Оценка прав аренды земли

Добрый день. В этой статье мы обсудим следующую тему Оценка прав аренды земли. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь — это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить «наилучшее и наиболее эффективное использование» арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым. То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки. Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог — при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Методы оценки

В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли — например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок. Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке — чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка — по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать. Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Значение коэффициента корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды земельного участка на срок менее 49 лет (К ср.а.)        Таблица № 2 

Значения коэффициента корректировки размера платы, учитывающего отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка (Коп) Таблица № 3

Условные обозначения, принятые в таблице 3:
Значение коэффициента, характеризующего плотность застройки (P), определяется как отношение общей площади здания или сооружения (кв.м) к площади земельного участка (кв.м)
Р = (Пон + Поп х 0.5) / Суч,

где:
Пон — общая площадь наземной части здания или сооружения (кв.м);
Поп — общая площадь подземной части здания или сооружения (кв.м);
Суч — площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (Кц) Таблица № 4

Примечание к таблице 4:
В случае, если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное назначение, то значение коэффициента Кц определяется по следующей формуле:
n
Кц =(СУММА(Кц(i) х По(i))) / По,
i=1

где:
Кц(i) — коэффициент, соответствующий i — му функциональному назначению объектов;
По(i) — общая площадь объектов, соответствующая i — му функциональному назначению;
По — общая площадь объектов (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку)  Таблица № 5

 Примечание к таблице 5:
Значение коэффициента (Ку) увеличивается в 1.2 раза по отношению к значению, указанному в таблице 5 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Б. Тульская ул., Люсиновская ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Ак. Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога.

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка (Ксам.) Таблица № 6

Оценка прав аренды земли от 20 000 руб.

Рецензия на отчет оценщика

Наша компания оказывает квалифицированные услуги по оценке права аренды  участков земли различного целевого назначения. Если Вам необходимо провести оценку прав аренды земли, Вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию. Звоните, поможем!    

© 2008-2022 Републикация материалов сайта без прямой активной ссылки запрещена!

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Уполномоченные органы, осуществляющие рыночную оценку земель

Процедура оценки – сложный процесс, зависящий от ряда условий и факторов. Это важный этап при покупке и продаже земельного участка для продавца и покупателя.

Данный вопрос решается путем обращения к уполномоченным специалистам-оценщикам, которые внесены в соответствующий реестр согласно Закону №135-ФЗ. Это могут быть специализированные компании или агенства недвижимости.

Когда договор заключен, определение рыночной цены земли уполномоченным лицом будет состоять из:

• Анализа документации, подтверждающей права собственности;
• Анализа информации, влияющей на итоговую стоимость земли;
• Расчетов, определяющих возможную эффективную эксплуатацию земли;
• Вычисления стоимости земли на основе различных методов;
• Составления отчетности, содержащей исходную информацию, характеризующую земельный участок, итоговое заключение и конечную стоимость;
• Передаче заказчику оценщиком технического отчета, в котором указывается актуальная цена.

В России их деятельность подлежит обязательной сертификации и регулируется органами государственной власти. Результаты подтверждаются официальной документацией, в которой четко обозначена рыночная цена и дата проведения процедуры.

Для чего нужна рыночная оценка земельных участков

Оценка земли служит различным целям. Так как значительная их доля участвует в гражданском обороте и приравнивается к товару (не теряя при этом статус важного природного ресурса) для эффективной работы рынка земли, рыночная оценка крайне важна.

Например, для установления стоимости во время заключения договора купли-продажи.

Опираясь на Земельный кодекс РФ, плата за использование участков земли – один из главных постулатов земельного законодательства. Принцип платности – это стимул для рациональной эксплуатации земли, ее сохранности, освоения, повышение уровня плодородности.

Основной метод его реализации – налогообложение. Чтобы корректно определить численную величину налога, используют универсальный базовый показатель – кадастровую стоимость. Налоговая нагрузка (плата за пользование землей) и ее оценка неразрывно связаны между собой.

Обладать сведениями необходимо в следующих случаях:

• В процессе передачи участка в собственность по договору аренды или под залог;
• При оформлении кредита;
• В случае страхования;
• Внесении земли в уставной капитал;
• Вынесении управленческих решений;
• Формировании бухгалтерской документации;
• При изъятии земли в государственных целях;
• Оценке имущества обанкротившегося лица;
• Оценке имущества, переданного лицу на безвозмездной основе;
• Анализе имущественных споров.

Федеральный закон 2022 года от 25 октября под номером 137-ФЗ гласит: если кадастровая стоимость земли не определена (для целей, приведенных в 65 статье ЗК РФ), используют нормативные цены. Это показатели, определяющие стоимость участка, основываясь на возможной прибыли, которую можно получить за установленный период окупаемости.

Основные понятия рыночной оценки земельного участка

В процессе оценки любого земельного участка, задача сводится к определению или его рыночной цены или стоимости права его аренды.

На формирование стоимости влияют: географическое положение, проведенные инженерные сети, имущественные или ограничительные права.

Рыночная стоимость – величина непостоянная и в течение времени она может существенно меняться. Поэтому процедура оценки выполняется по состоянию на конкретный временной период. Если назначение земли меняется, корректируется и ее цена.

Рыночная оценка зависит от ожидаемой величины доходов, времени и вероятности получения денежной прибыли от использования земли за конкретный промежуток времени, в случае ее эффективного применения.

Рыночная стоимость участка считается самым объективным видом стоимости. Она используется в качестве надежной величины при оценивании активов в рыночной экономике.

Выполнить оценку невозможно без рынка, где проводятся сделки с участками земли или иными объектами недвижимого имущества. Определяя рыночную стоимость земельного участка, ответственное за процесс лицо, должно руководствоваться принципом рациональной и эффективной эксплуатации недвижимого объекта.

Рыночная цена, опирающаяся на текущее использование земельных ресурсов, есть не что иное, как цена участка, которая зависит от существующих условий его эксплуатации, т.е. она определяется без учета его эффективного применения.

Если говорить об оценке рыночной цены прав аренды, на нее влияют правомочия владельца, длительность действия данных прав, существующих ограничений прав аренды, прав сторонних лиц на рассматриваемый земельный объект и предполагаемого назначения объекта.

Рыночная стоимость участка и оценка прав аренды анализируются в комплексе. Оценке подлежат как незастроенные территории, так и участки с капитальными строениями. В последнем варианте заказчику передаются официальная документация по оценке имущества. В ней содержится информация, касающаяся рыночной стоимости земли и прав аренды.

Методики определения рыночной стоимости земли

Для проведения рыночной оценки земли применяют три основных метода:

1. Метод сравнения продаж;
2. Доходный метод;
3. Затратный метод.

Метод сравнения продаж

Помогает определить стоимость участка путем внесения процентных коэффициентов, которые корректируют цены на аналогичные участки земли с учетом их особенностей. Если таких данных нет в наличии, разрешается применять цены предложения (спроса).

В данной ситуации следует принимать во внимание тот факт, что опубликованные данные в средствах массовой печати – это цены, установленные самими продавцами, которые, в большинстве случаев, оказываются завышенными. Для сравнения необходимо использовать реальную фактическую стоимость, которая может быть ниже заявленной, в среднем, на 10%.

В качестве объектов сравнения выступают: права собственности, условия рынка и финансирования, условия продажи, географическое положение участка, экономические факторы.

Специалист по оценке выбирает ряд единиц для сравнения, оптимизирует их цены. В результате он получает значения стоимости, которые определяют ее пороговые значения.

Методика оптимальна для стабильного и открытого конкурентного рынка и позволяет получить достаточно точные данные. Не всегда Российский рынок соответствует этим требованиям. Точную стоимость нельзя определить только на основе информации о сделках купли-продажи. В процессе оценивания собирается полная база информации для использования всех существующих методик определения цен.

Доходный метод

Способ позволяет определить стоимость земли, основываясь на уровне дохода и выгоды, получение которых возможно при эксплуатации рассматриваемого объекта. Под возможными доходами подразумевают арендную плату за пользование землей.

Значение имеет ее характер, официально одобренные методы землепользования на ней, затраты на внесение конкретных изменений, возведение или реконструкцию существующих зданий и сооружений, располагающиеся на данном участке, которые определяют размер арендной платы.

Про доходный метод есть видео:

Затратный метод

Используется для оценивания с позиции реальных затрат по покупке земельного участка, его использованию и поддержании товарного вида объекта.

Подсчитываются возможные вложения для прокладки инженерных сетей, поддержания плодородности почвы, озеленения, осушения, бурения скважин, получения соответствующих разрешений от уполномоченных органов для производства подобных работ.

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимость

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости участков земли

Кадастровая стоимость представляет собой расчётную сумму, в которой отражается степень полезности (ценность) участка земли, в случае его целевого использования. Она заносится в специальный регистр (базу данных) земельных участков.

Ее размер – это главная характеристика, которая формирует степень эффективности использования земли и денежные затраты, необходимые для ее покупки.

Основой кадастрового оценивания является принцип классификации участков земли, в зависимости от целей и функциональных видов их использования. Чтобы определить кадастровую стоимость, назначается государственная оценка земли, за которую отвечают кадастровые агентства.

Пользование землей предусматривает определенные виды оплаты:

• За право заключить договор, касающийся аренды земельного участка;
• За участки, предоставляемые в частную собственность;
• Налог на землю;
• Оплата аренды.

В качестве плательщиков выступают организации, во владении которых находится земля, если она приравнивается к объектам налогообложения. Если объект недвижимости входит в состав паевой составляющей инвестиционных фондов, налог уплачивает управляющая компания.

Налогообложению не подлежит земля, находящаяся во владении у лиц, обладающими правом собственности безвозмездного срочного использования или переданной им согласно арендному договору.

К объектам налогообложения приравниваются земельные участки, находящиеся в пределах муниципального образования (города федерального значения города Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), на чьей территории введен налог.

Не считаются объектом налогообложения:

• участки, которые были изъяты из оборота, согласно законодательству РФ;
• участки, имеющие ограничения в обороте, площадь которых занята объектами, представляющими культурную или археологическую ценность для народов РФ; входящим в список всемирного культурного наследия, историко-культурных заказников; заповедниками;
• земли, являющиеся частью лесного фонда;
• участки, на территории которых располагаются объекты водного фонда;
• земля, включенная в состав имущества многоквартирного жилого дома.

Главное различие рыночной и кадастровой стоимостей состоит в том, что определение рыночной цены имеет более обобщенный характер. На ее формирование влияют существующий спрос на рынке недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется политикой цен каждого региона в отдельности. Еще одно важное различие – кадастровую цену устанавливает орган государственной власти, она определяет размер налога на недвижимое имущество.

Кадастровая стоимость всегда меньше рыночной. Но бывают случаи, когда две цены равнозначны. Если по результатам оценки было определено, что кадастровая стоимость больше рыночной, формируется повторную заявку для обращения в Росреестр или оспорить полученное заключение через судебные органы.

Если данные реестра разнятся с информацией кадастрового паспорта, у налогоплательщика есть сомнения по поводу установленного размера налога на землю, для решения спорных вопросов также обращаются в суд.

В этом видео можно узнать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

Касаясь вопроса взаимодействия рыночной и кадастровой стоимостей, стоит отметить, что кадастровая цена важна при определении рыночной. Но в то же время она не влияет на нее, а лишь в некоторой степени опирается.

Подтверждением этого факта служит то, что во время кадастровых расчетов уполномоченные специалисты принимают во внимание рыночные цены на недвижимость не по всей территории страны, а только в отдельной области или регионе.

Самостоятельное определение рыночной цены

Самостоятельная оценка объекта недвижимости предполагает использование существующих рекомендаций и таблиц факторов, которые определяют его стоимость. Метод используется при формировании цены для продажи имущества. Если же рыночная стоимость необходима для судебного органа, банка или страхования – следует обращаться за помощью к специалистам.

Участки земли, по территории которых проходят внутрихозяйственные дороги, инженерные коммуникации, объекты гидрографии, с древесно-кустарниковыми насаждениями не могут быть оценены самостоятельно.

Кадастровую стоимость земли можно оспорить самостоятельно.

Факторы, влияющие на формирование рыночной цены

Формирование рыночной цены зависит от ряда условий и факторов, которые делятся на следующие категории:

• Демографические факторы: численность населения и его структурные особенности, уровень его плотности и состав, существующий характер расселения;
• Нормы социального характера;
• Экономическое положение в стране и уровень развития экономики: климат на инвестиционном рынке, долгосрочное кредитование, показатели доходов граждан, развитие местности и др.;
• Регулирование на государственном уровне: сервитуты и другие установленные нормы частного и публичного права, какие виды земель разрешены для использования, градостроительный режим, нормы охраны природных ресурсов, требования налогообложения, сбор иных земельных уплат, размер налога на возведение строительных объектов и др.;
• Особенности окружающей среды: климатические условия, геологический и гидрогеологический анализ территории, ландшафт, количество рекреационных зон, влияние негативных экологических факторов;
• Физические параметры участка: площадь, геометрическая форма, характер рельефа, ориентация в пространстве согласно сторонам света, положение относительно соседних участков, наличие инженерных коммуникаций, качество почвы, степень застройки, расположение относительно дорог и автомагистралей.

Значение при определении рыночной цены имеет степень развитости инфраструктуры территории, где располагается объект оценки.

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

Итоговые результаты рыночной оценки участков земли напрямую зависят от выбранной методики. Вычисления по каждой из них могут дать разные итоговые суммы, которые и определяют диапазон цен, где находится рыночная стоимость земли.

Результатом расчетов стоимости земли является отчет, который оформляется в виде акта, содержащего заключение о проведенных исследованиях. Пример составления отчета можно прочитать здесь 

.

Подводя итог, можно утверждать, что сравнительный метод основывается на взаимосвязи между спросом и предложением, затратный метод – отражает интересы самого продавца, метод доходов – учитывает интересы всех участников рынка недвижимости.

17 Янв 2022      Виктория М.    
    486