаны уплачивать 13% НДФЛ.

Форма и содержание договора дарения участка с жилым домом

Договор дарения земельного участка и находящегося на нем жилого дома, в связи с дальнейшей госрегистрацией недвижимости, требует составления его в простой письменной форме (ст. 161 ГК). Нотариальное удостоверение такой дарственной, согласно ст. 163 ГК, не является обязательным, но может проводиться по соглашению сторон сделки. Это позволит им подтвердить законность договора, действительность намерений сторон и наличие у них права на совершение такой сделки.

Нельзя забывать про необходимость указания на переход прав собственности на оба объекта недвижимости, поскольку дарение земельного участка без дома (или наоборот) недопустимо (ст. 273 ГК). Игнорирование данного правила повлечет недействительность дарения.

Кроме того, если указанные объекты недвижимости имеют недостатки, которые могут угрожать здоровью и жизни одаряемого, даритель должен предупредить его о них до исполнения договора (ст. 580 ГК). Чтоб избежать дальнейших прений и спорных моментов, такие недостатки необходимо указать в договоре или составляемом передаточном акте.

Если стороны составляют договор обещания дарения недвижимости, то кроме индивидуализации самого подарка, он должен содержать ясно выраженное намерение дарителя на передачу подарка в будущем (п. 2 ст. 572 ГК). Отсутствие такого указания влечет недействительность дарения.

Договор также должен содержать порядок передачи недвижимости. В рамках указанного раздела, целесообразно предусматривать отменительные или отлагательные условия дарения (ст. 157 ГК), способ передачи недвижимости (п. 1 ст. 574 ГК) и передаваемые вместе с ней документы, сроки передачи, порядок подачи документов для госрегистрации и т.д.

Если даритель не желает вхождения подаренной им недвижимости в наследственную массу одаряемого, он вправе указать в договоре условие об отмене дарения, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК). Помимо этого, целесообразно предусмотреть дополнительные условия для расторжения договора, внесения в него изменений, порядок разрешения споров, ведения претензионной переписки и т.п.

Налогообложение при дарении жилого дома и земельного участка

Как известно, получение одаряемым в подарок недвижимости, согласно ст. ст. 208, 217 НК, следует считать получением дохода, облагаемого НДФЛ. Размер указанного подоходного налога, подлежащего уплате, составляет 13% от полученного дохода.

Важно

Размер дохода, полученного одаряемым при дарении ему недвижимости равнозначен рыночной стоимости такой недвижимости (ст. 40 НК). Таким образом, размер подлежащего уплате налога исчисляется из рыночной стоимости полученных в подарок объектов, объективно определить которую может только эксперт-оценщик.

Для уплаты НДФЛ, одаряемому необходимо подать налоговую декларацию. Ее подача осуществляется в срок, не позднее следующего после дарения 30 апреля, в налоговые органы по месту жительства (ст. 229 НК). После подачи декларации, одаряемый — налогоплательщик получает реквизиты, на которые осуществляет уплату налога. Отметим, что исчисление 13% налога осуществляется как от стоимости участка, так и жилого дома.

Учитывая то, что дарение часто осуществляется между родственниками, законодатель предусмотрел для таких сторон дарения некоторые исключения. В частности если дарителем недвижимости выступает близкий родственник (ст. 14 СК) или член семьи (ст. 2 СК), то одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК).

Кроме подоходного налога, при получении указанных объектов недвижимости, у одаряемого возникает обязанность уплаты налога на имущество (ст. 399 НК). Однако, объектом налогообложения, согласно ст. 401 НК, будет являться только жилой дом. Размер налога будет составлять 0,1% от кадастровой стоимости дома, и будет подлежать ежегодной уплате.

Особенности дарения жилого дома и земельного участка

Земельный участок и жилой дом, являются самостоятельными объектами недвижимости. Но, несмотря на это, если правом собственности на оба из них обладает один субъект, то отчуждение, в том числе и дарение их по отдельности, недопустимо.

Внимание

Положения ст. ст 271, 273 ГК и ст. 35 ЗК устанавливают принцип неделимости прав собственности на земельный участок и находящиеся на нем строения. Таким образом, любые строения, находящиеся на земельном участке, считаются единым целым с ним.

Исходя из вышесказанного, если даритель наделен официально зарегистрированными правами на земельный участок и стоящий на нем жилой дом, то подарить только землю или только жилой дом он не может. Таким образом, договор дарения указанных объектов недвижимости обязан будет содержать указание на дарение и земли и находящегося на ней дома.

В случае составления дарственной, нарушающей указанный принцип, она не будет соответствовать требованиям гражданского законодательства, что повлечет ее недействительность (ст. 168 ГК). Подобное нарушение станет препятствием для прохождения государственной регистрации, ввиду чего права собственности не перейдут к одаряемому.

В то же время, если даритель обладает правом собственности лишь на жилой дом, а земельный участок находится у него в пользовании, то при дарении такого дома, к одаряемому, кроме прав собственности на дом также переходят права пользования участком, принадлежащие ранее дарителю (п. 1 ст. 35 ЗК).

Если даритель обладает лишь правом собственности на земельный участок, а дом находится в собственности другого субъекта, то одаряемый не вправе лишить такого субъекта права пользования земельным участком, которое принадлежало такому субъекту до передачи участка одаряемому.

Пример

Гражданки Бахмутова и Мамедова заключили договор дарения, по которому Мамедова получала в собственность земельный участок вместе с находящимся на нем построенным жилым домом. Договор содержал подробное описание участка и дома, к нему также прилагались все правоустанавливающие документы на земельный участок. Какие-либо документы на построенный жилой дом, как и свидетельство, подтверждающее его государственную регистрацию, отсутствовали.

Заключив дарственную самостоятельно и оплатив соответствующие госпошлины, стороны подали заявления в МФЦ о государственной регистрации прав на земельный участок и находящийся на нем жилой дом. Однако в ее проведении им было отказано, по причине противоречий между заявленными и зарегистрированными правами (ст. 20 ФЗ № 122). Как оказалось, даритель Бахмутова обладала правом собственности лишь на земельный участок — жилой дом был построен ей без соответствующего разрешения и последующей регистрации прав собственности на него.

Ввиду вышесказанного, подарить по договору дарения она могла лишь земельный участок. А переход прав собственности на построенный жилой дом был невозможен, поскольку такие права собственности на дом, по сути, еще не возникли. Составив договор дарения правильно, без упоминания в нем жилого дома, стороны успешно прошли государственную регистрацию, и права собственности на недвижимость перешли к Мамедовой. В дальнейшем Мамедова оформила жилой дом в установленном законом порядке и приобрела права собственности на него.

Государственная регистрация сделки

Как известно, положениями ФЗ № 302 от 30.12.12г., обязательность государственной регистрации договоров дарения недвижимости, установленная п. 3 ст. 574 ГК, была отменена. Однако указанный закон не отменяет необходимости проведения государственной регистрации прав на недвижимость, проводимой в соответствии с ФЗ № 122 от 21.07.97г.

Согласно ст. 9 указанного закона, полномочиями по проведению государственной регистрации наделена Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), ее отделения в населенных пунктах и Многофункциональные центры (МФЦ).

К сведению

Для прохождения этой процедуры, в один из вышеуказанных органов сторонам сделки необходимо подать ряд документов, указанных в статьях 16 — 18 ФЗ № 122 от 21.07.97г. Для уточнения более конкретного перечня документов, заявителям целесообразно обратиться в регистрационный орган по месту жительства.

Отметим, что государственная регистрация является юридически значимым действием, за совершение которого взимается госпошлина. Поскольку рассматриваемый случай требует регистрации двух объектов недвижимости, оплате подлежат две госпошлины: 2 тыс. рублей за дом и 350 рублей за земельный участок (ст. 333.33 НК).

Поскольку процедура будет предусматривать регистрацию прав на 2 объекта недвижимости, заявителю потребуется подать аналогичное количество заявлений. После подачи документов, заявитель получает расписку, подтверждающую получение документов (п. 6 ст. 16 ФЗ № 122).

При принятии заявления о проведении госрегистрации и подачи необходимых документов, согласно ст. 13 ФЗ № 122, регистратор проведет их регистрацию и правовую экспертизу на предмет законности и наличия у сторон прав на заключение сделки. В случае соответствия документов закону, сведения о переходе прав собственности вносятся в реестр (ЕГРП на недвижимость), на правоустанавливающие документы наносятся требуемые удостоверительные надписи, после чего необходимые документы выдаются заявителям.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней, по истечении которых заявитель получает поданные им документы и свидетельства о проведении государственной регистрации. Только с этого момента, право собственности на недвижимость переходит к одаряемому (п. 2 ст. 223 ГК).

Заключение

Договорная практика показывает, что дарение земельных участков вместе с находящимися на них жилыми домами — довольно распространенное мероприятие. Стоит понимать, что в большинстве случаев, это даже не прихоть сторон дарения, а четкое требование законодателя для соблюдения действительности сделок.

Во многом, такое правило создает массу проблем собственникам земельных участков и домов при оформлении дарения, особенно при отсутствии желания передавать одаряемому оба объекта. Однако при добросовестности намерений сторон дарения, применение принципа неделимости прав собственности на участки и находящиеся на них жилые дома вполне оправдано.

Условия
дарственной на землю и порядок ее оформления

Пошагово этот процесс выглядит так:

Уведомляем гражданина, что дарим ему земельный надел.
Обговариваем условия и сроки.
Составляем и подписываем договор (скачать бумажный вариант договора дарения земельного участка с домом можно в конце статьи). Также можно обратиться за помощью к юристу.
Посещаем территориальный офис Росреестра и регистрируем право собственности (не забываем о документах).
Оплачиваем пошлину (квитанция прикладывается к документам).
По истечении установленного времени право собственности официально закрепляется за новым владельцем (получателем дара).

Дарение
земельных участков между родственниками

Круг близкой родни определён Семейным кодексом. Это:

• Дети (родные, усыновлённые по закону; имеющие родственную связь только по отцу или по матери);

• Родители;

• Бабушки/дедушки; внуки/внучки;

• Члены семьи без родственной связи, но относящиеся к близким (законные супруги).

Земли и дома таким родственникам по договору дарения передаются бесплатно. Взамен одариваемый гражданин не обязан ничего отдавать взамен: ни денег, ни вещей, ни каких-либо имущественных прав.

Если дарение осуществляется не с близкими родственниками из верхнего списка, то из-за довольно большой налоговой нагрузки иногда выгоднее оформить обычный договор купли-продажи

Скачать договор

Если вы не нашли ответ на свой вопрос или остались недопонимания, обратитесь за бесплатной консультацией к юристу в чате на нашем сайте

Представьте — близкий родственник решил подарить вам дом. Вы сделали ремонт, прожили в доме год, но потом лишились недвижимости — сделку оспорили в суде. Чтобы избежать таких ситуаций, читайте статью — расскажем, что такое дарственная, как сделать дарственную на дом и землю, когда ее можно оспорить и какие подводные камни есть у сделки.

Что нужно для оформления дарственной на дом

Процесс оформления соглашения очень простой. Ниже — пошаговая инструкция, где и как оформить дарственную на дом и земельный участок.

Подготовьте документы

Заранее подготовьте документы для дарения дома и земельного участка. Делать это лучше до составления соглашения, чтобы потом быстро зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Вам понадобятся:

оригиналы и копии удостоверений личности всех участников сделки — паспорта граждан РФ и ИНН;
документ, подтверждающий право собственности дарителя в двух экземплярах: на землю и дом — например, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт дома и земельного участка, в том числе с отображением всех построек, присутствующих на наделе;
справка из БТИ, в которой указана оценочная стоимость передаваемого имущества — опционально, иногда достаточно указать стоимость, прописанную в кадастровом паспорте;
справка об отсутствии задолженности по уплате за земельный надел — ее нужно брать в местных органах управления;
домовая книга с выписанными людьми.

В случае особых условий могут понадобиться другие документы:

письменное согласие опекуна или родителя, если одаряемый является несовершеннолетним;
письменное нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если дом находится в совместной собственности;
нотариально заверенная доверенность, если даритель либо одаряемый действуют не сами, а через доверенное лицо.

Составьте договор дарения

Можете написать его от руки или напечатать. Законодательно закрепленного образца соглашения нет — его содержание пишут в свободной форме. Главное, чтобы в документе были следующие сведения:

Дата составления договора, а в случае, если он вступает в силу при определенных условиях — дата вступления в силу или подробное описание условий.
Данные обеих сторон сделки — дарителя и одаряемого: фамилия, имя, отчество, даты рождения, данные паспортов РФ. В случае, если в сделке участвуют третьи лица — например, супруг дарителя дал согласие — нужно указать и их данные, а документы приложить к соглашению.
Данные о недвижимости, собственность на которую передают: на дом и земельный надел. В соглашении указывают кадастровый номер объекта недвижимости, площадь, адрес и другую информацию. Чем подробнее описана недвижимость — тем лучше.
Права и обязанности сторон. Здесь стоит прописать, что одаряемый может отказаться от дара, а даритель обязан передать недвижимость в надлежащем состоянии.
Подписи сторон с реквизитами. При необходимости включается пункт ответсвтенность сторон.
Подпишите документ, укажите расшифровку — фамилию и инициалы.

Образец типового соглашения можно скачать в интернете или составить договор самому. Рекомендуем проконсультироваться со специалистом — он укажет на возможные ошибки и составит документ, соответствующий требованиям законодательства.

Важно: составляйте соглашение в трех экземплярах. Все они будут иметь равную юридическую силу. Один экземпляр останется у дарителя, один — у одаряемого, еще один будет храниться в Росреестре.

Зарегистрируйте соглашение в Росреестре

Чтобы закончить оформление и вступить в право собственности на подаренную недвижимость, нужно зарегистрировать переход права на отчуждаемый по договору дарения объект недвижимости в Росреестре.

Соберите пакет документов — список мы перечисляли выше — и возьмите с собой подписанный договор дарения. Заплатите государственную пошлину — ее размер для физических лиц составляет 2022 рублей — и возьмите с собой оригинал квитанции.

Придите в кадастровую палату, Росреестр и подайте заявление на переоформление права собственности. Специалист отдела приема примет документы и заявление, снимет копии с оригиналов и назначит срок, когда можно будет получить документы, подтверждающие переход права на недвижимость Обычно это происходит через 10 дней, однако может потребоваться и больше времени. В назначенную дату вы получите обратно документы, которые сдавали, и выписку из ЕГРН: она подтвердит ваше право собственности.

Внимание: возможно дарение квартиры через МФЦ, как и любой другой недвижимости. В этом случае процедура будет длиться дольше примерно на 1–2 дня, но сотрудник МФЦ при приемке бумаг проверит их и укажет на возможные ошибки.: возможно дарение квартиры через МФЦ, как и любой другой недвижимости. В этом случае процедура будет длиться дольше примерно на 1–2 дня, но сотрудник МФЦ при приемке бумаг проверит их и укажет на возможные ошибки.

Что такое дарственная на дом

Дарственная на дом правильно называется договором дарения. Это — соглашение, по которому право собственности на недвижимость переходит от дарителя к одаряемому. Основное отличие от других договоров — безвозмездность: по условиям соглашения, даритель не претендует на оплату, компенсацию или какие-либо услуги со стороны одаряемого. В договорах найма, пожизненного содержания, купли-продажи прописывают условия оплаты имущества.
Порядок оформления, требования к документу и другие ключевые особенности договора дарения прописаны в главе 32 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ней есть строгие запреты — согласно статье 575 ГК РФ, дарственную нельзя оформить:

от имени недееспособных граждан и несовершеннолетних детей их представителями — опекуны не могут подарить кому-то дом опекаемого ребенка;
работникам образовательных, социальных, медицинских и других учреждений, оказывающих социальные услуги, гражданами, находящимися на содержании, воспитании, лечении или их родственниками — то есть родители ребенка, обучающегося в лицее, не могут подарить воспитателям и учителям недвижимость;
государственным служащим, муниципальным служащим, работникам Банка России в связи с их должностным статусом или исполнением должностных обязанностей — мэрам, работникам администрации, сотрудникам Банка России нельзя дарить недвижимость;
коммерческим структурам, если обе стороны сделки ими являются — то есть одна компания не может подарить другой компании дом.

Также есть ограничение дарения. Это относится к недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов. Один из супругов не может подарить имущество третьему лицу без согласия другого супруга — если он напишет дарственную, сделку легко признать незаконной. Муж или жена должны будут написать согласие на сделку и заверить его у нотариуса.

Договоры дарения могут быть реальными и консенсуальными. Реальные вступают в силу в момент подписания, консенсуальные содержат в себе определенные условия. Консенсуальные дарственные делятся на:

отлагательные — в этом случае соглашение вступает в силу в установленную позднее дату либо при выполнении определенных условий;
отменительные — переход права собственности на недвижимость может быть отменен, если произойдет какое-то событие, прописанное в соглашении.

Можно ли оспорить дарственную на дом

Можно, в судебном порядке. Отсудить дарственную на дом может и сам даритель, и его законные представители либо наследники в случае смерти дарителя. Причин для отмены соглашения много, их можно условно разделить на три большие группы:

Сделка заключена с нарушением законодательства, с целью маскировки другой сделки. Например, если договор дарения использовали для покупки, продажи, обмена недвижимости, чтобы уйти от налогообложения.
Пороки воли — если сделка была совершена под давлением, в безвыходном положении дарителя, с использованием обмана.
Пороки субъекта, или совершение сделки лицом, не имеющим на это права — например, если даритель не является собственником или не получил разрешение супруга при совместной собственности.

Внимание! В любом случае суд потребует веских доказательств того, что сделка незаконна и ее нужно отменить. А оспаривание сделок — один из сложнейших видов гражданских дел, поэтому 100% успех не может гарантировать никто.

Сколько стоит дарственная на дом

Стоимость дарственной складывается из трех составляющих:

Пошлина. Ее оплачивать обязательно — без квитанции об оплате сотрудник Росреестра не может зарегистрировать переход права собственности к одаряемому.
Услуги нотариуса. Стоимость дарственной на дом у нотариуса 2022 р. за работу технического характера и 0,5 % от кадастровой стоимости доли составляет государственная пошлина.
13% налога. Этот платеж обязателен, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками. Близкие родственники — это родители, дети, супруг, бабушки, дедушки, сестры, братья.

Например: Васе подарили два дома. Один дом ему подарил брат, при составлении договора родственники не обращались к нотариусу. Вася заплатил 2 000 рублей и получил в собственность недвижимость. Второй дом Васе подарила троюродная сестра. По закону она не считается близким родственником, и Васе нужно заплатить налог. Кадастровая стоимость дома — 1 500 000 рублей. Вася заплатил 2 000 за регистрацию права собственности и 195 000 рублей в качестве налога.

Подводные камни, о которых стоит знать

Даритель определяет условием сделки свою смерть

Даритель может указать, когда вступает в силу дарственная на дом. Если он определяет условием вступления документа в силу свою смерть, дарственная становится недействительной. В этом случае происходит подмена завещания договором дарения, а это незаконно — соглашение легко можно оспорить в суде.

Дарение доли в долевой собственности

Если даритель имеет долю в частном доме, он может легко подарить ее другому человеку. В этом случае нет правила «преимущественной покупки», то есть даритель не обязан сообщать о сделке другим собственникам дома.

Дарение части дома

Подарить можно не только весь дом, но и его часть. Например, даритель может подарить 3 доли разным людям или оставить себе ½ дома. По закону в этом случае даритель должен обустроить отдельный вход, отдельные инженерные коммуникации и другие удобства для каждого собственника недвижимости. На практике это не распространено — владелец недвижимости просто составляет договор дарения, а собственники договариваются о порядке пользования недвижимостью между собой.

Обязательная дарственная на землю

При оформлении договора дарения на частный дом обязательно нужно оформить дарственную на земельный участок. Это связано с тем, что жилая недвижимость — неотъемлемая часть надела. Без дарения надела или его части дарственная на частный дом будет считаться недействительной, потому что противоречит закону.

Возможность одаряемого отказаться

Одаряемый может отказаться от принятия недвижимости в дар — это его законное право. Если в соглашении прописана компенсация дарителю за отказ, одаряемый должен будет выполнить условия договора, если поставил ранее под ним свою подпись. Любые соглашения и договора вступают в силу, только если под ними стоят подписи всех участников сделки.

Акт приема-передачи дома

При подписании дарственной или регистрации сделки в Росреестре нужно подписать документы приемки недвижимости. В акте одаряемый указывает, что техническое состояние дома его удовлетворяет, и он не имеет претензий к дарителю. Если одаряемый недоволен состоянием недвижимости, он не подписывает акт — даритель имеет право оформить соглашение с другим человеком или оставить частный дом в своей собственности.

Нужно оформить дарственную на дом?

Юристы компании «Этажи» оказывают весь перечень услуг, связанных с недвижимостью. Поможем составить и оспорить дарственную на дом и землю и расскажем о подводных камнях сделки.

Подробнее — на консультации: звоните

Судебная практика

Признать дарственную недействительной сложно, но вполне возможно, если представить суд максимум доказательств и обосновать свои требования.

Подтверждают это реальные решения, принятые судами в разных регионах:

Решение № 2-4547/2018 2-4547/2018~М-3264/2018 М-3264/2018 от 10 октября 2022 г. по делу № 2-4547/2018;
Решение № 2-1337/2018 2-1337/2018 ~ М-1515/2018 М-1515/2018 от 8 июня 2022 г. по делу № 2-1337/2018;
Решение № 2-94/2017 2-94/2017~М-752/2016 М-752/2016 от 16 мая 2022 г. по делу № 2-94/2017.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли оформить договор дарения на дом по доверенности?

Можно, но дарственную нужно заверить у нотариуса.

Что происходит после смерти дарителя с подаренным домом?

Если оформлен реальный ДД и новым собственником значится одаряемый, дом не включается в наследственную массу. Если составлен договор обещания дарения и даритель скончался, его обязательства переходят к наследникам (ст. 581 ГК РФ).

Можно ли подарить дом, находящийся в залоге у банка?

Если дом куплен в ипотеку или заложен в банке при оформлении другого кредита, сделки с ним проводятся только с согласия кредитора.

Требуется ли согласие на дарение дома от зарегистрированных в нем людей?

Нет, согласие не нужно. Собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но до подписания ДД необходимо всех выписать.

Обязательно составлять акт приема-передачи при дарении жилого дома?

Необязательно, но при желании стороны могут его оформить. Он подтверждает фактическую передачу подарка, в нем можно отразить возможные недостатки.

Заключение Эксперта

В заключении отметим важные моменты:

Дарителем вправе выступать любой гражданин, которому дом или доля принадлежит по праву собственности.
Дарение недвижимости осуществляется путем оформления дарственной в письменном виде.
Нотариальное удостоверение сделки требуется при отчуждении доли или отдельной комнаты, дарении несовершеннолетним. В остальных случаях можно обойтись без помещения нотариуса.
Переход права собственности регистрируется в Росреестре, при подаче документов обязательно присутствие обеих сторон.

Если вам требуется помощь по вопросу дарения недвижимости или по другим сделкам, обращайтесь к нашим юристам! Они предоставляют квалифицированную правовую поддержку круглосуточно – достаточно оставить обращение в онлайн-форме на этой странице.

Елена Плохута 28 сентября 2022

Ваш ответ

Оспаривание договора дарения жилого дома

Оспорить дарственную можно по основаниям, указанным в ст. 578 и в других положениях ГК РФ:

смерть дарителя по вине одаряемого: оспорить вправе наследники;
заключение ДД в течение полугода после объявления дарителя банкротом, если жилье куплено на средства от предпринимательской деятельности;
оформление дарственной под влиянием заблуждения, угроз, шантажа;
составление ДД недееспособным лицом;
передача имущества в дар гражданином, не способным понимать правовые последствия;
причинение одаряемым вреда здоровью и жизни дарителя или его близким родственникам.

Обратиться в суд для оспаривания могут сами дарители, законные представители или третьи лица, уполномоченные к подаче искового заявления.

Как оформить договор дарения дома и земельного участка: пошаговая инструкция

Если дарственная удостоверяется нотариусом, можно подать документы на регистрацию через него – он в любом случае передает сведения о сделке в Росреестр и налоговую службу.

Услуга предоставляется бесплатно, одаряемому останется только получить новую выписку из ЕГРН.

При самостоятельном заключении сделки нужно выполнить несколько шагов:

Оповестить одаряемого о намерении подарить имущество.
Составить и подписать ДД.
Подать документы для регистрации в Росреестр или МФЦ.
Одаряемому – получить выписку из ЕГРН.

Рассмотрим этапы подробно.

Шаг 1: согласование сделки с одаряемым

Для начала нужно согласовать дарение с получателем имущества – он вправе отказаться от сделки до переоформления права собственности.

Шаг 2: подписание дарственной

Когда условия оговорены, составляется и подписывается договор.

Понадобятся следующие документы:

паспорта;
кадастровый паспорт;
свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
документ, на основании которого возникло право собственности у дарителя: свидетельство о наследстве, дарственная, договор купли-продажи, и пр.

Важно! Если от имени дарителя или одаряемого действует представитель, нужна доверенность. Без нее посторонний человек не вправе расписываться от имени собственника, к тому же ее реквизиты вносятся в договор.

Содержание договора дарения

Чтобы регистратор не отказал в переоформлении права собственности, в дарственной нужно указать подробные сведения о:

одаряемом и дарителе: Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные;
объекте недвижимости: адрес, год строительства, площадь, количество комнат, реквизиты правоустанавливающих документов, и пр.;
дате начала исполнения сделки: после подписания, в конкретный день или при наступлении события (если оформляется договор обещания дарения);
ответственность, права и обязательства сторон;
условия расторжения ДД.

В конце даритель и одаряемый ставят подписи. Каждому достается по одному экземпляру договора, третий оформляется для регистратора.

Образец договора дарения жилого дома и земельного участка:
alt: Договор дарения жилого дома и земельного участка

Образец договора дарения доли дома и земельного участка:
alt: Договор дарения доли дома и земельного участка

Шаг 3: регистрация в Росреестре

Сторонам необходимо подать документы для переоформления дома на нового собственника в Росреестр, или через службу одного окна – МФЦ. Присутствовать должны оба.

Если недвижимость подарена ребенку до 14 лет, он не приходит – его интересы представляет мать или отец. Обращаться следует в учреждение по месту нахождения недвижимости.

Документы

Для регистрации предоставляются документы, используемые для оформления дарственной.

Дополнительно понадобится сам договор: на его основании переоформляется право собственности, затем он возвращается одаряемому с отметками регистратора при получении выписки.

Госпошлина

Пошлину платят одаряемые. Для физических лиц размер составляет 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Шаг 4: получение выписки из ЕГРН

Через 10 дней после подачи документов новому владельцу жилья нужно прийти в Росреестр или МФЦ за выпиской, где в качестве собственника будет указан он.

Обратите внимание! В некоторых МФЦ предусмотрена доставка документов на дом за небольшую плату – около 300-500 руб. При желании можно воспользоваться такой услугой, оплатив ее отдельно от госпошлины.

Кому можно подарить дом?

Владелец жилого помещения вправе подарить его любому человеку:

близкому родственнику: матери, отцу, детям, сестре, брату, супругу;
третьему лицу (знакомым, друзьям, и пр.).

Обратите внимание! После подписания дарственной и регистрации в Росреестре даритель теряет право собственности, поэтому к личности одаряемого нужно подойти максимально ответственно, если в дальнейшем хочется продолжить жить в доме.

Дарение дома детям в качестве обязательства по материнскому капиталу

Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, родители, воспользовавшиеся средствами по программе материнского капитала для строительства или покупки дома, подписывают нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи, в т.ч. и детям.

Выделить доли можно путем составления одноименного соглашения, либо через оформление дарственной.

Это нужно сделать в течение полугода после перечисления Пенсионным фондом денег продавцу, выплаты последнего взноса по договору купли-продажи, полного погашения ипотеки или расчета с организацией, построившей жилье.

Дарение между супругами

По закону имущество, купленное в браке, принадлежит супругам в равных долях и находится в совместной собственности без фактического выделения (50/50). Чтобы жена подарила дом мужу, нужно выделить доли по соглашению, после чего она сможет оформить на нее дарственную.

Если недвижимость принадлежит дарителю единолично на основании брачного контракта, доли не выделяются, согласие второго супруга не потребуется.

Имущество, полученное в браке дарителем в дар, наследство или до заключения брака, принадлежит только ему. Он вправе подарить жилье супруге, не заручаясь ее согласием.

Важно! Если даритель собирается подарить дом третьему лицу, при отсутствии брачного контракта или соглашения о выделении долей нужно получить согласие супруги.

Дарение дома государству

В адрес государственных или муниципальных учреждений дарение допускается, но с некоторыми ограничениями:

нельзя делать подарки сотрудникам таких организаций, если сделка связана с их должностным положением и стоимость дара превышает 3 000 руб.;
если дарителем выступает юридическое лицо, сделка проводится по согласию с другими собственниками, если это предусмотрено условиями устава.

Совет юриста: если дом планируется использовать для общественно полезных целей, а в роли одаряемого выступает некоммерческая организация (больница, школа, социальное учреждение, и пр.), вместо стандартной дарственной лучше оформить договор пожертвования и указать, как именно он должен использоваться. При несоблюдении этих условия даритель сможет отменить сделку (ст. 582 ГК РФ).

Налоги при дарении жилого дома

Если даритель и одаряемый приходятся друг другу близкими родственниками, платить налог не нужно (ст. 217 НК РФ). Остальные граждане при получении жилья в дар уплачивают НДФЛ в размере 13% до 15 июля года, следующего за годом подписания дарственной, а декларация 3-НДФЛ предоставляется до 30 апреля.

Для расчета налога используется кадастровая стоимость, общая сумма к уплате устанавливается после сверки в налоговой службе.

Требуется ли нотариальное удостоверение?

Несмотря на обязательную письменную форму, подпись и печать нотариуса понадобятся только если отчуждается доля в праве собственности.

Стоимость услуг нотариуса при дарении дома

Если ДД подлежит обязательному нотариальному удостоверению, уплачивается госпошлина согласно ст. 333.24 НК РФ. Она рассчитывается от кадастровой стоимости дома и земельного участка и составляет 0,5% (не менее 300 и не более 20 000 руб.).

Пример расчета:

Дарятся дом с участком общей стоимостью 5 млн. руб. Пошлина для нотариуса составит:

5 000 000 х 0,5% = 25 000 руб.

Ввиду ограничений, установленных НК РФ, к уплате применяется максимальный размер – 20 000 руб.

Если нотариальное удостоверение необязательно, стороны могут обратиться к нотариусу для собственной безопасности: дарственную с его подписью оспорить сложнее.

В этом случае уплачивается нотариальный тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» — он зависит от стоимости объекта и родственных связей дарителя и одаряемого:

Отчуждение в пользу родственника: ребенка, супруга, матери, отца, брата, сестре при стоимости недвижимости до 10 млн. руб. 0,2% +3 000. Если жилье стоит от 10 млн. – 0,1% от суммы свыше 10 000, плюс 23 000.
Дарение другим лицам при стоимости до 1 млн. – 3 000 + 0,4%; от 1 до 10 млн. – 0,2% + 7 000; от 10 млн. – 0,1% + 25 000.

Максимальный размер тарифа не может превышать 100 000 руб. Если по расчетам к уплате 200 000, фактически перечисляется предельно допустимая сумма.

Особенности дарения жилого дома

Содержание

По закону жилым домом признается индивидуальное строение, состоящее из комнат, бытовых и иных помещений. Подарить многоэтажку не получится – она находится в собственности нескольких граждан, и для отчуждения в пользу одного человека понадобится волеизъявление всех владельцев.

Собственник жилого индивидуального дома вправе подарить его любому человеку, но важно соблюдать несколько особенностей. Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения (далее – ДД) подразумевает безвозмездную сделку, т.к. даритель не вправе требовать с одаряемого деньги или услугу.

Есть и другие условия:

недвижимость нельзя подарить путем фактической передачи – дарится право собственности на нее;
дом отчуждается только с земельным участком, на котором он расположен (дарение по отдельности запрещено (ст. 35 ЗК РФ);
бытовая техника, инструменты, мебель и разные приборы, находящиеся в доме, одаряемому не передадутся, если не указать их в дарственной;
право собственности у одаряемого возникает не с момента подписания ДД, а от даты регистрации такого права в Росреестре;
если дом в залоге, для отчуждения понадобится письменное согласие залогодержателя.

Важно! Если дом куплен дарителем в браке, нужно взять согласие супруги (га). Сделки с недвижимостью, произведенные без согласия, могут быть оспорены супругой в течение 1 года с момента, когда стало известно об отчуждении имущества (ст. 35 СК РФ).

Дарение дома на арендованном участке

Если дом построен дарителем на арендованном земельном участке, само строение подарить можно, но сделка согласовывается с собственником земли, т.к. понадобится перезаключение договора найма.

Если же участок с домом принадлежат дарителю и сдаются по договору найма, перед оформлением дарственной нужно оговорить условия сделки с нанимателями. Также следует посмотреть сам договор найма по части досрочного расторжения.

Здесь есть два варианта:

недвижимость дарится, одаряемый продолжает сдавать ее нанимателям;
договор найма расторгается, оформляется дарственная.

Важно учитывать, что при несогласии на досрочное расторжение наниматели смогут обратиться в суд для урегулирования вопроса.

Дарение дома при разных формах собственности

Собственность бывает совместной или долевой. В первом случае дом принадлежит нескольким гражданам на равных правах, во втором – выделяются определенные ими доли по соглашению.

Если дом находится в совместной собственности, для дарения понадобится согласие остальных владельцев. Можно договориться и о выделении долей: в таком случае разрешение получать не придется, но ДД нотариально удостоверяется.

Форма договора дарения

Дарение совершается двумя способами – устно или письменно. Для передачи дома в дар используется только письменная форма, т.к. заполненный бланк договора понадобится для регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Еще одно условие – наличие подписей дарителя и одаряемого. Если они не могут расписаться лично, допускается оформление дарственной квалифицированными электронными подписями (ст. 6 ФЗ от 06.04.2011 №63-ФЗ). Альтернативный вариант – составление нотариальной доверенности на другого человека, который будет представлять интересы.