Приватизация земли под многоквартирным домом

Доброго времени суток, дорогой посетитель! В этой статье идёт разговор про Приватизация земли под многоквартирным домом. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Причины отказа

Так как придомовая территория зачастую является желанным приобретением не только для владельцев квартир в многоэтажке, но и для застройщиков различной коммерческой недвижимости, то нередки ситуации, когда приходится обращаться в суд, чтобы окончательно разграничить принадлежность земли. Поэтому в приватизации могут отказать, если территория у дома является предметом судебного разбирательства.

Еще одна распространенная причина отказа – отсутствие межевого плана или кадастрового паспорта участка. После оформления этих документов вы имеете возможность снова подать заявление в муниципалитет о приватизации участка земли около дома.

Если же все документы в порядке, то отказ в приватизации общедомовой территории вы, скорее всего не получите – местным органам власти выгодно переложить на плечи собственников жилья обязанность по содержанию.

Но если все же вам отказали, а вы считаете, что это было необоснованно, то обращайтесь с иском в суд – это единственная инстанция, которая может поставить точку в споре о приватизации.

Нужно ли и зачем приватизировать участок под многоквартирным домом

О том, что возможность приватизировать участок под многоквартирным домом существует, знают многие. Однако не все решаются на такую процедуру, так как думают, что она достаточно сложна, а очевидных плюсов нет. Для наглядности изобразим все достоинства и недостатки в виде таблицы:

Особое внимание стоит уделить, если вы собираетесь инициировать процедуру приватизации придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов. Зачастую это невыгодно самим жильцам, так как все обязанности по обслуживанию, обустройству и оплате налогов ложатся на плечи жителей. А так как жильцов гораздо меньше, то и затраты будут больше, чем у владельцев квартир, оформивших в собственность придомовую территорию у многоэтажного дома.

Все же положительные и отрицательные моменты достаточно спорные, поэтому в каждом конкретном случае необходимо определить, будет ли больше пользы или вреда. Если у вас есть сомнения, то лучше проконсультироваться с грамотным юристом. Он сможет объективно рассмотреть вашу конкретную ситуацию и объяснить, стоит ли именно в вашем случае начинать процедуру приватизации участка у многоквартирного дома.

Как приватизировать землю под многоквартирным домом

Если вы самостоятельно или на собрании собственников квартир приняли решение о необходимости приватизации придомовой территории, то первым возникнет вопрос – с чего начать. Процедура достаточно сложна и имеется множество нюансов. Давайте разберемся в них.

Порядок действий

План действий, которого стоит придерживаться при оформлении в собственность земельного участка придомовой территории:

1. Сбор и оформление документации. Тут необходимо обратиться в БТИ за всеми необходимыми справками, а если технической документации нет (например, дом построен раньше 2022 года), то придется заняться их оформлением. В технических документах должны быть указаны все строения и сооружения, водоемы, технические объекты, расположенные на придомовой территории.
2. Межевание участка. Договор на эту процедуру необходимо заключать с организацией, у которой есть лицензия на данный вид деятельности.
3. Подача заявления. Направляется муниципальным или федеральным органам власти, в чьем ведении находится земля.
4. Регистрация права собственности в Росреестре.

В каждой конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные действия, но перечисленные выше пункты обязательны.

Процедура

Стоит отметить, что дома, сданные в эксплуатацию после вступления в силу действующего ЖК РФ (1 марта 2022 года) уже имеют кадастровый паспорт, а зачастую и приватизированную придомовую территорию. А вот проживающим в старых домах на это рассчитывать не приходится.

Выполнение технического паспорта и кадастрового будет производится за счет тех, кто обращается за приватизацией.

После того, как все документы собраны, заявление подается в управление муниципалитета, ответственное за проведение приватизации. В установленный срок оно будет рассмотрена и с вами заключат договор о приватизации.

С этим договором необходимо явиться в региональное отделение Росреестра и подать заявление на регистрацию сделки. Через 2 недели выдадут свидетельство о собственности.

Заявление

Заявление о приватизации составляется в произвольной форме, однако в нем должны быть отражены такие сведения:

• данные о заявителе;
• точный адрес дома;
• постройки, расположенные на участке;
• сведения о постановке на кадастровый учет;
• иные сведения, касающиеся описания участка земли (судебные, административные решения и т.д.);
• дата составления и подпись заявителя (представителя).

Необходимые документы

Для того, чтобы обратиться с заявлением о приватизации необходимо собрать следующий пакет документов:

• кадастровый паспорт;
• техническую документацию из БТИ;
• решение собственников жилья («совета дома»);
• документы, подтверждающие межевание участка.

В некоторых случаях могут понадобиться и другие документы, например, судебные решения о признании отказа в приватизации незаконным и т.д.

Сроки и расходы

Можно с уверенностью сказать, что на процедуру оформления в собственность участка местности у вас не уйдет меньше 1,5 месяцев. На рассмотрение заявления о приватизации отводится 30 дней, а на регистрацию сделки – 14 дней. Плюс некоторое время уйдет на оформление кадастрового паспорта, если его нет и на сбор всех документов.

Стоимость же приватизации варьируется в зависимости от региона, в котором проводится, а также от необходимых процедур. Так она складывается из:

• оплаты работы кадастрового инженера;
• стоимости оформления кадастрового и технического паспортов;
• госпошлина;
• услуги представителя (при необходимости).

В среднем расходы на приватизацию земельного участка у многоквартирного дома варьируются от 10000 до 20000 рублей и ложатся на плечи тех, кто за ней обращается.

Кто может приватизировать

В законодательных актах определен круг лиц, которые могут обратиться в муниципальные органы с заявлением о приватизации:

• компания-застройщик жилого дома;
• общее собрание жильцов;
• отдельный собственник жилого или нежилого помещения (как физическое, так и юридическое лицо), независимо от мнения других владельцев квартир;
• некоторая группа собственников квартир, несогласных с решением общедомового собрания.

В случае, если с заявлением обращается застройщик, то будущие владельцы квартир при покупке уже будут иметь право собственности и на часть придомовой территории

Размер доли земли каждого владельца жилого или нежилого помещения определяется соразмерно площади его квартиры (помещения) к общей площади дома.

Обращаться за приватизацией придомовой территории может только собственник помещения в доме. То есть если квартира муниципальная, то и права на приватизацию придомовой территории нет. О том, как приватизировать квартиру, вы можете узнать в этой статье.

Налоги

В статье 338 НК РФ определен порядок установления размера налоговых сборов с участка, расположенного у многоквартирного дома. Так же на размер и порядок выплаты влияют и локальные нормативно-правовые акты.

Налог определяется исходя из базовой ставки налога на землю, кадастровой стоимости и местного коэффициента. Поэтому на одну и ту же площадь земли в разных частях России может быть начислена разная сумма обязательного сбора.

Оплачивать налог необходимо один раз в год. Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны сами выплачивать налоговый сбор, а физических лиц рассчитывает и уведомляет о сумме платежа, дате и способе внесения ФНС РФ.

Как можно использовать приватизированную территорию у дома

В законе строго определены виды использования земли, относящейся к многоквартирным домам:

• благоустройство территории (возведение детских площадок, установка спортивных снарядов, обустройство зон отдыха, озеленение двора и т.д.);
• предоставление в наем отдельных участков (для рекламных конструкций, возведения коммерческой недвижимости и т.д.);
• строительство гаражей для ветеранов ВОВ и инвалидов;
• организация парковочных мест для жителей дома и их гостей.

Однако стоит помнить, что все возводимые постройки и объекты не должны противоречить нормам законодательства. Должны соблюдаться нормы расстояний между строениями, нельзя ущемлять права третьих лиц. Например, если через ваш двор есть проход на остановку общественного транспорта (единственный), а вы огородились забором и сделали вход на территорию по пропускам, то в судебном порядке вас обяжут обеспечить проход жителям соседних домов.

Пример. Жители одного из многоквартирных домов г. Саратова приватизировали придомовую территорию. Право на управление земельным участком было передано председателю ТСЖ. Он, чтобы выручить дополнительные средства на содержание дома, обустроил платную автомобильную парковку, для жителей соседних домов. Однако согласование с ответственными органами он не произвел, плату за парковку принимал в качестве добровольной спонсорской помощи. В отношении председателя было возбуждено уголовное дело, а прокуратура обязала ликвидировать платную автомобильную парковку.

Нужен юрист

Если у вас возникли какие-то сложности с приватизацией домовой территории или не знаете с чего начать эту процедуру, то вы можете обратиться за бесплатной консультацией к высококвалифицированным специалистам нашего сайта. Они проинформируют вас обо всех изменениях в законодательстве, подскажут куда лучше обратиться с заявлением и как оформить все документы.

Если же у вас нет времени, желания или специальных знаний, чтобы самостоятельно заниматься приватизацией придомовой территории, лучше обратитесь к профессиональному юристу, который специализируется на вопросах приватизации имущества. Он сможет не только собрать все документы, организовать кадастровые работы и составить заявление на приватизацию, но и подать исковое заявление и представить ваши права в суде, если такая необходимость возникнет.

Оцените статью

Однако перед тем как принять решение об инициировании этой процедуры необходимо тщательно обдумать, рассмотреть все плюсы и минусы.

Фактически эти земельные участки принадлежат государству, а управление ими передано:

• собраниям жильцов;
• управляющим компаниям;
• другим установленным законам организациям.

После приватизации управление придомовой территорией так же можно оставить у перечисленных лиц или изменить распорядителя.

Положительные и отрицательные стороны приватизации участка под МКД

Оформление земли под многоквартирным домом налагает на домовладельцев определенные обязанности, а не только предоставляет права.

Позитивные последствия для жильцов, которые за собой повлечет приватизация земельного участка:

• теперь без согласия жильцов станет невозможно использовать земельный участок, относящийся к МКД – никто не построит никаких увеселительных заведений, не возведёт пивной ларёк и не проложит коммуникации. Всё только с согласия собственников (этот пункт, как правило, рассматривается как основное преимущество);
• изъять участок для нужд государства теперь можно только через уплату соответствующей компенсации;
• собственники получат право сдавать часть участка в аренду и получать прибыль;
• наличие оформленного земельного участка, как правило, увеличивает рыночную стоимость квартир;
• собственники получают возможность использовать земельный участок по своему усмотрению, создавать на нём детские площадки, например.

Перед тем как оформить землю под многоквартирным домом в собственность, следует помнить и об отрицательных последствиях такого шага. Но из того, что действительно можно отнести к отрицательным моментам, выделяется, пожалуй, только один пункт: бремя содержания участка будут нести сами собственники. Если у них заключён договор с управляющей организацией, то земельный участок, как объект общего имущества, будет обслуживаться ею. Соответственно, возрастёт цена услуг управляющей компании.

С 2022 года земельные участки под МКД перестали являться объектами налогообложения, поэтому никакого земельного налога за них платить не придётся.

До 2022 года такой налог на самом деле уплачивался, и этот факт рассматривался ранее как основное негативное последствие приватизации. Хотя справедливости ради нужно заметить, что такой налог составлял не столь внушительные суммы, чтобы они хоть как-то влияли на семейный бюджет. Да и уплачивать налог нужно было всего лишь 1 раз в год.

Приватизация возможна только в том случае, если до 01.03.2005 участок создан не был. Если он сформирован был, то владельцы жилья уже обладают им совместно – на праве общей долевой собственности.

Если МКД еще не имеет под собой юридически оформленного участка, то вопрос о его создании в правомочии самих жильцов. Если домовладельцы пожелают оформить участок, то для этого нужно лишь созвать собрание и обратиться в местную администрацию с заявлением. Самостоятельно, разумеется, межевание и регистрацию жильцам производить будет не нужно.

Выгоды такого мероприятия очевидны. Собственники становятся более защищёнными от посягательств третьих лиц на придомовую территорию. Теперь никто без ведома самих жильцов не сможет заняться постройкой каких-нибудь павильонов или ларьков. Такое соседство далеко не каждому было бы по душе. Кроме того, участок теперь невозможно будет изъять для государственных нужд без выплаты соответствующей компенсации.

Особенности правового регулирования общей собственности жилого дома

Перед тем, как приступить к разбору вопроса, можно ли проводить приватизацию участков под многоквартирными домами, следует разобраться с дефинициями, которые неоднократно будут использованы далее.

Многоквартирный дом (далее – также «МКД») – строение, предназначенное для проживания людей, в нём должно быть как минимум две квартиры, а у квартир – обособленные выходы в помещения общего использования (например, подъезды), либо на придомовой участок.

Если дом вышеуказанными признаками не обладает, то он не многоквартирный.

В частном доме на одного хозяина, когда последний является лицом, которое и владеет всем само, и отвечает за весь дом само, то у МКД совершенно иное правовое положение. Это связано с тем, что у МКД есть квартиры, которыми владеют отдельные лица, и есть имущество общее, которое принадлежит «всем сразу», и которым пользуются все проживающие в таком доме.

К такому имуществу относятся:

1. Все помещения, которые не являются составными частями площади квартир (лестничные клетки, чердачные и подвальные помещения и все иные подобные).
2. Крыша и все её технологические элементы (трубы, вытяжки, стропила, шифер и т. д.).
3. Несущие конструкции (это стены и перекрытия, без которых дом просто развалится).
4. Ограждающие конструкции общего назначения (двери в подъезде, например), иное общее имущество, которым пользуются все жильцы (перила, крыльцо и т. д.).
5. Электротехническое оборудование, которое необходимо для общего обслуживания дома (проводка до квартир, распределительные щитки, лифты со всеми механизмами и прочее);
6. Измерительные общедомовые приборы для учета поступающих в дом коммунальных ресурсов;
7. Земельный участок (далее по тексту – «ЗУ»).

То есть, существуют две грани имущества, имеющегося в МКД – личное (квартиры и всё, что в них, включая и проводку и водопроводные трубы) и общее (согласно описанию выше).

Земельный участок, в числе прочего, также относится к общему имуществу дома. У такого имущества особенное правовое положение – оно принадлежит сразу всем хозяевам квартир и не делится на отдельные кусочки для каждого.

Об этом прямо говорят статьи 36 ЖК РФ и 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» (далее – также Закон о введении ЖК РФ). В данных нормах права императивно устанавливается, что ЗУ, на котором стоит дом, принадлежит всем владельцам помещений МКД на праве общей долевой собственности. Только так и никак иначе. Никаких оговорок.

Что данные нормы значат для жильцов? Согласно им, такой участок является единым и неделимым. Ошибочно предполагать, что приватизация ЗУ под МКД сделает кого-либо из квартировладельцев полноправным хозяином какого-то клочка земли под окнами дома, на котором сможет делать всё, что душе угодно. Это совершенно не так. Приватизация применительно к данному конкретному случаю представляет собой процесс, результатом которого станет возникновение у всех хозяев помещений права общей собственности на него.

Все ЗУ под домами – это исключительно общая собственность всех хозяев помещений дома. Они едины и неделимы, и из них нельзя выделить некую часть, которая принадлежала бы отдельным её жильцам. Закон таких исключений не устанавливает.

Казалось бы, всё просто, но что такое земельный участок с точки зрения закона? Это участок, где расположен сам дом, а также элементы его благоустройства (скамейки, сушилки для белья, детская карусель, место под стоянку средств передвижения и прочие объекты, созданные для нужд жильцов такого дома) и озеленения (деревья, насаждения кустарников, клумбы с цветами и т.д.).

Площадь, которая занята самим домом – это минимальный размер такого участка. Меньше он быть не может.

Следует обратить внимание, что в вышеназванных статьях ФЗ закона чёрным по белому написано, что земельный участок и так принадлежит всем хозяевам помещений. Это может вызвать определенные затруднения у людей, которые не является юристами, и не разбираются в правовых тонкостях. Если жильцы и так собственники, то что тогда приватизировать?

Приватизация – это возмездная либо безвозмездная передача собственности государственной в частные руки.

Рекомендуем ознакомиться:

Как можно приватизировать то, что и так уже по закону принадлежит владельцам квартир?

Чтобы разобраться в сущности вопроса, необходимо обратиться к нормам ЖК РФ.

Регистрация права на участок под МКД

Итак, органы МСУ всё требующееся от них исполнили – ЗУ выделен и состоит  на кадастровом учёте. Нужно ли проводить какие-либо мероприятия жильцам, чтобы зарегистрировать своё право на него?

Нет, никаких подобных мероприятий не требуется. Согласно закону, право на общее долевое имущество следует за «основным» правом собственности на помещение в доме.

Другими словами, общая собственность на ЗУ вытекает из права собственности на квартиру или иное помещение в доме. Права хозяев квартир на участок возникают одновременно с появлением прав на квартиру, и утрачиваются, когда квартира переходит в собственность иных лиц.

Регистрировать права на участок как-то отдельно не требуется – достаточно того, что само право на помещение уже зарегистрировано.

Доля владения участком пропорциональна квартирной площади, коей владеет жилец.

В реестре записи о том, что участок владеет «Дядя Ваня и Ко» никто не найдет – нужно смотреть, кто владеет квартирами, и делать вывод, что и участком владеют те же самые лица.

Процедура формирование ЗУ

Согласно нормам уже многократно упомянутой ст.16 Закона о введении ЖК РФ, вопросами создания и постановки участка на учёт занимаются органы госвласти или власти муниципальной (далее – также «Органы МСУ»). Т. е., для того, чтобы запустить процедуру по выделению ЗУ под МКД, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в местную мэрию (по месту нахождения МКД).

Администрация должна провести все расходы по межеванию за свой счёт.

Отказаться от выполнения данной обязанности органы МСУ не могут, т. к. обязанности эти установлены прямым указанием закона.

Рекомендуем ознакомиться:

Однако процедура может оказаться небыстрой. Мало того, что сроки для осуществления процедуры закон не устанавливает, так еще и бюджета у органов МСУ может просто на данные цели не хватить. Бюджет местной администрации в расходной и доходной частях формируется заблаговременно, и если квартировладельцы принимают решение о приватизации, когда бюджет полностью сформирован, то есть риск того, что денег на все требуемые мероприятия на самом деле может не быть, и придётся ждать следующего года, когда будет формироваться новый бюджет, уже с учётом данных расходов. Ведь кадастровые работы требуют заключения договора со специализированной организацией, а их услуги дешёвыми не назовёшь.

Кроме того, когда муниципалитет будет заключать договоры на межевание, ему придётся проводить конкурс, который обязателен для всех заключаемых муниципальных контрактов, а это также занимает определённое время. Им нельзя просто взять и заключить контракт с первым понравившемся кадастровым инженером – необходимо объявлять конкурс и выбирать лучшее по цене предложение.

Границы участка будут определяться по естественным границам смежных с ним участков, с учетом элементов озеленения и благоустройства МКД, транспортных, инженерных систем. Но, как уже отмечалось выше, земельный участок никак не может быть меньше той площади, которую занимает сам дом.

Если деньги в бюджете нашлись, то это просто замечательно. Значит, муниципалитет проведёт все необходимые работы по межеванию и постановке участка на государственный кадастровый учет.

Правовая основа приватизации

Согласно нормам ранее уже упоминавшейся ст.16 Закона о введении ЖК РФ, если участок под МКД не был размежёван (т. е. создан, выделен из всей остальной окружающей его земли) до 01 марта 2022 года (это дата введения ЖК РФ), тогда никакого права собственности у владельцев квартир на него нет.

Но такого права нет только лишь по одной простой причине: потому что нет самого участка – его не создали.

Понятия «земля» и «земельный участок» – совершенно не идентичные с точки зрения юриспруденции. Владеть на праве собственности можно только «земельным участком». Земля – это вообще вся земля, что есть, не имеющая никаких границ. Чтобы часть земли стала именно «ЗУ», она должна быть размежёвана (у неё появятся границы) и поставлена на кадастровый учет в Росреестре (у неё появятся идентифицирующие признаки) – то есть, участок станет объектом недвижимости, на который могут приобретаться соответствующие права.

Итак, если ЗУ под МКД до обозначенной в законе даты образован был, то он перешел в общую собственность всех квартировладельцев дома на безвозмездной основе.

Никаких дополнительных приватизационных мероприятий жильцы производить не должны.

Новые собственники, которые приобретают квартиры, становится и владельцами участка.

Если же до обозначенной выше даты участок образован не был, и как следствие, право общей собственности у жильцов не возникло, следует руководствоваться положениями ст.16 Закон о введении ЖК РФ.

Согласно им, чтобы создать ЗУ под домом, необходимо произвести ряд последовательных действий:

1. Созвать и провести общее собрание жильцов.
2. Принять решение о выделении участка (решение будет считаться принятым, если за него отдадут голоса 50% жильцов + 1 голос, т. е., будет принято простым большинством голосов);
3. Уполномочить лицо, которое обратится с соответствующим заявлением во властные органы (при этом стоит заметить, что Конституционный Суд признал норму «об уполномоченном лице» частично не соответствующей Конституции и указал, что обратиться с заявлением может абсолютно любое лицо их числа жителей – по мнению суда, норма об «управомоченном» лице ущемляет законные права и интересы иных владельцев помещений).

Когда участок сформируют и поставят на кадастровый учет (т. е., после того, как участок станет объектом недвижимости), он станет собственностью всех домовладельцев.

Вот именно этот переход собственности и будет называться «приватизацией земельного участка».

Порядок приватизации

Процедура оформления земли под домом проводится стандартно для всех видов объектов. При этом необходимо руководствоваться новым Жилищным кодексом РФ.

Основные этапы:

1. Решение о приватизации должно быть принято на общем собрании жильцов. Из общего числа обычно выбирается один уполномоченный представитель, который предоставит в орган местного самоуправления заявление о формировании и передаче участка земли в собственность. К заявлению прилагается перечень необходимых документов: план дома, решение общего собрания, справка о межевании, техпаспорт жилого объекта и другие.
2. При рассмотрении документов будет сформирован участок, установлены его четкие границы, выдан акт на право собственности.
3. Далее необходимо зарегистрировать территорию, внести надел в Единый реестр и получить выписку.
4. После постановки на учет земля под домом будет передана во владение гражданам.

Прежде чем начинать процесс приватизации взвесьте все плюсы и минусы. Получая участок в собственность, граждане приобретают определенные права и одновременно обязанности. Придется платить налог, самим следить за чистотой, проводить ремонт.

Это потребует денежных затрат, а также приложения физических сил. Отказ от благоустройства территории может повлечь за собой санкции и штрафы. Среди жильцов будут и сторонники, и те, которые начнут противиться нововведениям.

Важно! По завершении приватизации земельное владение будет находиться в совместной долевой собственности, все жильцы получат равные доли.

Следует иметь в виду, что продать землю другому лицу ни один из жильцов права не имеет, так как она является общей собственностью. К общественному имуществу в многоквартирном доме также относятся подвал, подъезд, крыша, чердачное помещение. Решать их судьбу можно только коллективно.

Приватизацию земельных участков под многоквартирными домами разрешается проводить единолично, независимо от мнения прочих собственников. Это позволяет без проблем и конфликтов получить свою долю придомового участка. Порядок предусмотрен соответствующим законом.

Какой налог придется платить владельцам участка

Оформив право на придомовую территорию, собственники смогут ею распоряжаться при условии уплаты ежегодного денежного взноса. Сумма налога будет рассчитана по ст. 388 Налогового кодекса РФ и других законодательных актов. Ставка земельного налога умножается на кадастровую стоимость и местный коэффициент. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается на основе рыночных цен. Физические лица вносят плату при получении уведомления из налоговой. Юридические лица перечисляют денежные средства со своего расчетного счета в банке. Отдельным категориям граждан (пенсионерам) предоставляются льготы – снижение кадастровой стоимости.

Какие земли подлежат приватизации

Нужно понимать, что не все участки под жилыми домами можно получить в собственность. Законом ограничение накладывается на территории, находящиеся в пользовании государства, прилегающие к госучреждениям. Если участок к таковым не относится, то приватизируйте его смело. Преимуществом станет большой срок проживания в многоквартирном доме по указанному адресу. Кроме того, жильцы уже являются хозяевами квартир, а также различных построек, сараев, гаражей, расположенных во дворе.

Как обозначить границы придомовой территории

Согласно нормативу, установленному Правительством РФ (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ), минимальные и максимальные размеры придомового участка должны быть равны площади самого жилого объекта. Данные фиксируются в техническом паспорте или в выписке из ЕГРН, если объект поставлен на учет. Сформировать территорию с объектами недвижимости, находящимися на ней, можно, обратившись в органы местного самоуправления или землеустроительную организацию. В состав площади по закону включаются зеленые насаждения, клумбы, игровые площадки, сушилки для белья, тепловой пункт, трансформаторная подстанция, прочие сооружения, необходимые для обслуживания многоквартирного дома.

Зачем приватизировать территорию под МКД

Приведенное действие поспособствует защите собственности от претензий иных лиц и муниципалитета. Это самое главное преимущество. Также местные власти не смогут сносить строения, прокладывать инженерные коммуникации, дороги и в целом проводить какие-либо работы без согласования с владельцами территории и выплаты им соответствующей компенсации.

Приватизация земли под домом и прилегающей территории дает жильцам право распоряжаться данным участком по своему усмотрению – обустроить спортивную площадку, зону отдыха, парковку, поставить гаражи (узнайте, как проходит приватизация гаража) для авто инвалидов и участников Великой Отечественной войны, установить ограждение, сдать в аренду. Инициатором мероприятия могут выступать владелец дома, застройщик, управляющая компания.

Один лишь раз

Как известно, провести приватизацию жилья или земельного участка бесплатно по закону разрешается один раз. Если у гражданина уже есть в собственности надел, то коллективная форма приватизации будет самой подходящей в данной ситуации.

Бесплатно оформляются:

• земельные участки, предоставленные для застройки до 2022 года;
• земли, принадлежащие садоводческим обществам;
• участок под многоквартирным домом, возведенным до начала нынешнего века;
• придомовая территория;
• надел, полученный по наследству или по завещанию.

За оформление участка земли под многоэтажкой, построенной после января 2022 года, придется платить налог. Его величина будет подсчитана в ходе оценки построек и земли. Потребуется дополнительно собрать еще несколько документов и справок.

Спорные вопросы

Часто проблемы с оформлением возникают из-за неправильно проведенного замера территории под многоэтажным домом. Потому при проведении данной процедуры желательно присутствие большинства жильцов. Важно все делать верно и без ошибок с первого раза. Вторая приватизация будет уже платной. Не забудьте о квалифицированной помощи специалистов.

Уважаемые посетители нашего сайта, надеемся, мы смогли полностью раскрыть интересующую вас тему. Тот, кому понравился материал, может поделиться данной информацией на форуме или в социальных сетях. Мы будем рады получить ваши комментарии, мнения, примеры из личного опыта. Если у вас остались вопросы, то обратитесь к нашему юристу по указанному номеру телефона.

Возможность приватизации земли

Как указано в статье 36 Жилищного кодекса, территория рядом с МКД относится к его имуществу. В нормативную площадь дома входит земля под ним, благоустроенные зоны поблизости, стоянки автомобилей, отведённые под сушку белья места и тому подобные территории. А значит, у жильцов есть право на приватизацию этого участка, после которой они станут её долевыми собственниками и получат право распоряжения.

Однако, чтобы провести приватизацию, границы территории следует чётко определить, она должна быть полностью оформлена и иметь кадастровый план с изложением всех подробностей относительно её границ, назначения, особенностей и остальных параметров.

Цель приватизации участка – получить его в собственность. С этой точки зрения, гражданам понятно, зачем приватизировать землю вокруг частного дома, но неясно, для чего делать это для земли под МКД. Дело здесь в нескольких факторах: так, после приватизации муниципальные власти уже не смогут свободно строить рядом с домом новые здания, и потребуется согласие жильцов. Это фактор очень важный, ведь часто приходится терпеть неудобства из-за открывшегося совсем рядом развлекательного центра только потому, что никто не озаботился своевременной приватизацией.

Перевести землю в частную собственность можно и в одиночку, но это довольно непростой процесс, и гораздо легче выполнить его совместно с другими жильцами, приватизировав сразу всю землю под МКД – коллективные ходатайства рассматриваются куда охотнее.

Не всегда проведение процедуры будет будет возможно – в некоторых случаях может последовать отказ. Чаще всего это происходит из-за документов, требующихся на каком-то из этапов приватизации – если чего-то не хватает, или оформлено неправильно.

Относительно простой обычно бывает приватизация, если дом начали эксплуатировать с 2022 года или позже, поскольку для таких зданий и земли уже подготовлены кадастровые документы и технический план, а вот для более старых домов их придётся готовить.

Обращение в муниципалитет

Если вынесено положительное решение по вопросу приватизации, нужно будет сделать следующий шаг и подготовить заявление и документы для муниципалитета. В него нужно обращаться, если земля в муниципальной собственности, если же она состоит во владении региональных или федеральных властей, то и обращаться следует в отделение Росимущества. Определить это можно с помощью выписки из ЕГРП.

Подготовка заявления

Единой формы для заявления нет, и стоит заранее осведомиться в муниципалитете, какой бланк использовать. Примерный образец прилагаем к статье.

Обязательные сведения:

• ФИО и контакты заявителя;
• адрес, по которому располагается участок;
• к какой категории относится земля, как может использоваться;
• есть ли обременения;
• какой вид права пользования с указанием номера дающего его документа;
• список строений на участке;
• реквизиты прав собственности на все эти сооружения.

Также в документе должна выражаться, собственно, цель его подачи – то есть передача земли в руки жильцов, прилагается к нему и перечень документов. Оно подписывается участниками собрания, принявшего решение о приватизации, таким образом они выражают свою волю. Если какой-то из жильцов отказывается от приватизации, это следует оформить письменно, пошагово соблюдая порядок заполнения. Заявление рассматривается не более чем за месяц после подачи, за чем последует решение.

Пакет документов

К заявлению следует приложить правоустанавливающие документы, свидетельство о праве собственности и выписку из реестра о собственнике.

Список надо заранее уточнить там, куда будет подаваться заявление, поскольку он может отличаться от приведённого. Если поданы не все документы, или же в них самих обнаружатся неточности, в приватизации будет отказано. Тогда потребуется исправить выявленные проблемы, а затем подать пакет вновь.

Формирование земельного участка

Как правило, при неприватизированной земле и формирование участка тоже ещё не проведено, и тогда для продолжения приватизации требуется провести межевание, а затем и постановку на кадастровый учёт. Если будет получен отказ на одном из этих этапов, и не по причине проблем с документами, которые можно сразу же исправить, а по иным, обращаться для разрешения споров надлежит в Арбитражный суд.

Межевание

Для проведения межевания обращаются в комитет по управлению муниципальным имуществом – хотя иногда в муниципалитетах за это отвечают иные органы. На этом этапе проводится определение границ надела и его площади – выполняются геодезические измерения, для чего нужно обратиться в землеустроительную организацию. Здесь важно верно определить границы участка, которые будут соответствовать регламенту градостроительства, и не нарушать права соседей.

После формируется схема расположения границ участка. Представляются два варианта: участок минимальной площади, и наоборот, максимально допустимой, то есть включающий, помимо территории, занятой самим МКД и выходами, также и иную прилежащую.

После устанавливается площадь, из которой можно вывести, какими будут налоговые выплаты после приватизации, затем иногда проводится дополнительное обсуждение среди жильцов относительно того, следует ли продолжать процесс приватизации.

Постановка на кадастровый учет

Когда проведено межевание, останется сформировать участок и поставить его на кадастровый учёт, для чего необходимы будут технический паспорт и план дома, межевой план, а также решение собрания. Эти документы подаются в Кадастровую палату. Когда участок окажется на кадастровом учёте, он будет передан собственникам МКД.

Материальные расходы

Сама приватизация бесплатна, но на регистрацию придётся понести определённые расходы: на кадастровый план и паспорт, технический паспорт, государственные пошлины. Суммарно счёт может пойти не на один десяток тысяч – это будет зависеть от сложности оформления и характера участка.

Уже после оформления расходы собственника вырастут за счёт налога, устанавливаемого по кадастровой стоимости: для этого она умножается на размер доли, а затем на налоговую ставку, действующую в вашем регионе. К примеру, если кадастровая стоимость участка составляет 300 000 рублей, доля, которой вы владеете – 5%, а ставка – 1,5%, то заплатить за год придётся: 300 000 x 0,05 x 0,015 = 225 рублей. Отметим, что некоторые категории граждан могут претендовать на льготы, например, для инвалидов и ветеранов ВОВ предусмотрено двукратное снижение налога.

Созыв общего собрания

Чтобы принять решение о начале процесса, возникает необходимость созыва общего собрания квартировладельцев, причём требуется собрать кворум – то есть присутствовать должна хотя бы половина обладающих правом голоса или их представителей. Поскольку их одновременный сбор не всегда возможен, помимо очного, в жилищном законодательстве указывается, что допустима также заочная форма, при которой голосование проводится при помощи раздачи бланков. Созвать собрание может любой из собственников жилья в доме, но и все организационные хлопоты лягут на него.

Повестка дня

Вопрос о приватизации выносится на повестку дня – круг вопросов, попадающих в неё, определяет инициатор собрания. Он же должен определить и форму проведения, его место, наконец, способ донесения информации о нём до каждого, у кого есть право участвовать. Граждан следует уведомить о грядущем собрании как минимум за десять дней до того, как оно состоится.

Принятие решения

Осуществляется при помощи голосования всех собравшихся собственников при очной форме проведения. Простого большинства «за» достаточно для того, чтобы решение считалось принятым. Результат следует зафиксировать в протоколе собрания. Если же оно проводится заочно, используются специальные бланки для голосования, передаваемые в определённое организатором место сбора, при очном могут также использоваться бланки либо голосование проводится при помощи поднятия рук.

После принятия решения потребуется определить представителя. Он и будет непосредственно контролировать процесс. Обычно это происходит сразу же на собрании.

Государственная регистрация

После прохождения предыдущих этапов останется лишь завершить процесс приватизации – права официально перейдут к жильцам лишь после того, как состоится государственная регистрация. Чтобы осуществить её, нужно обратиться в Росреестр напрямую или в многофункциональный центр с заявлением, а также копиями паспортов участников, разрешением на приватизацию и квитанцией об оплате пошлины.

Плюсы и минусы для жильцов

Приватизация имеет ряд преимуществ для жильцов, но также у неё есть и недостатки – перед проведением процедуры стоит взвесить те и другие, и определиться, что важнее. А для этого нужно в деталях знать как все плюсы, так и минусы.

Начнём с первых:

• Сама приватизация бесплатна, то есть землю не придётся выкупать – хотя оформление и будет стоить определённых денег.
• Приватизировав территорию, жильцы становятся её собственниками, а значит, приобретут право на распоряжение ею, в том числе и для извлечения материальной выгоды. Например, допускается сдавать эту землю. Кроме того, стоимость квартиры при продаже будет выше, когда территория при МКД приватизирована, чем если эта процедура ещё не пройдена.
• Не менее важно, что правом распоряжения приватизированной землёй будут обладать лишь её владельцы – муниципалитет не сможет использовать эту землю, чтобы построить на ней что-то, проложить дорогу, и для других подобных целей, поскольку как для стройки, так и для снова имеющегося строения потребуется получать разрешение от владельца. Это крайне полезно для охраны покоя жителей.
• Жильцы смогут свободно заниматься коллективным облагораживанием участка, например, организовывать на нём газон, клумбы, устраивать парковку, устанавливать спортивные и детские сооружения – всё это будет уже их собственностью. Обычно такая работа гораздо эффективнее, чем усилия муниципалитета, и если жильцы хотят видеть вокруг себя облагороженную территорию, и готовы этим заниматься, то первым шагом должна стать именно её приватизация.
• Приватизация гарантирует более внушительные компенсации, если дом потребуется снести, поскольку понадобится сначала принудительно изъять землю у жильцов.

Плюсы достаточно весомы, но в итоге их ценность зависит от ситуации и приоритетов гражданина. Иногда перевесить могут минусы, ведь они тоже имеются:

• Придётся выплачивать налог – его сумма зависит от субъекта расположения, и привязана к кадастровой стоимости. Если земля будет сдаваться, то нужно платить и налоги с прибыли.
• Собственникам придётся самим содержать участок, осуществлять его благоустройство и уборку. Причём, если всё это выполняется не на должном уровне, например, мусор не вывозится вовремя, снег перед домом не чистится, то может быть сделано взыскание. Обычно эти заботы перекладываются на управляющую компанию – то потребуется оговорить их отдельно и заплатить за них тоже отдельно, в то время как если земля не приватизирована, то это забота муниципалитета.
• За свой счёт собственникам придётся проводить и ремонт объектов, стоящих на этой земле, к примеру, тех же элементов детской площадки.
• Использовать приватизированную землю разрешается лишь по её предназначению, что сильно сужает возможности для коммерческого использования, и даже для самостоятельного обустройства. Фактически возможности обычно ограничиваются устройством площадок для детей либо зон отдыха.

В целом после перехода участка в их руки, жильцы получают более широкие возможности по распоряжению им, но вместе с тем возрастают и требования к ним самим. Потому такой вариант подходит для домов с инициативными жильцами, готовыми брать на себя расходы и обязанности, которые лягут на них из-за приватизации. Если наблюдается недостаток таких, стоит ещё раз задуматься, стоит ли её вообще выполнять. Подчеркнём, что первую очередь расходы оформление и последующее содержание будут ощутимы, если дом небольшой, а вот для жильцов крупных МКД они малозаметны.

Законодательные основы

Вопрос приватизации земли под МКД имеет основательную законодательную базу, регламентирующую все важные детали, касающиеся процедуры. Это:

• Указ Президента № 2284, описывающий программу целиком.
• Жилищный кодекс, статья 36 – в ней закрепляется право собственников помещений МКД на его общее имущество – а участок также следует относить именно к нему.
• Гражданский кодекс, статья 273, подчёркивающая, что приобретающий жилую площадь получает вместе с ней также и права собственности на земельный участок, занятый жильём и требующийся, чтобы использовать его.
• Федеральный закон № 122 – в нём регламентируются вопросы, связанные с государственной регистрацией.
• Федеральный закон № 189, статья 16 – указывает, что земельный участок при МКД должен перейти в общую долевую собственность после его формирования.

Помимо перечисленных, законодательное регулирование осуществляется также и посредством иных официальных документов – их немало, и все перечислять мы не будем.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

Плюсы и минусы оформления земли под МКД.

Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах, то выглядеть это будет следующим образом.

ПЛЮСЫ оформления земли под МКД.:

Дополнительные гарантии.

1. без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории принадлежащей собственникам МКД.
2. без согласия собственника не возможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений.
3. невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

Дополнительная возможная прибыль.

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

Удобство использования.

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МКД.

МИНУСЫ оформления земли под МКД:

Налоги.

C 2022 года собственники помещений в МКД освобождены от уплаты налога на землю в соответствии со ст. 389 НК РФ. Однако следует иметь ввиду, что наличие в собственности доли в праве на землю может увеличивать кадастровую стоимость самого помещения, а, следовательно, и налоговое бремя.

Ответственность.

Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а, значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его ДУК) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.

Цена.

В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МКД.

Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

Неочевидные минусы оформления земли под МКД.

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.

Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: её нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотделим от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности. Как неотделима и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, — кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под МКД в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых территорий на граждан. Именно для этого по городу Нижнему Новгороду были проведены публичные слушания по формированию земельного, которые в последствие стали большими сюрпризами для граждан, поскольку власти старались оформить максимально большие участки под МКЖ, включая территорию внутренних проездов, зон прохождения коммуникаций и т.д.

Рекомендации. Если земельный участок под МКД еще не сформирован, задумайтесь о его границах и расходах по его содержанию. Необходимо помнить, что на землях занятых коммуникациями, нельзя строить капитальные строение, а любые временные, в т.ч. и газоны могут быть единовременно разрушены. Если участок уже оформлен, вероятно, стоит задуматься о снижении его кадастровой стоимости, чтобы минимизировать налоговое бремя.

Никоненкова Е.В. 12.01.2018г.

Елена Никоненкова, директор КФ «Прецедент»,практикующий юрист, постоянный автор материалов сайта

© ООО “Консалтинговая фирма ”Прецедент”, 2005-2022, Нижний Новгород