Особые моменты договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Доброго времени суток, дорогой гость. В данной статье поднимается тема Особые моменты договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Как по свидетельству…

Общие положения

Чтобы не ущемить ничьих прав, обязательно нужен грамотно оформленный договор с включением подробной информации. В него включают как личные данные сторон, так кадастровый номер вместе с другими уникальными характеристиками участка.

Сразу оговаривается плата, ограничения, точные сроки и целевое назначение земли. Она должны быть использована именно для проведения сельскохозяйственных работ и мероприятий.

При этом не должно возникнуть ситуации, когда в результате их проведения наделу будет нанесен существенный вред, пострадает экология и окружающая среда.

Сделка проходит в рамках правового поля РФ, каждый пункт должен соответствовать нормативным актам. Опытный юрист поможет избежать двусмысленностей, что позволит защитить права и в случае нарушений обратиться в судебные инстанции.

Субарендатору следует лучше уяснить права арендатора и ограничения, которые поставил собственник. Им может выступать государство и местные органы власти.

Выплаты зависят от договоренностей сторон, но производить их следует в установленном порядке в положенное время. Нарушение условий, особенно, если не проведена регистрация, грозит досрочным расторжением и потерей собственных средств, вложенных в участок.

Не стоит подписывать договор без внимательного прочтения и знакомства с положениями законов. Они достаточно четко прописывают порядок составления и саму процедуру регистрации.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Законные моменты при подготовке

Когда владелец участка сдает его в аренду, то он передает право владения, но не собственности. Сделка между физическими лицами подчиняется положениям гражданского кодекса.

В частности, в нем присутствует:

Условия и требования должны быть прописаны в договоре субаренды, который мало отличается от подобного документа при сдаче участка в аренду.

Если надел находится в собственности государственных и местных властей, то основным документом становится земельный кодекс. В нем можно найти нормы (ст.22) сдачи в поднаем и узнать о правах арендатора.

Статья 22. Аренда земельных участков

При наличии нескольких претендентов предстоит сделать выбор. В силу вступают положения закона о конкуренции и гражданского кодекса. Ценность земли зависит от состава почв и полива, поэтому потребуется создать равные условия для всех претендентов.

Срок субаренды не может превышать сроки договора, заключенного собственником при сдаче в аренду. Ставить владельца в известность необязательно, если это прописано в договоре (ст.22 ЗК).

Когда государство предоставляет надел более чем на 5 лет, то арендатор сможет без проблем передавать ее в третьи руки на платной основе, не испрашивая согласия. Нужно проследить за тем, чтобы не нарушались условия договора аренды, что приведет к досрочному расторжению после вынесения судебного решения.

Передача участка регулируется законом об обороте земель (№ 101), куда были внесены различные поправки и дополнения. Здесь упоминается о проведении конкурсов и аукционов (ст.10), когда на один участок претендует несколько человек.

Образец оформленного нотариально согласия

Что это такое

Собственником земли становятся в силу разных причин. Участок продается, дарится, обменивается или переходит по наследству. Достаточно большой земельный надел требует обработки, чтобы получать определенную прибыль.

После сдачи в аренду обязанности возлагаются на лицо, способное заниматься возделыванием земли. Однако для этого надо вкладывать немалые средства, привлекать технику и рабочие руки.

Часть участка интенсивно обрабатывается, другая — остается без внимания и лишь зарастает сорняками. Срочно требуется передача прав еще одному заинтересованному лицу.

Фактически арендодатель выступает в роли собственника, предоставляющего участок в аренду. Только теперь вторая сторона становится субарендатором сразу после заключения договора.

Новая сделка носит юридический характер, поэтому важно включить все пункты, оговаривающие права и обязанности сторон.

Минимальные сроки обычно укладываются в один год, но законность сделки должна подтвердить государственная регистрация. Нужно четко оговорить, кто будет заниматься этой процедурой и для этого внести соответствующий пункт в договор.

Сроки подачи документов, чтобы была сделана запись в государственный реестр, пока законодательно не определены. Откладывать это мероприятие в долгий ящик все же не стоит.

Условия сделки останутся лишь на бумаге, может произойти расторжение договора, пока не закреплена ответственность сторон. Избежать регистрации удастся только в том случае, когда срок субаренды составляет меньше одного года.

Образец паспорта гражданина РФ

Что включает в себя субаренда земельного участка сельхозназначения

Договор обретает юридическую силу лишь после регистрации в территориальном отделении Росреестра.

Включение тех или иных пунктов зависит от самого арендатора и претендента (субарендатора), на которого переходит часть прав и обязанностей. Но все проходит в рамках полномочий, предоставленных собственником надела.

При субаренде начинают действовать практически такие же правила, какие дает аренда земли.

Их сближают следующие критерии:

для оформления сделки подписывается договор, чтобы затем внести запись в Реестр;
определен платеж за пользование участком (правда в ряде случаев владелец может при аренде предоставить землю безвозмездно);
присутствует срочный характер отношений, обычно не превышающий несколько лет;
прописана индивидуализация предмета сделки с подробными характеристиками и схемами.

Субарендатор сможет приступить к работе сразу после подписания договора, даже если он не будет заверен нотариально. Но лучше всего не затягивать с процедурой регистрации, особенно когда четко прописаны условия и требования.

Основной задачей при поднаеме земли станет использование ее по назначению с учетом ограничений. На некоторые виды деятельности может быть наложен запрет и от ряда работ нужно воздержаться.

Следует не только соблюдать прописанные требования, но также своевременно вносить платежи, стараясь не выходить за крайние сроки.

Постоянные нарушения условий приведут к прекращению договора и его расторжению. Самовольное изменения вида деятельности, подпадающее под ограничения, связано с привлечением к административной ответственности.

Допустимые вариации

Субаренда во многом схожа с арендой, только во втором случае одной из сторон выступает собственник. Выгода становится очевидной для всех сторон. Земля перестает пустовать и начинает приносить ощутимый доход.

Владелец сможет провести сделку лишь после того, как произойдет размежевание участка, будут определены границы и подписан акт, который завизирует кадастровый инженер и соседи, являющиеся собственниками примыкающих наделов.

Нередко в качестве арендатора (субарендатора) выступают компании, специализирующиеся на выпуске сельхозпродукции. Они заменили бывшие колхозы и совхозы, преобразовавшись в крупные агрокомплексы.

Немало начинающих предпринимателей хотят заниматься фермерством. Первым шагом в этом направлении становится наем или поднаем земли. Нельзя только выходить за рамки закона и ограничений.

Ведение животноводческого хозяйства, к примеру, не позволяет выстроить жилой дом. Иное дело — хозяйственные постройки, коровник или свиноферма.

Частный собственник предложит варианты использования надела, сроки и положенную плату. Если претензий нет, то остается смело заключать сделку.

Теперь арендатор сможет найти претендента, которому необходимо получить участок земли. Стоимость субаренды не должна превышать сумм, вносящихся арендатором.

Когда характеристики и размеры участка не устраивают, лучше обратиться к местным властям за выделением надела. Не исключено проведение торгов, когда пройдет аукцион и право пользования перейдет к победителю. Физическое лицо может быть единственным участником.

Преобразованный участок проходит знакомую процедуру размежевания и регистрации, чтобы затем подписать договор. На это нередко уходит от 3 до 6 месяцев.

Субаренда выгодно отличается тем, что процесс занимает буквально считанные дни. Рассмотрение и проводка занимает от 10 до 14 дней. Следует обязательно включить в пакет подписанный акт замера, ситуационный и кадастровый план вместе с рядом других документов.

Отказ маловероятен, если представлен полный пакет и соблюдены тонкости оформления.

Форс-мажоры, обязанности и риски

Непредвиденные ситуации, особенно зависящие от техногенных и климатических катастроф, предвидеть невозможно. Небольшая страховка здесь явно не повредит.

Обе стороны не должны нести ответственности, если произошло наводнение и землетрясение, возникли гражданские конфликты и блокада, пожары и эмбарго. Взятые обязательства полностью утрачивают свою силу.

Одной из сторон придется уведомить о произошедшем форс-мажоре, не позволяющим перечислить взнос в указанный день.

Желательно заранее включить способы решения спорных вопросов. Это надо делать путем переговоров. Не стоит исключать подключение службы медиации, способной найти выход из тупика.

Нежелание услышать друг друга приведет к обращению в арбитраж, который будет исходить из положений действующего законодательства.

Снизить риски можно лишь после того, как будет составлен небольшой договор, включающий ответы на все основные вопросы. Стороны обретают права и обязанности. Их нарушение и самовольное изменение условий просто недопустимы.

Для этого лучше использовать типичный образец, в котором достаточно четко прописаны все пункты, определены функции сторон. Корректировка больше затронет суммы и сроки. Максимальная планка подскакивает к 49 годам.

Субаренда считается довольно выгодным вложением средств. Процедура простая и без бюрократических препон.

В результате удается заработать сразу трем сторонам, поскольку собственник тоже не остается в накладе и сможет без проблем заплатить начисленный земельный налог.

Особенности договора участка под строительство

Часто возникают вопросы, в каких случаях земля сельскохозяйственного назначения может быть использована под строительство. Земли такого назначения могут относиться к тем, на которых разрешено строительство:

дачных домиков
объектов, используемых для ведения сельского хозяйства
дорог

Нельзя строить на землях, относимым к сельхозугодиям. Перевести землю, находящуюся в субаренде, в другую категорию невозможно. Также нельзя изменить цель использования участка в тексте договора.

Выкуп арендованной государственной земли:

Право на постройку должно быть отдельно предусмотрено не только в договоре субаренды, но и в договоре аренды. Связано это с тем, что владелец недвижимости имеет право на выкуп земли под строением и собственник должен согласовать возможность фактического дробления своего участка.

Особенности договора в сельском хозяйстве

Что должно быть учтено в соглашении, чтобы в регистрации его не было отказано. Необходимо предусмотреть следующие нормы:

ограничение целевого использования целями, предусмотрены в ЗК РФ для сельхозземель
обязательное наличие согласия собственника
отсутствия ареста или иного ограничения, не допускающего передачу участка
скрупулезное описание как первичного права (собственности), так и вторичного (аренды) с точными номерами свидетельств, договоров, датами их оформления
участок должен быть сформирован как отдельный объект права, иметь собственный кадастровый номер, и выписка из кадастрового паспорта должна стать приложением к соглашению

Особенности договора субаренды муниципального участка

Если земля принадлежит не частному собственнику, а муниципалитету, в договоре учитываются следующие моменты:

ставка арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли
согласие собственника заменяется на его уведомление
невозможно заключить соглашение субаренды надела, на котором есть здания или сооружения, принадлежащие государству или муниципалитету

Также следует учитывать, что при расторжении договора аренды досрочно субарендатор, если его соглашение еще действует, получит право ранее используемой им земли в преимущественном порядке. Важно, что при предоставлении надела напрямую от муниципалитета для использования ее в целях ведения сельского хозяйства необходимо проведение торгов или аукционов, на субаренду это правило не распространяется.

Регистрация договора субаренды

К отдельным типам соглашений применяется правило о регистрации не только права, которое предоставляется на его основании, но и самого документа. Она станет обязательной процедурой, если срок соглашения превышает один год. Документы подаются или в Росреестр, или в МФЦ, который передаст их по назначению. Отказ будет получен в случае неверного оформления документов или отсутствия права на передачу участка в субаренду, отдельной строкой указанного в основном соглашении.

Разбираемся в понятиях аренды и субаренды на видео:

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Правила расторжения

Как и любое соглашение, договор субаренды земли может быть досрочно расторгнут:

по соглашению сторон
по заявлению одной стороны в судебном порядке в случае существенного невыполнения второй условий соглашения, например, невыплаты арендной платы два раза подряд или нецелевого использования

Заключая договор субаренды земельного участка сельхозназначения необходимо быть готовым и к тому, что отказ от ведения целевой деятельности, резкое снижение плодородия земли или причинения вреда природе могут привести к изъятию участка у собственника согласно нормам закона об обороте земель сельхозназначения. Если это произошло по вине субарендатора, ему придется возместить причиненные убытки.

Внимание ко всем нюансам позволит избежать отказа в регистрации или досрочного расторжения договора субаренды. Заключая его, необходимо строго соблюдать условия целевого использования.

Образец и бланк договора субаренды земельного участка

Если земельный надел, поле, защитная лесополоса или старая ферма принадлежит государству или муниципальной администрации, то форма соглашения субаренды будет рекомендована или утверждена постановлением собственника, и основой для его разработки станут нормы Земельного кодекса РФ.

Если участок находится в собственности частных лиц, то оба соглашения, и первичное, и подписываемое в его рамках, могут разрабатываться в произвольной форме, с учетом соблюдения всех требований Гражданского кодекса. Как вариант для подражания можно взять типовой бланк:

Правила оформления субаренды земли

Для разведения садов или кроликов потребуется получить то или иное право на земельный участок. Заключить соглашение о субаренде понравившегося надела получится только в том случае, когда в первичном договоре собственником предоставлено нанимателю такое право.

Вторым случаем станет получение отдельного письменного разрешения на это или направление арендатору-собственнику уведомления о намерении сдать землю в поднаем и неполучение на него ответа в течение месяца.
Если собственником надела является государство или муниципальная администрация, а срок первичной аренды составляет более пяти лет, то заключение соглашения о субаренде происходит без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ). Срок нового документа не должен превышать то время, на которое земля предоставлялась в пользование первому арендатору.

Договор всегда будет предусматривать платность пользования участком. Ставка зависит от соглашения сторон.

Оценка земельного участка с целью оспаривания кадастровой стоимости

19 августа 2022

Общие положения

Чтобы не ущемить ничьих прав, в договорном акте должны быть прописаны все условия сотрудничества, а также кадастровые данные на земельный участок сельхозназначения и личные сведения участников. Прописывается ежемесячный платёж за временное использование надела. Он должен эксплуатироваться согласно целевому предназначению.

При этом землепользователь должен не загрязнять экологию и окружающую среду, не использовать химические вещества, чтобы не ухудшить качество плодородного слоя. Сделка проходит в соответствии с правовым полем РФ, все, прописанные пункты должны соответствовать нормативам.

Заранее следует проконсультироваться с компетентным юристом, чтобы защитить свои права в случае возникновения конфликтных ситуаций. Субарендатор должен уяснить права и обязанности арендатора, использовать земельный участок согласно его целевому предназначению. Собственником надела может являться государство, физическое\юридическое лицо, местный административный орган.

Если договор не будет зарегистрирован, возможно, досрочное расторжение сделки и потери собственных средств, которые были вложены в надел. Не следует подписывать его без должного ознакомления с ним. Следует обратиться за консультацией к компетентному юристу, он поможет разобраться в сложных моментах, разъяснит каждый пункт. Предварительно стоит посмотреть образец, как должны составляться подобные договора, и что в них должно прописываться.

Права собственника при оформлении субаренды

Владелец земельного участка имеет полное право включить пункт о поднайме надела в основной договор, либо оформить дополнительное соглашение. После заключения субаренды все риски ложатся на плечи нынешнего землепользователя.

Собственник наделён следующими правами:

Ознакомить субарендатора с основным документом об аренде территории.
Потребовать разъяснения от субарендатора, с какой целью он планирует использовать землю.
Повысить арендный платёж для арендатора. При этом это никак не скажется на платежах от субарендатора.
Потребовать немедленного возврата надела по окончанию срока действия арендного соглашения об аренде и субаренде.
Обязать прохождение госрегистрации.

Все эти действия происходят через арендатора. Непосредственного взаимодействия владельца с субарендатором нет. В случае нарушения договорных условий или правил использования земли, ответственность понесёт арендатор. В этих правоотношениях, он рискует больше остальных участников сделки.

Детали оформления

При подготовке договорного соглашения субарендатору, необходимо обратить внимание на такие важные моменты:

У арендатора должен быть действующий арендный договор. И в нём должен быть пункт, в котором говорится, что он может отдать участок в поднаём. В случае его отсутствия, необходимо обратиться непосредственно к собственнику объекта.
Характеристики, адрес и площадь соответствует данным из кадастрового паспорта.
Имеющиеся капитальные строительные объекты, узаконены. При этом нужно убедиться, что в документе есть отметки об их дефектах и повреждениях.
Прежде чем подписать акт приёма передачи, обеспечить присутствие всех участников, провести осмотр участка и строительных объектов.
Если территория нужна на срок меньше 12 месяцев, проходить госрегистрацию не нужно.

Сотрудник МФЦ или росреестра сможет предварительно проконсультировать по пакету требуемых документов. Их нужно будет собрать и оплатить государственную пошлину.

Интересное

Налоги

Что это такое

После сдачи участка в арендное пользование, землепользователь обязан производить его обработку, улучшать качество плодородного слоя и проводить иные мероприятия. Для этого нужно инвестировать немало средств, привлекать спецтехнику и рабочих. Один человек не может справиться с большим участком. Поэтому получает так, что одна часть земли интенсивно обрабатывается, а другая зарастает бурьяном. Передать права можно ещё одному арендатору, если эта возможность предусмотрена договорным соглашением.

Фактически нынешний землепользователь распоряжается участком как законный владелец. После того как нашлось заинтересованное лицо, с ним необходимо заключить арендный пакт с указанием условий использования земельного надела. Тогда такая сделка будет иметь юридическую значимость. Условная договорённость не является таким основанием, необходимо, чтобы между сторонами сделки был составлен официальный акт. При невыполнении\нарушении хотя бы одного условия, можно потребовать компенсацию с субарендатора.

Минимальный срок, на который можно оформить договор = 12 месяцев. Его обязательно зарегистрировать в росреестре. При этом в законодательстве не прописано чёткое обязательство, кто должен взять на себя расходы на себя по госрегистрации. Этот вопрос можно оговорить заранее. В документе обязательно прописать условия, при которых возможно расторжение сделки.

Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок, образец

28 августа 2022

Наследование

Основные моменты при подготовке договора

После того как собственник земли сдаёт её во временное пользование, он может передать только право распоряжения им, но при этом его права как собственника сохраняются в полном объёме. Сделка должна оформляться в полном соответствии с российским гражданским кодексом. Условия субаренды мало чем отличаются от обычного арендного пакта. Если земля с\х назначения находится в собственности у государства или у местной администрации, необходимо обратить внимание на статью №22. В неё указаны все права временного землепользователя, его обязанности и иные требования.

При наличии сразу нескольких кандидатов на участок, придётся сделать выбор между ними. Ценность участка будет зависеть от полива, состава почвы. Поэтому необходимо создать одинаковые условия для каждого из претендентов. Действие субаренды определяется договором. При желании расторгнуть сделку раньше указанного срока, необходимо уведомить о своём решении собственника.

Государство может предоставлять участки с\х назначения на 5 лет, арендатор имеет законное право передать права иному лицу за отдельную плату. При этом не придётся согласовывать своё решение. Но придётся следить за выполнением каждого условия, прописанного в акте. При выявлении нарушений, обязать субарендатора возместить компенсацию. В противном случае этот вопрос будет решаться в рамках судебного заседания. Следует руководствоваться статьёй под номером №101 ЗК РФ. В ней уже указаны дополнения и поправки.

Если на аренду земельного участка претендует несколько граждан, должны проводиться торги. На основании них, будет выбран арендатор, а затем уже и оформляться соглашение.

Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления

Правила оформления договора субаренды

В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:

наименование документа («Договор субаренды»);
дата и место заключения сделки;
наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
права и обязанности сторон;
порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
срок действия договора;
заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
подписи сторон

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.

К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.

Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:

площадь надела;
категория земель, к которой относится надел;
кадастровый номер;
адрес места расположения;
цель оформления участка в субаренду;
перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.

Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.

Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.

Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.