Нюансы договора аренды земельного участка между физлицами

Здравствуйте, уважаемый посетитель! В сегодняшней статье обсудим Нюансы договора аренды земельного участка между физлицами. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что информация Вам пригодится

Нюансы заключения

При передаче территории во временное пользование собственник может накладывать ограничения, относящиеся к значительным договорным обязательствам. Это:

  1. Запрет на реализацию участка и смену первоначального предназначения;
  2. Невозможность продажи, сноса, перестройки строений, возведенных на площади;
  3. Арендатору нельзя возводить постройки на земле.

Земля может ограничиваться в пользовании, если она располагается в природоохранных, санитарных и иных зонах.

В договоре могут быть предусмотрены санкции за неисполнение договорных обязательств. Например, пеня за просрочку платежа либо его неуплаты.

Аренда доли участка земли

Законодательство допускает передачу во временное пользование не только целую территорию, но и её часть. В соглашении при этом необходимо уточнить её параметры и площадь. К нему прикладывается в качестве приложения план надела с отмеченной арендуемой долей и отмечается наличие или отсутствие на ней строения с указанием их на плане.

Когда договор может быть расторгнут

Формат соглашения может не предусматривать варианты прекращения договорных обязательств. Но его можно расторгнуть, в случае:

  • Окончания срока действия договорных правоотношений;
  • Сообщив о своем намерении за три месяца до желаемой даты.

Прекратить правоотношения можно в следующих ситуациях:

  1. Нарушены правила пользования участком. Если период действия договора составляет более пяти лет, то аннулирование возможно только в судебном порядке;
  2. Наймодателем затягивается процедура передачи территории в собственность арендатора;
  3. Выявлены недостатки участка, о которых не было сказано ранее;
  4. На землю претендуют третьи лица, не принимающие участие в подписании соглашения;
  5. Нарушается график освоения площади;
  6. Нанимателю не переданы документы, необходимые для пользования участком;
  7. Нарушаются сроки внесения арендной платы;
  8. Действия нового владельца ухудшает качества земельного ресурса.

Перед заключением соглашения необходимо знать следующие моменты:

  • Объектом арендных правоотношений выступает земельная площадь, имеющая индивидуальные характеристики, по которым она может быть идентифицирована. В их качестве выступают сведения о площади, месте расположения, номеру и другое;
  • В договоре устанавливается способ использования участка и менять его уже нельзя. Например, нельзя использовать землю, выделенную для строительства личного дома, в коммерческих целях;
  • В документе должен быть определен механизм внесения взносов и их величина;
  • В обязанности временного пользователя входит сохранение объекта в надлежащем виде.

Соглашение должно содержать условия по возврату участка его собственнику по окончании периода аренды.

Оцените автора

Adblock
detector

Срок действия договора аренды между физическими лицами

Период выполнения договорных обязательств не является важным условием и может не указываться в документе. Тогда договор будет признан бессрочным до того момента, когда одна из сторон не примет решение о его расторжении. Такая возможность должна быть предусмотрена в положениях документа. В ситуации, когда такой пункт не внесен, то ГК РФ устанавливает обязанность предупреждения другой стороны о таком намерении за три месяца до планируемой даты.

Период передачи земли во временное пользование может быть ограничен нормами ЗК РФ. Например, земля сельхоз назначения может предоставляться не более чем на 49 лет.

Если соглашение о найме действует не больше одного года, то его регистрация в Росреестре не требуется. На срок, превышающий 12 месяцев, необходимо внесение сведений об арендных условиях в ЕГРП. Для этого потребуется предоставить в Росреестр копию паспорта и договора найма, заполнить заявление установленной формы, оплатить госпошлину, величина которой будет зависеть от предназначения участка.

Законодательное регулирование

При подготовке документа следует учитывать положения законодательства, регламентирующего его форму и содержание. Основными нормативными актами являются:

  1. ГК РФ. В частности:
  • Ст. 607 определены требования к необходимым условиям договора;
  • Ст. 652 устанавливает обязательную регистрацию соглашения в соответствующей службе, когда договорные обязательства действуют более 1 года. В ситуациях, когда нанимается частный дом, участок под ним также переходит во временное пользование к арендатору, именно та его часть, которая необходима для обеспечения нормального использования жилого помещения;
  • Ст. 614 определяет способы оплаты аренды, а также пересмотр стоимости предмета соглашения, но не чаще 1 раза в год. Для некоторых видов имущества пересмотр цены контракта может производится чаще в связи с принятием отдельного нормативного акта. В договоре арендная ставка может указываться в виде зафиксированного размера либо исчисляться в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, стоимость соглашения может быть привязана к изменению официально установленной государством ставки, но конкретная сумма не указывается.
  1. ЗК РФ. Ст.ст. 22, 27 предусматривают запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в федеральной собственности, а именно:
  • Входящих в заповедные зоны, национальные парки и подобное;
  • Расположенных под сооружениями, являющимися собственностью вооруженных сил РФ;
  • Используемых под объектами, применяющих атомную энергию;
  • Отведенных под захоронение различных лиц;
  • Эксплуатируемых службами исполнения наказания, госохраны, ФСБ;
  • Застроенных объектами связи, инженерно-технических сооружений и пр.

Как продлить договорные обязательства

Срок аренды может быть продлен различными способами:

  • Когда в соглашении установлен срок аренды, то продлить его можно, составив дополнение к нему с указанием нового периода либо вообще его не уточнив. В этом случае он становится бессрочным и его продление не требуется. Если же были зафиксированы нарушения положений соглашения, то арендодатель может отказать в заключении нового документа, но при этом он не сможет в течении года после окончания аренды передавать этот участок другим претендентам на тех же условиях.

У арендатора есть преимущественное право на получение объекта в новую аренду, если им соблюдались условия предыдущего найма.

  • В соответствии с положениями ст. 609 ГК РФ, когда срок найма земельной территории истек, но субъект продолжает её использование с выполнением тех же правил, а у собственника объекта нет возражений, то происходит автоматическая пролонгация обязательств. Формируя документ, в него необходимо внести дополнительные обстоятельства, при наступлении которых, возможно продление на больший срок.
  • Заключение дополнительного соглашения до истечения основного.

КСТАТИ! Если владелец надела нарушит приоритетное право нанимателя на повторное его использование, то он обязан переоформить обязательства на первого арендатора либо выплатить ему компенсацию.

Особенности составления договоров аренды земли

При подготовке документа нужно, чтобы в него были внесены необходимые сведения. Он готовится в двух экземплярах для каждой из сторон, имеющих одинаковую юридическую силу. Для формирования соглашения потребуется следующая документация:

  • Удостоверения личностей участников сделки:
  • Бумаги, подтверждающие правомочия арендодателя;
  • Кадастровая и техническая документация на землю.
  • Платежный документ, удостоверяющий уплату госпошлины.

В аренду можно сдать участок, имеющий четко установленные границы. Для этого потребуется провести его межевание и внести данные о нем в ЕГРП. Владелец осуществляет такие работы за собственный счет.

Обязательными реквизитами соглашения являются:

  1. Место его подписания и дата;
  2. Информация об участниках сделки, включая ФИО, данные гражданского паспорта, адрес проживания;
  3.  Кадастровые и технические характеристики территории;
  4. Правомочия и обязательства сторон;
  5. Срок выполнения договорных отношений. Максимально 49 лет;
  6. Стоимость арендных взносов и порядок их внесения, условия и периодичность изменения;
  7. Обстоятельства, при которых может быть расторгнуты обязательства;
  8. Обременения участка и ограничения в его использовании.

Предмет договора должен быть максимально точно охарактеризован, чтобы его можно было идентифицировать. Такими сведениями являются: кадастровый номер участка, адрес места нахождения, расположение на нем построек, насаждений и других объектов.

Существенным условием является период арендных обязательств. При этом точная дата может не указываться. Если сторонами не будет инициирована процедура расторжения соглашения, то оно продляется автоматически. Арендатор вправе рассчитывать на преимущество в продлении, если им соблюдены все договорные условия.

Дополнительными положениями могут стать указания на возможность разрешения спорных ситуаций, расторжения обязательств, внесения изменений.

Сущность соглашений может различаться в зависимости от разрешенного вида использования земельной площади и её назначения. Но каждый из них носит возмездный характер. Передача надела во временное пользование должна сопровождаться заключением письменной формы документа во избежание возникновения конфликтных ситуаций. Но законодательно не установлена обязанность заключения соглашения, если срок действия договорных правоотношений не превышает одного года.

Скачать образец договора аренды земельного участка между физлицами

Законодательное регулирование

При подготовке документа следует учитывать положения законодательства, регламентирующего его форму и содержание. Основными нормативными актами являются:

  1. ГК РФ. В частности:
  • Ст. 607 определены требования к необходимым условиям договора;
  • Ст. 652 устанавливает обязательную регистрацию соглашения в соответствующей службе, когда договорные обязательства действуют более 1 года. В ситуациях, когда нанимается частный дом, участок под ним также переходит во временное пользование к арендатору, именно та его часть, которая необходима для обеспечения нормального использования жилого помещения;
  • Ст. 614 определяет способы оплаты аренды, а также пересмотр стоимости предмета соглашения, но не чаще 1 раза в год. Для некоторых видов имущества пересмотр цены контракта может производится чаще в связи с принятием отдельного нормативного акта. В договоре арендная ставка может указываться в виде зафиксированного размера либо исчисляться в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, стоимость соглашения может быть привязана к изменению официально установленной государством ставки, но конкретная сумма не указывается.
  1. ЗК РФ. Ст.ст. 22, 27 предусматривают запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в федеральной собственности, а именно:
  • Входящих в заповедные зоны, национальные парки и подобное;
  • Расположенных под сооружениями, являющимися собственностью вооруженных сил РФ;
  • Используемых под объектами, применяющих атомную энергию;
  • Отведенных под захоронение различных лиц;
  • Эксплуатируемых службами исполнения наказания, госохраны, ФСБ;
  • Застроенных объектами связи, инженерно-технических сооружений и пр.

Как продлить договорные обязательства

Срок аренды может быть продлен различными способами:

  • Когда в соглашении установлен срок аренды, то продлить его можно, составив дополнение к нему с указанием нового периода либо вообще его не уточнив. В этом случае он становится бессрочным и его продление не требуется. Если же были зафиксированы нарушения положений соглашения, то арендодатель может отказать в заключении нового документа, но при этом он не сможет в течении года после окончания аренды передавать этот участок другим претендентам на тех же условиях.

У арендатора есть преимущественное право на получение объекта в новую аренду, если им соблюдались условия предыдущего найма.

  • В соответствии с положениями ст. 609 ГК РФ, когда срок найма земельной территории истек, но субъект продолжает её использование с выполнением тех же правил, а у собственника объекта нет возражений, то происходит автоматическая пролонгация обязательств. Формируя документ, в него необходимо внести дополнительные обстоятельства, при наступлении которых, возможно продление на больший срок.
  • Заключение дополнительного соглашения до истечения основного.

КСТАТИ! Если владелец надела нарушит приоритетное право нанимателя на повторное его использование, то он обязан переоформить обязательства на первого арендатора либо выплатить ему компенсацию.

Аренда доли участка земли

Законодательство допускает передачу во временное пользование не только целую территорию, но и её часть. В соглашении при этом необходимо уточнить её параметры и площадь. К нему прикладывается в качестве приложения план надела с отмеченной арендуемой долей и отмечается наличие или отсутствие на ней строения с указанием их на плане.

Срок действия договора аренды между физическими лицами

Период выполнения договорных обязательств не является важным условием и может не указываться в документе. Тогда договор будет признан бессрочным до того момента, когда одна из сторон не примет решение о его расторжении. Такая возможность должна быть предусмотрена в положениях документа. В ситуации, когда такой пункт не внесен, то ГК РФ устанавливает обязанность предупреждения другой стороны о таком намерении за три месяца до планируемой даты.

Период передачи земли во временное пользование может быть ограничен нормами ЗК РФ. Например, земля сельхоз назначения может предоставляться не более чем на 49 лет.

Если соглашение о найме действует не больше одного года, то его регистрация в Росреестре не требуется. На срок, превышающий 12 месяцев, необходимо внесение сведений об арендных условиях в ЕГРП. Для этого потребуется предоставить в Росреестр копию паспорта и договора найма, заполнить заявление установленной формы, оплатить госпошлину, величина которой будет зависеть от предназначения участка.

Нюансы заключения

При передаче территории во временное пользование собственник может накладывать ограничения, относящиеся к значительным договорным обязательствам. Это:

  1. Запрет на реализацию участка и смену первоначального предназначения;
  2. Невозможность продажи, сноса, перестройки строений, возведенных на площади;
  3. Арендатору нельзя возводить постройки на земле.

Земля может ограничиваться в пользовании, если она располагается в природоохранных, санитарных и иных зонах.

В договоре могут быть предусмотрены санкции за неисполнение договорных обязательств. Например, пеня за просрочку платежа либо его неуплаты.

Когда договор может быть расторгнут

Формат соглашения может не предусматривать варианты прекращения договорных обязательств. Но его можно расторгнуть, в случае:

  • Окончания срока действия договорных правоотношений;
  • Сообщив о своем намерении за три месяца до желаемой даты.

Прекратить правоотношения можно в следующих ситуациях:

  1. Нарушены правила пользования участком. Если период действия договора составляет более пяти лет, то аннулирование возможно только в судебном порядке;
  2. Наймодателем затягивается процедура передачи территории в собственность арендатора;
  3. Выявлены недостатки участка, о которых не было сказано ранее;
  4. На землю претендуют третьи лица, не принимающие участие в подписании соглашения;
  5. Нарушается график освоения площади;
  6. Нанимателю не переданы документы, необходимые для пользования участком;
  7. Нарушаются сроки внесения арендной платы;
  8. Действия нового владельца ухудшает качества земельного ресурса.

Перед заключением соглашения необходимо знать следующие моменты:

  • Объектом арендных правоотношений выступает земельная площадь, имеющая индивидуальные характеристики, по которым она может быть идентифицирована. В их качестве выступают сведения о площади, месте расположения, номеру и другое;
  • В договоре устанавливается способ использования участка и менять его уже нельзя. Например, нельзя использовать землю, выделенную для строительства личного дома, в коммерческих целях;
  • В документе должен быть определен механизм внесения взносов и их величина;
  • В обязанности временного пользователя входит сохранение объекта в надлежащем виде.

Соглашение должно содержать условия по возврату участка его собственнику по окончании периода аренды.

Другие статьи по теме

Наверх

Особенности составления договоров аренды земли

При подготовке документа нужно, чтобы в него были внесены необходимые сведения. Он готовится в двух экземплярах для каждой из сторон, имеющих одинаковую юридическую силу. Для формирования соглашения потребуется следующая документация:

  • Удостоверения личностей участников сделки:
  • Бумаги, подтверждающие правомочия арендодателя;
  • Кадастровая и техническая документация на землю.
  • Платежный документ, удостоверяющий уплату госпошлины.

В аренду можно сдать участок, имеющий четко установленные границы. Для этого потребуется провести его межевание и внести данные о нем в ЕГРП. Владелец осуществляет такие работы за собственный счет.

Обязательными реквизитами соглашения являются:

  1. Место его подписания и дата;
  2. Информация об участниках сделки, включая ФИО, данные гражданского паспорта, адрес проживания;
  3.  Кадастровые и технические характеристики территории;
  4. Правомочия и обязательства сторон;
  5. Срок выполнения договорных отношений. Максимально 49 лет;
  6. Стоимость арендных взносов и порядок их внесения, условия и периодичность изменения;
  7. Обстоятельства, при которых может быть расторгнуты обязательства;
  8. Обременения участка и ограничения в его использовании.

Предмет договора должен быть максимально точно охарактеризован, чтобы его можно было идентифицировать. Такими сведениями являются: кадастровый номер участка, адрес места нахождения, расположение на нем построек, насаждений и других объектов.

Существенным условием является период арендных обязательств. При этом точная дата может не указываться. Если сторонами не будет инициирована процедура расторжения соглашения, то оно продляется автоматически. Арендатор вправе рассчитывать на преимущество в продлении, если им соблюдены все договорные условия.

Дополнительными положениями могут стать указания на возможность разрешения спорных ситуаций, расторжения обязательств, внесения изменений.

Сущность соглашений может различаться в зависимости от разрешенного вида использования земельной площади и её назначения. Но каждый из них носит возмездный характер. Передача надела во временное пользование должна сопровождаться заключением письменной формы документа во избежание возникновения конфликтных ситуаций. Но законодательно не установлена обязанность заключения соглашения, если срок действия договорных правоотношений не превышает одного года.

Особенности договора

Данным соглашением Арендатору позволительно осуществлять передачу своих арендных прав третьему лицу, отдавать землю в субаренду с той оговоркой, что для этого ему необходимо будет заручиться письменным разрешением Арендодателя.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

  • отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
  • отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
  • наличие временного обременения;
  • другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Виды аренды земельного участка

Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае — земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо — арендатором.

В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

Если срок составляет менее 1 года, то при оформлении сделки появляются некоторые особенности.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор

не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда

В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период — от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.
При этом документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, поскольку его действие начинается как раз с момента регистрации.

Единственное отличие между этими видами договоров — это необходимость регистрации или ее отсутствие, а также срок действия отношений. Во всем остальном между ними нет никаких различий — как в общих правилах составления, так и в существенных условиях.

Смена одной из сторон сделки

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Особенности изменения

Если договор заключается на длительный срок (в особенности на несколько лет или даже десятилетий), то вполне естественное, что за этот период может не один раз возникнуть необходимость внесения в него некоторых изменений. В частности, это может быть:

Правила составления

Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные условия. К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.
Дополнительными же являются все остальные, которые вносятся в договор по решению сторон, но обязательными не являются.

Для начала стоит рассмотреть существенные условия, которые включают в себя:

1. Предмет сделки.

Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:

  • адрес или точное месторасположение;
  • площадь;
  • кадастровый номер.

Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.

2. Арендную плату.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

При этом арендная плата может быть установлена в виде:

  • фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
  • процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
  • другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).

Помимо существенных условий, есть еще и множество дополнительных, которые стороны выбирают самостоятельно.

Они будут рассмотрены далее, в приведенной ниже типовой структуре договора:

1. Данные сторон. Они включают в себя:

  • ФИО (с указанием того, кто именно собственник, а кто арендатор);
  • контактные данные (адрес, номер телефона);
  • права собственности на участок.

В самом начале документа необходимо указать его название, а также дату и место заключения. Например: договор об аренде земельного участка от 25.11.2016, г. Москва.

2. Предмет сделки.

Описание участка должно быть максимально подробным, чтобы его легко можно было выделить среди других объектов.

3. Арендная плата.

Стоит учесть, что она может вноситься как наличными, так и путем перечисления на текущий или карточный счет в банке. Дату оплаты, а также конкретный способ и реквизиты также нужно зафиксировать в договоре.

4. Срок действия.
Как уже отмечалось, его максимальная продолжительность может составлять 49 лет
. Если условие относительно срока в документ не внесено, он считается заключенным бессрочно.

5. Разрешенное использование.

Возможные цели при этом зависят от категории разрешенного использования, установленной в законодательстве. Собственник не может изменить их, однако вправе несколько ограничить.

6. Права и обязанности сторон.

Помимо основных пунктов (относительно своевременной оплаты и целевого использования), сторонам необходимо предусмотреть некоторые особые условия.

В частности, они могут касаться возможности:

  • изменения отдельных условий договора в одностороннем порядке;
  • сдачи участка в субаренду;
  • досрочного расторжения сделки и т. п.
    На все эти пункты стоит обратить особое внимание, поскольку в дальнейшем они могут значительно ухудшить отношения между сторонами.

7. Ответственность сторон.

За нарушение условий стороны могут предусмотреть наложение различных мер взыскания, в том числе материальных. Например, за просрочку арендной платы может быть установлена пеня или штрафы в фиксированном размере или в процентах от платежа.

8. Заключительные положения.

Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.
Данная структура не является обязательной, поскольку в законодательстве не существует установленной формы договора.

В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.

Для оформления договора могут потребоваться такие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
  • кадастровый паспорт;
  • доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).

После составления договор подписывается сторонами в двух экземплярах, для каждой из них. Стоит учесть, что обязательного нотариального удостоверения он не требует — юрист может привлекаться только в добровольном порядке и по желанию сторон.

Если документ заключен более чем на год, его необходимо обязательно отнести на государственную регистрацию. Для этого потребуется еще один экземпляр соглашения, паспорта сторон, а также документы на участок и квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физических лиц составляет 2021 руб.).

Обратиться с заявлением о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Порядок заключения с администрацией

Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

  • использовать землю по целевому назначению;
  • поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
  • нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
  • для размещения линейных объектов – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
  • завершение строительства объекта – до 3 лет;
  • для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).

Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.

Срок сделки

Конкретный период времени, в течение которого участок будет находиться во временном владении и пользовании у другого лица, определяется сторонами самостоятельно. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения в отношении срока действия договора аренды земли.


Как правило, подобные сведения отражаются в разделе соглашения – «Срок действия договора». В этот пункт включается следующая информация:

  • общая продолжительность аренды земли;
  • точная дата, с наступления которой соглашение вступит в законную силу;
  • отметка о возможности продления сделки.

Стоит отметить, что в договоре не обязательно прописывать срок действия. В этом случае он будет считаться заключенным на неопределенное время (п.2 ст. 610 ГК РФ). Однако такое соглашение можно будет расторгнуть в любой момент, заранее уведомив об этом вторую сторону (за 1 месяц).

Права и обязанности сторон

Еще одним немаловажным разделом договора аренды являются права и обязанности его участников. При составлении этого пункта следует опираться на следующие положения:

  1. Права и обязанности владельца земли – общая информация по этому вопросу расписана в ст.611 и 616 ГК РФ.Так, в основные обязанности арендодателя участка входит следующее:
    • предоставление имущества, полностью соответствующего условиям, заявленным в договоре;
    • вместе с участком должны быть предоставлены и документы на него;
    • земля должна быть передана для временного использования точно в установленный срок;
    • владелец должен за свой счет производить капитальный ремонт (если есть такая необходимость).

    В свою очередь, к основным правам, которыми обладает собственник, можно отнести:

    • осуществление контроля за правильным использованием земли;
    • требование досрочного расторжения соглашения (при наличии оснований);
    • изменение размера арендной платы путем заключения соответствующего соглашения.
  2. Обязательства арендаторов земельного участка – конкретные правила использования арендованного земельного участка подробно расписаны в ст.42 ЗК РФ. Сюда относится следующее:
    • использование участков по их целевому назначению;
    • сохранение межевых, геодезических и иных знаков;
    • осуществление охранных мероприятий;
    • своевременное внесение арендных платежей;
    • предотвращение загрязнения, истощения и деградации почвы.

    Кроме того, в п.2 ст. 616 ГК написано, что наниматель должен за свой счет осуществлять текущий ремонт и нести расходы на содержание активов, переданных по договору аренды. При этом к основным правам лиц, арендующих землю можно отнести:

    • распоряжение выращенной продукций;
    • заключение договора субаренды (с разрешения собственника);
    • использование водоемов, размещенных на территории участка;
    • преимущественное право на пролонгацию заключенного соглашения;
    • инициирование расторжение договора аренды (в случае нарушения интересов лица, арендующего землю).

Платежи и расчеты

Особое место в данном документе занимает раздел, касающийся платежей и расчетов за временное пользование землей.

Обычно тут отражается следующая информация:

  • размер ежемесячного платежа в рублях РФ;
  • конкретное число месяца, до наступления которого должна быть перечислена арендная плата;
  • способ передачи денег владельцу земли (например, наличными, на расчетный счет и т.д.);
  • отметка о том, что изменение условий оплаты может быть произведено путем заключения дополнительного соглашения.

В рамках п.2 ст. 614 ГК РФ предусмотрены разные форматы взимания арендной платы. Это может быть твердая сумма, доля от продукции, выращенной на арендованной земле, оказание услуг, передача нанимателем какого-либо имущества в счет оплаты, а также общее улучшение участка за свои деньги.

Типовой документ

Существует несколько отличий договора:

  1. Для идентификации гражданина указывается его Ф.И.О., место регистрации, данные о паспорте (серия, номер, где и когда был выдан). Для юрлица достаточно вписать полное наименование и адрес.
  2. Физлицо может действовать самостоятельно, от имени организации всегда выступает его работник или иной представитель.
  3. Если предполагается расчёт наличными, указывать банковские реквизиты сторон не обязательно.

В документе должны быть те же разделы, что и при заключении сделки между организацией и гражданином.

Далее можете увидеть фото типового заполненного образца договора:

Заключение

Структура договора об аренде земельного участка не зависит от того, являются ли сторонами физические или юридические лица. Участники сделки должны самостоятельно изменять типовой документ, чтобы он полностью соответствовал возникающим правоотношениям.

Источники

  • https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BA%D0%B0
  • https://dogovor-arendy.ru/zemelnyj-uchastok/obrazets-blank.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/oformlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uhastka.html
  • https://pravoved.online/arenda-zu/dogovor
  • https://pravoved.online/arenda-zu/dogovor-mezhdu-fizicheskimi-licami
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/mezhdu-fizlitsami

Нюансы

Передача в аренду земли позволяет его собственнику наложить ряд ограничений, которые являются существенными условиями договора:

  • запрет на отчуждение надела и изменение его первоначального назначения;
  • если имеются строения, то их нельзя продавать, сносить, перестраивать;
  • на территории участка может быть наложен запрет на возведение построек арендатором.

Ограничением для использования земли может быть и принадлежность ее к особым зонам: природоохранным, санитарным и т.д.

Условия расторжения договора являются важными моментами, которые не стоит упускать, поскольку неисполнение какого-либо из пунктов могут повлиять на права сторон. Желательно перечислить все возможные обстоятельства, которые могут повлечь за собой признание договора расторгнутым, а также материальное возмещение в случае различных ситуаций.

Видео: Договор аренды земельного участка без межевания (кадастрового номера)

Основные пункты договора аренды

Особое внимание при составлении договора аренды участка земли необходимо уделить правам и обязанностям каждой из сторон. Важно закрепить все достигнутые договоренности документально, чтобы в случае несоблюдения можно было расторгнуть сделку.

Обязательные реквизиты договора аренды земли:

  • дата и место составления документа;
  • полная информация о физических лицах – участниках сделки с указанием Ф.И.О., паспортных данных и адреса регистрации по месту жительства;
  • информация об участке, сдаваемом в аренду;
  • предмете договора (кадастровый номер, точный адрес, площадь, отношение к категории использования, имеются ли строения);
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • срок аренды, которая не может быть более 50 лет, хотя чаще всего срок намного меньше;
  • стоимость арендной платы и порядок расчетов (может устанавливаться периодичность внесения платы ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и определяться порядок ее увеличения, но не чаще, чем один раз в год);
  • условия, с наступлением которых договор может быть расторгнут досрочно;
  • если имеются обременения и ограничения, они обязательно указываются в отдельном пункте.

Существенным является и срок, на который участок передается в аренду. При этом указание точной даты не обязательно. Если срок указан и арендодатель не инициирует продление или расторжение договора, то он продлевается автоматически. Арендатор обладает преимущественным правом на продление перед другими желающими арендовать земельный участок, при соблюдении всех условий.

К дополнительным условиям можно отнести способы разрешения конфликтных ситуаций, условия расторжения, а также возможность внесения изменений.

Договор аренды части земельного участка

Передача в аренду части участка законодательно допускается, поскольку предметом сделки могут выступать объекты недвижимости как целиком, так и долями. Договор сделки аналогичен аренде целого участка, только уточняется часть, передаваемая арендодателем арендатору с указанием его площади.

Обязательно в приложении к договору передается межевой план участка с отметкой арендуемой доли и в тексте договора делается ссылка на приложение. Обязательно указывается наличие или отсутствие на передаваемой части надела строений с нанесением их на план.

Скачать договор аренды доли земли:

  • договор аренды части земельного участка — бланк;
  • договор аренды части земельного участка — образец.

Как продлить договор аренды земли

Если в договоре прописан срок окончания аренды, то продлить его можно, подписав дополнительное соглашение с указанием нового срока или без его уточнения. Тогда он будет бессрочным и затем продлевать его не потребуется.

Возможна и автопролонгация договора, заключающаяся в том, что при соблюдении всех условий арендатору предоставлено преимущественное право на его продление. Этот пункт можно прописать в первоначальном документе.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Общие требования к составлению договоров не обязывает обозначать срок аренды, поэтому он может быть не указан в документе. В этом случае договор признается бессрочным.

Но существуют моменты, когда любая из сторон может принять решение о расторжении договора. Эту возможность лучше прописать и уточнить, в какой срок необходимо известить другую сторону. В случае отсутствия пункта, согласно Гражданскому кодексу, существует обязанность предупредить сторону сделки о своем решении за три месяца до расторжения.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Срок аренды для некоторых категорий разрешенного использования земель имеет ограничение по нормам Земельного кодекса.

К примеру, земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы во временное пользование не дольше 49 лет. Поэтому срок действия договора без уточнения даты окончания может считаться максимальным.

Если договор аренды земли подписывается более чем на 1 год, требуется его государственная регистрация. Для этого передаются в орган Росреестра, пакет документов:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • копия паспорта;
  • договор аренды.

Оплачивается государственная пошлина, размер которой зависит от назначения земли. В результате регистрации на обороте договора будет содержаться роспись и печать.

если 3-е лицо имеет исключительное право на приобретение участка, то второе условие не выполняется.

Следовательно. При невыполнении второго условия, арендатор не может рассчитывать на новый срок аренды участка. Безусловно, речь идет об аренде участка без торгов.

Пример исключительного права на приобретение участка. Наличие права собственности на объект недвижимости, расположенный на участке.

Проще говоря. Если 3-е лицо собственник здания на участке, то он имеет преимущественное право на приобретение участка.

В такой ситуации, арендатор не имеет права на получение участка в аренду на новый срок без торгов.

3-е условие: договор аренды земельного участка не был расторгнут с арендатором.

Суть данного условия состоит в следующем.

Аренда участка в границах береговой полосы водного объекта.

Особенность аренды участка в пределах береговой полосы водного объекта состоит в следующем.

Аренда участка возможна при условии обеспечения свободного доступа к береговой полосе и водному объекту.

Разберемся в этом нюансе подробнее.

Для этого рассмотрим, что такое береговая полоса, береговая линия и водный объект.

аренда участка, попадающего в 20- или 5-метровую ширину береговой полосы,

возможна, при обеспечении свободного доступа граждан:

  • к водному объекту общего пользования,
  • и к береговой полосе водного объекта.

Подведем итог по 1-ой особенности.

Можно ли изменить вид разрешенного использования участка, сданного в аренду на торгах?

Ответ: нет, нельзя.

Изменять договор аренды участка, заключенный по результатам аукциона, в части изменения ВРИ, не допускается.

Таким образом. Изменить разрешенное использование участка, полученного на торгах, арендатор и арендодатель не могут.

Данное правило, также распространяется на аукционы, признанные несостоявшимися.

Бывают ситуации, когда на аукцион подана 1 (одна) заявка. Либо подали несколько заявок, но только 1 (одного) заявителя допустили до аукциона.

В таких ситуациях аукцион признают несостоявшимся. Но договор аренды земли заключают с единственным участником.

С таким участником договор аренды заключают фактически без торгов.

Тем не менее,

Продление аренды участка возможно, если публичный сервитут установлен согласно главе V.7 земельного кодекса.

Иными словами, не каждый публичный сервитут дает право на продление аренды участка.

В статье 39.37 главы V.7 земельного кодекса перечислены 5 целей установления публичного сервитута.

Арендатор имеет право на продление аренды, если публичный сервитут установлен по одной из 5 целей.

Кроме этого, для продления аренды участка нужно доказать невозможность или существенную затрудненность использования участка. Причина трудностей — публичный сервитут.

Другими словами, власть установила компенсирующую возможность. Однако, по «заведенной традиции» обставила ее реализацию массой уточняющих условий.

3-я особенность.

На какой срок может быть продлена аренда участка?

Срок продления аренды участка определяется соглашением об осуществлении сервитута.

Не путайте соглашение об осуществлении сервитута с соглашением об установлении сервитута.

Это два разных вида соглашений.

Детально их рассматривать не будем. Потому что тема статьи касается особенностей аренды участка, а не применения сервитутов.

Если аренда участка затрагивает береговую полосу, то договор заключат только при обеспечении свободного доступа.

Иными словами, свободный доступ к водному объекту общего пользования и его береговой полосе нельзя перекрывать.

Примечание.

В сети публикуют расследования о препятствиях в доступе к водным объектам.

«Борзость» отдельных персонажей, перекрывающих доступ к воде объектов общего пользования, возмущает.

Однако, она не служит примером правомерного поведения.

2-ая особенность.

Аренда участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд.

Земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, могут быть сданы в аренду.

Если зарезервированный муниципальный или государственный участок сдан в аренду, то договор должен содержать особые условия.

Аренда участка, зарезервированного для муниципальных или государственных нужд, может быть расторгнута.

Уведомление о расторжении направляют за 1 год до предстоящего расторжения договора.

Шестая особенность заключается в следующем. Договор аренды зарезервированного участка содержит возможность досрочного расторжения.

Иными словами, аренда участка, всегда находится в состоянии возможного досрочного расторжения.

7-ая особенность.

Отсутствие преимущественного права на аренду участка является общим правилом.

Однако, из общего правила есть исключения.

Рассмотрим данные исключения, потому что они дают ответы на вопросы:

  • кто имеет право на заключение нового договора аренды участка без торгов,
  • при каких условиях арендатор получает в аренду участок на новый срок без аукциона.

Выводы, изложенные в материале: Аренда участка, можете проверить в следующих источниках:

— статья 39.8 Земельного кодекса РФ (особенности аренды муниципального и государственного участка),

— пункт 6 статьи 6 Водного кодекса РФ (береговая полоса),

— статья 621 ГК РФ (преимущественное право аренды),

— пункт 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ (заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов),

— пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1. Обзор утвердил Президиум Верховного Суда РФ 28.03.2018 (случаи заключения нового договора аренды).

Желаю легкого получения земельного участка для достойной жизни.

Аренда участка подлежит продлению, если установлен публичный сервитут.

Данная особенность касается случаев со следующими условиями:

  • заключен договор аренды муниципального или государственного земельного участка,
  • после заключения договора аренды участка установлен публичный сервитут.

Кратко рассмотрим публичный сервитут, чтобы понимать, когда продляют аренду участка.

Если старый договор не расторгли, то арендатор вправе заключить договор на новый срок.

Иными словами, для соблюдения 3-го условия важно сохранение действия предыдущего договора аренды.

4-ое условие: у арендатора имеются основания для получения земельного участка в аренду без торгов.

Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ содержит основания, по которым аренда участка возможна без торгов.

На момент заключения нового договора, арендатор должен иметь право на аренду участка без торгов.  Основания аренды участка без торгов смотрите в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами. Если арендатор не имеет оснований для заключения нового договора без торгов, то 4-ое условие не выполняется.

Следовательно, арендатор не получит в аренду участок на новый срок.

При каких условиях возможна аренда участка на новый срок без аукциона?

Земельный кодекс установил 4 условия, при которых 2 вышеуказанных случая могут быть реализованы.

Иными словами, существует 4 условия. При выполнении этих условий возможна аренда участка на новый срок без торгов.

1-ое условие: заявление о заключении нового договора подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды участка.

Проще говоря. Если хотите заключить договор аренды участка на новый срок, то не ждите окончания договора.

Аренда участка не дает право на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Данная особенность касается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

По общему правилу (статья 621 ГК), арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды.

Однако, аренда земельного участка исключает преимущественное право арендатора на заключение нового договора.

Арендатор муниципальной и государственной земли не имеет преимущественного права на новую аренду участка.

Если арендовали участок у администрации, то преимущественного права на заключение нового договора у вас нет.

Проще говоря, аренда участка не дает привилегий на заключение нового договора после истечения срока старого.

В качестве компенсации неудобств арендатор вправе продлить договор аренды земельного участка.

Мысли вслух.

Удивительна «щедрость» законодателей.

Арендатор муниципальной или государственной земли платит арендную плату в бюджет.

Ему власть ограничивает возможность  использования участка, установив публичный сервитут.

При этом в качестве компенсации арендатору предоставляют только право продления аренды участка.

О снижении арендных платежей речь не идет.

Иными словами, аренду плати весь срок действия публичного сервитута.

Подавайте заявление на новую аренду участка до истечения срока действия старого договора аренды.

Если срок аренды участка истек, то 1-ое условие не исполнено.

Следовательно, аренда участка на новый срок без торгов станет невозможна.

2-ое условие: иное лицо не обладает исключительным правом на приобретение такого земельного участка.

Например,

Что такое береговая полоса водного объекта?

Береговая полоса – это полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования.

Береговая линия — это граница водного объекта.

Иными словами, береговая полоса представляет полосу земли от границы водного объекта.

единственный участник аукциона, заключивший договор аренды участка, не имеет право изменять вид разрешенного использования.

Иными словами. Заключение договора аренды по результатам несостоявшегося аукциона, не позволяет изменять договор, в части смены ВРИ.

На этом пока всё.

Какие дополнительные обязанности нельзя включать в договор аренды земельного участка?

Нельзя устанавливать требования по выполнению работ и оказанию услуг, которые:

  • влекут дополнительные расходы арендатора,
  • не связаны с предметом договора аренды участка.

Таким образом, чиновники не вправе «втулить» в договор аренды условия о выполнении «левых» работ и услуг.

В каких случаях возможна аренда участка на новый срок без торгов?

Арендатор может получить участок в аренду на новый срок в 2-х случаях.

1-ый случай: земельный участок изначально предоставлен в аренду без торгов,

2-ой случай: земельный участок предоставлен на аукционе для ведения садоводства.

Таким образом.

Если первоначально аренда участка оформлена без торгов, то возможно заключение нового договора без аукциона.

Кроме этого. Если участок первоначально получен на торгах. Цель получения участка — ведение садоводства. Это также дает право на новую аренду без торгов.

Публичный сервитут не связан с изъятием земельного участка.

Иными словами, власть может установить публичный сервитут на земельный участок, который сдан в аренду.

Наличие публичного сервитута создает неудобства арендатору.

Он испытывает сложности с использованием земельного участка.

Аренда участка зависит от ширины береговой линии.

По общему правилу, для водных объектов общего пользования ширина береговой полосы составляет – 20 метров.

Исключение составляют каналы, реки и ручьи, протяженностью не больше 10 км.

Протяженность определяют от истока до устья.

Если протяженность канала, реки, ручья меньше десяти километров, то ширина береговой линии – 5 метров.

Таким образом,

С обывательской точки зрения, береговая линия проходит по кромке воды.

Однако, для разных видов водных объектов береговая линия определяется по-разному.

Например,

  • береговую линию или границу водного объекта для моря определяют по постоянному уровню воды. В случаях периодического изменения уровня воды, границу моря определяют по линии максимального отлива;
  • для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера, береговую линию определяют по среднемноголетнему уровню вод. Береговую линию определяют в период, когда они не покрыты льдом;
  • береговая линия пруда, водохранилища проходит по нормальному подпорному уровню воды;
  • болото имеет береговую линию по границе залежи торфа на нулевой глубине.

Таким образом, береговая линия по-разному определяется для разных водных объектов.

Поэтому береговая полоса тоже имеет разное расположение, в зависимости от береговой линии.

Для справки.

Береговая полоса для болот не устанавливается.

Аренда участка в охранной зоне линейного объекта.

В земельном кодексе выделяют несколько видов охранных зон линейных объектов.

Например, охранная зона:

  • объектов электроэнергетики, в частности, объектов электросетевого хозяйства;
  • трубопроводов, в том числе, газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, а также аммиакопроводов;
  • линий и сооружений связи.

Каждый вид охранной зоны линейного объекта имеет свои критерии и порядок установления.

Суть 3-ей особенности состоит в следующем.

Если участок попадает в охранную зону линейного объекта, то в договор аренды добавляют особые положения.

Достаточно даже частичного попадания участка в охранную зону.

Дополнительные положения договора определяют условия допуска к линейному объекту.

Иными словами, договор аренды участка должен определять порядок допуска к линейному объекту.

Речь идет о доступе собственника или обслуживающей организации.

Целью доступа к линейному объекту является обеспечение его безопасности.

Таким образом. Если участок в охранной зоне линейного объекта, то в договор включат условия о доступе.

Речь идет о доступе к линейному объекту.

4-ая особенность.

Что такое публичный сервитут на земельный участок?

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Есть 2 способа установления сервитута:

  • соглашение,
  • акт органа власти.

Публичный сервитут устанавливают актом органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Цель публичного сервитута — обеспечение государственных или муниципальных нужд. А также нужд местного населения.

Что делать, если чиновники включают в договор аренды участка незаконные обязанности для арендатора?

В подобных ситуациях можно действовать одним из 2-х способов.

1-ый способ: подписать договор и обратиться с иском в суд о признании недействительной части договора аренды участка.

Если суд признает незаконность действий чиновников, то договор в части дополнительных обязанностей признают недействительным.

При этом, в остальной части договор останется действующим.

Иными словами, аренда участка по договору будет сохранена.

2-ой способ: до подписания договора инициировать прокурорскую проверку на предмет нарушения земельного законодательства.

Такой способ защиты имеет свои плюсы, особенно если «не горят» сроки с подписанием договора.

5-ая особенность.

Все 4 условия для аренды участка должны действовать в совокупности.

Другими словами. Для аренды участка на новый срок все 4 условия должны быть в наличии вместе.

Невыполнение, хотя бы одного из условий, исключает аренду участка на новый срок без торгов.

6-ая особенность.

Запрещено возлагать на арендатора выполнение работ или оказание услуг, не связанных с арендой участка.

Аренда участка предполагает заключение договора с местной администрацией или органом государственной власти.

Чиновники не вправе включать в договор аренды участка дополнительные обязанности для арендатора.

Изменение вида разрешенного участка, сданного в аренду по результатам аукциона.

По результатам аукциона, с арендатором заключается договор аренды участка.

Данный договор, в том числе, содержит вид разрешенного использования участка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: