Перепланировка и переустройство

Здравствуй, дорогой гость! В этой статье идёт разговор про Перепланировка и переустройство. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Основания

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ основанием для начала перепланировки или переустройства служит получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.

Если в выдаче подобной документации было отказано или она не запрашивалась в органах местного самоуправления, то действия собственника будут считаться самовольными.

Статьей 25 ЖК РФ описываются правила, в соответствии с которыми перепланировка может производиться исключительно с соблюдением требований законодательства.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Узнайте здесь.
Запросить разрешение на проведение работ могут только собственники недвижимости, у нанимателей и арендаторов подобного права нет.

Выводы

Самым распространенным действием, которое совершают владельца домов и квартир является ремонт. Переустройство и перепланировка изменяют технические и эксплуатационные параметры жилища, поэтому все изменения необходимо вносить в техпаспорт на недвижимость.
Реконструкция никак не влияет на технические параметры, указанные в техпаспорте, потому произведенные изменения не подразумевают получение нового документа. Работы по реконструкции направлены на повышение прочности сооружения и улучшение его внешнего вида.
Осуществление перепланировки предполагает подачу соответствующего заявления с приложенным к нему пакетом документации в уполномоченные органы. Решение выдается в течение 45 рабочих дней, оно бывает положительным и отрицательным.
Отказ может быть получен, если в результате работ ухудшатся условия проживания в соседних квартирах, ограничится доступ к коммуникациям. А также в случае расширения подсобных помещений, нарушения целостности несущих конструкций или при избыточной нагрузке на перекрытия.

Самовольная

Незаконной или самовольной считается перепланировка, которая сделана без предварительного согласования с уполномоченными органами и получения разрешения на выполнение работ.

Последствия

При обнаружении самовольного переустройства в квартире Жилищная инспекция выдаст предписание вернуть квартире первоначальный вид в установленные сроки и выпишет штраф.

Если владелец проигнорирует это, то последуют судебные разбирательства. Ущерб, нанесенный соседям в результате незаконных ремонтно-строительных работ, также придется возместить.

Если квартира не будет возвращена в исходное состояние после вынесения соответствующего решения судом, то возможны более серьезные последствия:

у владельца могут забрать недвижимость и продать ее с торгов, возместив при этом сумму за вычетом расходов на восстановление жилища;
выселить из квартиры, расторгнув договор соцнайма.

Подарить, передать в наследство или использовать в качестве залога квартиру с незаконной перепланировкой будет нельзя.

Продать подобную недвижимость можно, но ее стоимость снижается примерно на 30%, так как узакониванием изменений придется заниматься новому владельцу.

Судебная практика

Подача искового заявления в суд с просьбой узаконить изменения не избавляет собственника от необходимости уплатить штраф, так как нарушение законодательства уже имело место.

Суд может вынести положительное решение (что и случается в большинстве случаев), только если перепланировка безопасна для проживающих в квартире людей и соседей.

Видео: «Согласование перепланировки»

Законодательство

Вопросам переустройства и перепланировки посвящена гл. 4 ЖК РФ, более подробное описание порядка проведения и согласования можно найти в подзаконных актах.

Основной документ — Правила, утвержденные в 2022 году Постановлением Госстроя РФ, которые регулируют техническую эксплуатацию жилищного фонда.

Существует множество нормативно-правовых актов, которые регулируют порядок проведения и согласования подобных ремонтно-строительных работ на региональном и федеральном уровне.

Как узаконить через суд

Узаконить уже сделанную перепланировку можно в административном и судебном порядке.

Вначале необходимо обратиться с заявлением в органы местной администрации с просьбой признать изменения законными. В случае отказа следует обратиться с иском в суд.

Исковое заявление составляется в соответствии с действующими правилами, в противном случае оно не будет принято к рассмотрению.

К иску необходимо приложить пакет документации:

свидетельство о праве собственности на жилье (копия и оригинал);
старый и новый технические паспорта на квартиру (заказываются в БТИ);
планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
нотариальная доверенность на ведение дела, оформленная на имя адвоката.

Чтобы подтвердить соответствие выполненных работ действующим строительным и санитарным нормам необходимо подать ходатайство в суд с просьбой о проведении строительно-технической экспертизы.

Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры? Узнайте тут.

Как узаконить сделанную перепланировку в квартире? Читайте далее.

Виды

Все работы по перепланировке делятся на две группы: по эскизу (согласование в уведомительном порядке) и по проекту.

По самостоятельно сделанному эскизу можно согласовать:

снос и сооружение перегородок, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия и не являются несущими;
изменение местоположения, ликвидация и устройство проемов в ненесущих стенах;
перемещение сантехнического оборудования в существующих границах санузла или изменение местоположения газовой, электроплиты в пределах кухни;
перенос радиаторов и батарей отопления, за исключением выноса их на балкон или лоджию.

Необходимо заказывать проектную документацию в организации, имеющей допуск СРО, если планируется:

сооружение лестниц внутри квартиры;
устройство дополнительного входа;
возведение балкона (лоджии);
манипуляции с несущими стенами и перекрытиями между этажами (устройство проемов).

Что это такое

Переустройство — это изменения, касающиеся инженерных сетей и оборудования, которые необходимо вносить в технический паспорт на жилище.

Перечень работ, которые относятся к переустройству:

замена газового оборудования электрическим (например, печей, водонагревателей, плит);
прокладывание новых или замена старых труб канализации, водо— и газоснабжения;
устройство новых и перенос уже существующих ванных комнат и туалетов;
монтаж джакузи, душевых кабин;
изменения конфигурации электрической проводки.

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещений в квартире (жилых комнат, кухни, подсобок, кладовок, гардеробных), которые требуется внести в техпаспорт БТИ.

Работы, относящиеся к перепланировке:

увеличение или уменьшение числа комнат, а также их площади;
изменение местоположения перегородок;
устройство или заделка дверных проемов.

Жилищным законодательством определен перечень работ, проведение которых подразумевает переустройство и перепланировка жилого помещения:

объединение двух смежных квартир, располагающихся одна над другой на соседних этажах посредством устройства проемов в перекрытиях;
остекление лоджии (балкона);
объединение комнаты с балконом (лоджией);
изменение разновидности стройматериала, из которого сооружен балкон, лоджия или другие конструкции, находящиеся снаружи здания;
устройство лестниц;
соединение смежных квартир, которые находятся на одном этаже с помощью проемов в несущих межквартирных стенах;
переделка пола;
возведение дополнительных стен, которые увеличат нагрузку на перекрытия и несущие конструкции;
устройство и демонтаж дверных и оконных проемов, изменение их конфигурации;
изменение входа посредством устройства тамбура, крыльца;
установка кондиционера, антенны;
изменение местоположения или конструкции санузла, кухни;
монтаж оборудования, в результате которого значительно увеличится потребление воды, газа, электроэнергии;
замена на кухне газовой плиты на электроплиту.

Переустройство и перепланировка имеют главное отличие.

При переустройстве затрагиваются инженерно-технические сети, без изменения конфигурации комнат.
Перепланировка подразумевает демонтаж, возведение стен, то есть меняется планировка жилища.

Ответственность

Для собственников, самовольно сделавших перепланировку, статьей 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2—2,5 тысячи рублей.
Если в результате ремонта нанесен значительный материальный ущерб или пострадали люди, то возможно наступление уголовной ответственности и тюремное заключение на срок от трех до двенадцати лет.

Запреты

В соответствии с ЖК РФ в некоторых случаях перепланировку и переустройство проводить недопустимо.

Так происходит, если в результате проведения ремонтно-строительных работ:

ухудшаются условия проживания в соседних квартирах;
ограничивается доступ к коммуникациям;
помещение становится непригодным для проживания и переводится в разряд нежилого;
нарушается устойчивость и целостность несущих конструкций;
создание комнат площадью меньше 10м2;
изменения влияют на пользование коммуникациями;
число жилых комнат уменьшается, при этом увеличивается количество подсобных помещений без изменения статуса переводимого помещения.

Подобный запрет в первую очередь связан с соображениями безопасности людей, проживающих в доме.

Тщательной проверке подлежат действия с затрагиванием несущих конструкций, перекрытий.

Запрещенные законодательством ремонтно-строительные работы:

устройство проемов, ниш, отверстий в стойках, колоннах, стенах-пилонах и стенах-диафрагмах;
сооружение штраба в горизонтальных швах стеновых панелей для закладки труб и электрической проводки;
демонтаж вентиляционных каналов.

Видео: «Перепланировка и переоборудование»

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Проведение подобных ремонтно-строительных работ влечет за собой внесение изменений в техпаспорт на недвижимость.

Порядок действий

Установленный законодательством порядок действий при согласовании не сложный.

Сначала понадобится взять в БТИ техпаспорт, к которому прилагается план квартиры.
С ним нужно пойти в архитектурное бюро или организацию, имеющую допуск СРО и заказать проект или выбрать один из имеющихся типовых вариантов. Можно самостоятельно на копии плана квартиры сделать эскиз будущих изменений.
Готовый эскиз или проект прилагается к заявлению, направляемому в уполномоченные органы для получения разрешения. Заявление рассматривается в течение 45 рабочих дней, после чего выдается разрешение либо мотивированный отказ, который можно оспорить через суд.
Получив разрешение можно приступать к ремонту.

Все проводимые работы должны точно соответствовать проектной документации их завершение подтверждается выдачей документа.

После окончания специалистом Жилищной инспекции составляется акт о завершенном переустройстве, который подписывается представителем жилинспекции.
Затем производится осмотр квартиры сотрудником БТИ для составления нового техпаспорта на жилье.

Куда обращаться

В каждом регионе согласованием перепланировки и переустройства занимаются различные органы.

Чаще всего выдача разрешений на перепланировку и переустройство входит в компетенцию местной администрации.

В Москве вопросы согласования находятся в ведении Государственной жилищной инспекции.

Документы

Для рассмотрения вопроса о перепланировке вместе с заявлением в уполномоченный орган предоставляются документы:

свидетельство о праве собственности на недвижимость или любая другая документация, подтверждающая право владения квартирой;
проект изменений;
для проведения требуется согласие (в письменной форме), всех проживающих в квартире;
техпаспорт на жилье.

Если квартира находится в здании, относящемся к памятникам архитектуры, потребуется согласие на переустройство соответствующего государственного органа.

До 2022 года в этом не было необходимости, но в соответствии со ст. 44 ФЗ от 25.02.2002 №73-ФЗ вместо проекта переустройства (перепланировки) необходим проекта приспособления.

Заявление

Форма заявления утверждена на федеральном уровне.

По этой причине органы местного самоуправления не имеют права требовать предоставления дополнительных сведений к установленному перечню документов. Заявление подается лично или через МФЦ.

Согласование

Перепланировка и переустройство согласовываются в два этапа.

На основании поданного заявления и разработанного проекта получается разрешение на проведение ремонтно-строительных работ.
Подписывается акт приемочной комиссии о завершении перепланировки, на основании которого в БТИ выдается новый техпаспорт на жилище.

Все изменения считаются законными только после получения нового техпаспорта БТИ, кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на недвижимость (последнее — если площадь квартиры изменилась).

На что разрешение не нужно

Существует перечень работ, на которые получать разрешение не надо, так как они не считаются перепланировкой или переустройством:

косметический ремонт;
замена окон и дверей;
установка и снос встроенной мебели;
замена изношенного сантехнического оборудования новым, аналогичным по техническим характеристикам.

Чем отличается от реконструкции

Реконструкция — это изменение параметров строения или отдельных его частей. Восстановление несущих элементов с целью улучшения внешнего вида сооружения и его эксплуатационных характеристик.

К реконструкции относятся работы:

сооружение пристроек и надстроек, демонтаж части постройки;
обновление инженерного оборудования (исключение — магистральные сети);
улучшение внешнего вида сооружения и прилегающей к нему территории;
замена устаревших инженерных конструкций новыми, с улучшенными показателями безопасности и эксплуатационными характеристиками.

Когда речь идет об изменении эксплуатационных и технических параметров здания в целом — это реконструкция.

Перепланировка, переустройство могут входить в понятие реконструкции — вот то, в чем разница между этими понятиями.

Основания для переустройства или перепланировки

Каковы же основания для переустройства/перепланировки жилого помещения? Эти мероприятия следует проводить, следуя законодательным требованиям с обязательным одобрением со стороны соответствующих органов местного самоуправления. Основание для переоборудования – решение, принятое данными органами.

Кроме того, для проведения мероприятий по переоборудованию в орган, который выдает разрешение, собственником или его представителем подается перечень документов, среди которых:

заявление по строго определенной форме;
документация правоустанавливающего характера на жилое помещение (это могут быть как оригиналы, так и копии, заверенные нотариально);
проект переоборудования, который подготовлен и оформлен в установленном на законодательном уровне порядке;
техпаспорт помещения, которое планируется переустраивать;
согласие в письменном виде от каждого члена семьи нанимателя, занимающего соответствующее помещение на основании договора соцнайма;
заключение, выданное учреждением по охране архитектурных и исторических памятников и объектов культуры, о возможности проведения запланированных мероприятий, если помещение размещается в доме, который принадлежит к числу архитектурных или исторических памятников или является культурным достоянием.

Вышеперечисленные основания являются исчерпывающими, и другая документация не может быть запрошена органом, выдающим разрешение, на осуществление переоборудования.

Переустройство и перепланировку принято считать самовольными, если они проведены без наличия основания, которое предусмотрено ст. 26 ЖК РФ, а также, если были допущены отклонения от проекта, который был представлен для переоборудования.

Допустимые мероприятия по переустройству

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г., которым были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, под переустройством понимается:

смена расположения газовых и сантехнических нагревательных элементов;
замена кухонных очагов либо газовых плит на электроплиты бытового назначения;
обустройство новых санузлов или переустройство имеющихся;
прокладка новых или замена имеющихся трубопроводов, электросетей и оборудования для монтажа душевых кабинок, стиральных машинок, имеющих повышенную мощность, и прочих агрегатов, как сантехнических, так и бытовых, которые принадлежат к новейшему поколению техники.

Ответственность за незаконную перепланировку

Переустройство и перепланировка жилого помещения, на которые не было получено разрешение, принято считать незаконным. Ответственность за подобные действия определяется ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая касается самовольного проведения переоборудования или перепланировки подобного помещения. Данной статьей предусмотрена ответственность административного характера за порчу помещения, которая может состоять как в непосредственной его порче, так и в порче находящегося в нем оборудования. Что понимается под порчей? Это доведение жилого помещения до состояния, которое делает его непригодным для проживания в нем людей. Под порчей оборудования имеется в виду приведение в негодность систем водо- и газоснабжения, отопительной системы и т.д.

Существует статья КоАП РФ (ст. 19.1), согласно которой действия могут квалифицироваться как самоуправство. Также ст. 7.22 предусматривает ответственность за переустройство, которое было проведено без одобрения владельца, если при этом существенно изменяются условия эксплуатации жилого помещения.

Уполномоченным органом, который разбирает совершение подобных правонарушений, является Жилищная инспекция. Рассмотрение поданной жалобы и принятие мер по ней происходит в течение месяца.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Срочный вопрос

перепланировка

„

Добрый день.Есть квартира с маленькой кухней.Хочу совместить кухню с смежной жилой комнатой,убрав ненесущую перегородку между ними,т.о.создав кухню-столовую.Квартира находится на третьем этаже четырехэтажного дома,под нашей квартирой помещения нежилые(офисы).Вытяжки есть в обоих помещениях.На кухне плита газовая.\r\nВозможна ли такая перепланировка?\r\nСпасибо.\r\nГеннадий.

“

геннадий27.09.2022 12:54

Ответ юриста
Дополнительные вопросы (0)
Комментарии юристов (0)

Добрый день!

Все перепланировки осуществляются в соответствии с градостроительным кодексом РФ и местными подзаконными НПА регионального и городского уровня, которые не должны противоречить градостроительному кодексу. Например, согласно п. 10.16 Постановления Правительства Москвы №508 после выхода ППМ № 2022 от 19.08.2022, объединять газифицированную кухню с жилой комнатой теперь нельзя (https://www.mos.ru/authority/documents/doc/9600220/). Поэтому вам стоит уточнить информацию по перепланировке в органе местоного самоуправления вашего города.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП — Москва
№1 в рейтинге адвокатов России — top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (495) 032-71-09

Максимова Людмила Сергеевна27.09.2022 19:57

Ремонт

„

Добрый день. Хочу сделать легкую стяжку пола из пенополистирол бетона в хрущевке. Первоначально был пол на лагах, который себя изжил и сделан был не по снипу. Нужно ли разрешение на данный вид работ?

“

Иван25.06.2022 08:11

Ответ юриста
Дополнительные вопросы (0)
Комментарии юристов (0)

Добрый день. Нет для описанных вами ремонтных работ разрешение не нужно.

Коханов Николай Игоревич

Является ли утепление лоджии перепланировкой

„

Утепление лоджии не меняя внешний вид фасада нужно согласовывать? Могут ли из-за этого снять с гарантии весь стояк по закону РФ? Дом новый

“

Татьяна23.08.2018 22:07

Ответ юриста
Дополнительные вопросы (1)
Комментарии юристов (1)

Добрый день, Татьяна. В соответствии со статьями 25 и 26 ЖК РФ перепланировкой являются любые работы, в результате которых меняется визуальное восприятие помещения. Для более точного определения можно сказать, что переустройством являются любые изменения требующие внесения в план БТИ. Перечень работ нуждающихся в согласовании: Снос или перенос стен; Изменение конфигурации проемов дверей, окон; Демонтаж встроенных шкафов и антресолей; Изменение толщины стен; Частичная или полная переделка инженерных коммуникаций; Остекление, если оно не было предусмотрено проектом. Не требуют согласования: Смена напольных покрытий, если речь не идет о залитии цементной стяжки; Передвижение газовой плиты, кухонной раковины в пределах кухни; Изменение места нахождения электророзеток. Перечисленные незначительные перепланирования не требуют согласования при условии, что они не меняют инженерных конструкций. Кроме того, Вам нужно смотреть региональный закон по Вашей области, а также Паспорт фасада здания, в котором указано более подробно о необходимости согласования утепления.

Дубровина Светлана Борисовна04.09.2018 13:40

Ирина21.03.2022 07:23

Здравствуйте! Получили в наследство квартиру. Десять лет назад там был отключен газ (на трубу поставлена заглушка), установлена электроплита. Скажите пожалуйста, является ли это переустройством? Спасибо!

Добрый день. Да, это переустройство.

Понятие «переустройство жилого помещения» установлено в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Под ним понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Мы рады ответить на Ваши вопросы более подробно, для этого используйте следующие промокоды:
Промокод «МИП 15» — на бесплатную консультацию по телефону в течение 15 минут.
Промокод «МИП 50» — для получения 50% скидки на консультацию в офисе или по скайпу.

Запись на консультацию по телефону +7 (499) 229-84-72

Одиноких Павел Анатольевич21.03.2022 09:19

Да, верно. Кроме того, нужно понимать, повлечет ли утепление смену толщины стен. Ведь это может повлиять на устойчивость конструкции.

Зелепухин Александр Михайлович05.09.2018 16:00

Допустимые мероприятия по перепланировке

Для проведения перепланировки выполняются следующие мероприятия:

разборка или перенесение перегородок;
укрупнение или наоборот разукрупнение помещений с большим числом комнат (их объединение или разграничение);
устройство новых или перенос имеющихся дверных проемов;
обустройство дополнительных ванных и кухонь;
разборка помещений подсобного характера, например, кладовок или гардеробных, для увеличения жилой площади;
устранение темных кухонь и проходов в них сквозь жилые помещения;
переоборудование тамбуров, имеющихся в помещениях.

Проведение перепланировок не допускается:

если наблюдается ухудшение условий проживания людей и эксплуатации самого дома, в том числе, если ограничивается доступ к инженерным коммуникация и любым отключающим приборам;
в доме, стоящем на учете штаба по вопросам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
в жилых помещениях, которые признаны непригодными для проживания;
если в результате полностью ликвидированы или уменьшены естественные вентиляционные каналы;
если на несущие конструкции увеличивается нагрузка.

Технический паспорт жилого помещения

Технический паспорт жилого помещения – это документ, в котором содержатся все данные помещения технического характера.
Техпаспорт составляется во время проведения первичной инвентаризации, которая производится, когда новый дом сдается в эксплуатацию. За изготовление документа отвечает не застройщик, а владелец жилого помещения.

В техпаспорте содержится такая информация:

план жилого помещения поэтажно;
инвентаризационная стоимость помещения;
из каких материалов изготовлены стены;
основные характеристики перекрытий и фундамента;
когда было построено жилье;
сколько в помещении комнат;
его метраж и т.д.

Техпаспорт на жилое помещение необходим при совершении сделок по отчуждению помещения, для согласования переустройства или перепланировки,
для выделения в долевой собственности доли в натуре, а также чтобы установить размер налога на жилое помещение. Кроме того, технический паспорт помещения понадобится и при оформлении наследства.

Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения

Определения переустройства и перепланировки жилого помещения закреплены в ст. 25 Российского Жилищного кодекса. Под переустройством подразумевается перенос, установка или произведение замены инженерных сетей, всевозможного оборудования, в том числе электро- или санитарно-технического, если они должны быть внесены в технический паспорт.

Что подразумевается под перепланировкой и в чем ее отличие от переустройства? Данное понятие также закреплено в ст. 25 ЖК РФ и означает модификацию конфигурации помещения, о чем должны быть внесены соответствующие коррективы в техпаспорт.

Последствия самовольного проведения переустройства или перепланировки могут возникнуть, если в соответствующий орган поступила жалоба от соседей или родственников. А также при желании человека продать или подарить свою собственность.

Почему важно узаконить перепланировку

Если не было получено разрешение на перепланировку квартиры, этот факт вскроется при проведении каких-либо сделок с ней, например, владелец захочет ее подарить или продать. Когда происходит переоформление собственнических прав, собственник среди прочих должен предоставить 2 документа:

техпаспорт помещения;
справку, выданную БТИ, в которой отображен план помещений: величина комнат, высота потолка, размещение стен.

При этом станет очевидно, что данные технического паспорта не совпадают с фактическими. Узаконить проведенную перепланировку можно исключительно в судебном порядке, если она не угрожает безопасности дома в целом.

Если же перепланировка представляет угрозу для безопасности всей конструкции, владельца обяжут заплатить штраф и предложат вернуть все в исходное состояние. При несоблюдении требований судом может быть принято одно из двух решений:

если речь идет о собственнике помещения, оно будет продано с публичных торгов, при этом владельцу будет выплачена полученная сумма за вычетом судебных расходов;
если перепланировка проведена нанимателем, с ним будет расторгнут договор. Привести помещение в исходное состояние обяжут его собственника.

Таким образом, незаконная перепланировка или переустройство жилого помещения могут иметь для собственника самые неприятные последствия, а потому проводить данные мероприятия лучше после получения разрешительной документации.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

В чем разница переустройства и перепланировки помещения

Как мы уже обозначили, и переустройство, и перепланировку нежилого помещения или квартиры необходимо одобрить в вышестоящих инстанциях еще до начала работ, поскольку и первое, и второе может отразиться на безопасности и устойчивости здания, а также повлиять на жизнь других обитающих в доме людей. Однако понятия перепланировки и переустройства не взаимозаменяемы, как многие думают.

Согласно пункту 2 статьи 25 ЖК РФ, перепланировкой называют такие преобразования, которые связаны с переносом границ помещений, демонтажем или возведением стен и перегородок, а также с организацией, расширением и удалением проемов во внутренних стенах[1]. Таким образом, если собственник задумал объединить или разграничить пространство, переместить кухню или санузел либо расширить какую-то зону за счет другой, согласовывать ему понадобится именно перепланировку. Причем все коррективы в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте (если быть точнее, в плане) помещения, независимо от того, жилое оно или нет.

Суть переустройства описана в пункте 1 статьи 25 ЖК РФ[2]. О переустройстве говорят, когда устанавливают, перемещают в другое место или вообще демонтируют инженерные сети, санитарно-техническое и электрическое оборудование. К таким работам относят, например, замену газовой плиты на электрическую, перенос унитаза, раковины или ванны, вмешательство в вентиляцию, прокладывание подводящих или отводящих труб, электропроводки и так далее. Все это также требует отражения в техническом плане.

Насколько сильно отличаются переустройство и перепланировка помещения?

Считается, что переустройство проходит гораздо проще, чем перепланировка. Главное, чтобы сантехническое и прочее оборудование устанавливалось и переносилось в пределах «мокрых» зон, а также сохранялись общедомовые стояки.
Как правило, временные и денежные затраты при переустройстве и при перепланировке тоже различаются. Так, снос или возведение стен обычно требует больше ресурсов, чем, например, установка дополнительного радиатора, перенос ванной или кухонного оборудования.
Перепланировка согласовывается с местными муниципальными органами. В столице это МЖИ. А для осуществления переустройства нужно вдобавок получить и разрешение соответствующей службы. Например, при замене газового оборудования на электроплиту потребуется одобрение Мосгаза.

Как бы то ни было, довольно часто ремонтные работы включают в себя и перепланировку, и переустройство. Требования к выдаче разрешений, а также сроки рассмотрения обращений определяются административным регламентом. Переустройство и перепланировка жилого помещения в столице осуществляется в порядке, прописанном в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП (далее — постановление № 508-ПП)[3]. А в целом на территории России действует другой документ, регулирующий порядок переустройства и перепланировки, — это Жилищный кодекс[4]. Различные технические нормы и правила, в том числе требования пожарной безопасности, можно найти в ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и других документах[5][6].

Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения — процедура в любом случае непростая. Собственнику, запланировавшему ремонт, придется учесть огромное количество правил, норм и нюансов. О них мы и поговорим дальше.

Согласование переустройства и перепланировки

В целом процесс получения разрешения будет одинаков и при изменении планировки помещений, и при переносе сантехники, например. Порядок оформления переустройства и перепланировки определен в статье 26 ЖК РФ[7]. Между тем, есть некоторые факторы, которые могут повлиять на ход событий. Например, большое значение имеет тип здания. В домах старого фонда, которые сдавались в эксплуатацию до середины ХХ века, с перекрытиями из дерева или смешанных материалов согласовать ремонт сложнее. Поскольку деревянные конструкции сильно подвержены деформации и износу, на перегородки, которые изначально несущими не являлись, со временем могла перераспределиться часть нагрузки. Как можно догадаться, дополнительно нагружать конструкцию таких домов нельзя. Процедура согласования в этом случае усложнится из-за необходимости получить экспертное заключение от автора проекта. Найти организацию, которая разрабатывала документы, можно по номеру серии дома, указанному в техпаспорте. Если компания была ликвидирована или перестала выдавать заключения, авторство передается другой уполномоченной организации. В Москве в подобных случаях следует обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

Безусловно, в домах с деревянными и смешанными перекрытиями переустройство и перепланировка все равно проводятся. И, если экспертное обследование показало, что желаемые изменения допустимы, собственнику для оформления ремонта нужно запросить предыдущий согласованный план помещений. Также в ряде случаев, если речь идет о перепланировке, собственнику придется усилить стены металлоконструкциями.

Ремонт в домах с железобетонными межэтажными перекрытиями обычно проходит менее «болезненно», но и здесь при согласовании могут возникнуть трудности. И первое, на что в этом отношении стоит обратить внимание — согласовать получится только те работы, которые не нарушают санитарные и строительные нормы, а также требования защиты от пожаров. Другими словами, главное условие для успешного согласования ремонтных работ — переустройство и перепланировка не должны представлять потенциальную угрозу для дальнейшей эксплуатации здания.

Кроме перечисленных оснований для отказа в проведении переустройства и перепланировки помещения, обозначенных в законе, есть и такие, которые потребуют оценки эксперта. Его задача — выяснить, пострадает ли прочность дома в данном случае. Такую оценку, как правило, выполняют специализированные проектные мастерские, но если запланированный собственником ремонт связан с вмешательством в капитальные конструкции (например, с частичным сносом несущей стены), обращаться нужно к упомянутому выше автору проекта дома.

Если же эксперт изучил помещения и не выявил рисков, он оформит техническое заключение, подтверждающее возможность проведения ремонта. В случаях, когда несущие стены не затрагиваются, стоит также обратиться к профессионалам — в проектное бюро. Специалисты осмотрят квартиру или нежилое помещение и вынесут вердикт по поводу того, быть намеченному владельцем ремонту или нет. Если все в порядке, то первое, что понадобится сделать для согласования строительных работ, — заказать проект перепланировки и (или) переустройства и техническое заключение о возможности ремонта. Разработкой проектной документации также занимаются специализированные мастерские. Составить проект без техпаспорта не получится — храниться данный документ может, например, в МосгорБТИ или в Ростехинвентаризации. Владелец недвижимости может запросить его сам, а может поручить это задание выбранной проектной мастерской. К слову, в помещениях, находящихся в новых домах, техпаспорта может вообще не быть, если инвентаризация еще не проводилась. Это довольно распространенная ситуация — в таком случае документ придется заказывать в МосгорБТИ или другой организации, которая имеет право проводить техническую инвентаризацию.

Это важно
Если говорить о разработке проектной документации, то в уполномоченных органах проект перепланировки или переустройства помещения примут, только если он был подготовлен бюро, состоящим в СРО проектировщиков. Поэтому стоит сразу искать компанию, являющуюся членом саморегулируемой организации. СРО — это саморегулируемая организация, которая объединяет компании, занимающиеся определенной профессиональной деятельностью. СРО следит за соблюдением всех правил и за качеством оказываемых услуг.

По проекту согласуются любые действия, связанные с затрагиванием каких-либо границ в помещении. Полный перечень строительных работ, для проведения которых нужен проект и техзаключение, содержится в упомянутом выше постановлении № 508-ПП[8].

Правда, есть и упрощенный порядок согласования переустройства и перепланировки — он будет актуален, если работы решено выполнять по эскизу или по типовому проекту. Перенос кухонного оборудования, перенос сантехнического оборудования в пределах имеющихся границ мокрой зоны, а также возведение и демонтаж ненесущих перегородок вполне реально согласовать по эскизу. Создание эскиза, как и проекта, стоит доверить специализированному бюро. Эскиз можно подготовить и самостоятельно, но это требует определенных навыков составления технических документов, поэтому все-таки лучше прибегнуть к профессиональной помощи. Существуют еще и типовые проекты перепланировки, которые уже были одобрены[9]. Если собственник решит выполнить ремонт в точном соответствии с таким утвержденным планом, составлять индивидуальный проект не потребуется.

Чаще всего, для того чтобы удовлетворить все свои фантазии, собственнику мало ремонта, выполненного по типовому проекту. И, если речь заходит о сложных перепланировках, без нового проекта перепланировки и технического заключения о возможности проведения работ не обойтись. Кроме проекта, техзаключения и техпаспорта, в пакет документов должны входить:

Заявление. Заявление о согласовании переустройства и перепланировки в Москве может подать только собственник или его представитель. Заявление направляется онлайн через портал mos.ru[10]. Шаблон документа есть в административном регламенте, утвержденном в постановлении № 508-ПП[11]. Заявление заполняется онлайн, заполнять его от руки и сканировать не нужно. Если заявление подает не сам собственник, нужна нотариальная доверенность.
Согласие остальных собственников. Все собственники недвижимости должны дать свое согласие на ремонт, оно загружается при подаче заявления о переустройстве и перепланировке. Если квартира находится в соцнайме, это касается всех членов семьи нанимателя.
Документы, подтверждающие права на имущество, или договор соцнайма. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие права владения. Сейчас свидетельство о вступлении в права собственности на квартиру не выдается, но его можно предъявить, если оно было выдано ранее. На данный момент права на квартиру подтверждаются выпиской из ЕГРН, которую может предоставить как МФЦ, так и частная компания. Если сведения о правах на квартиру зарегистрированы в Росреестре, документы можно не загружать, Мосжилинспекция получит их сама.

После получения разрешения на ремонт владельцу недвижимости необходимо в течение года сделать все, что он задумал. По окончании работ собственнику потребуется пригласить инспектора из МЖИ, чтобы тот проверил соответствие внесенных коррективов согласованному проекту. Если с квартирой все в порядке, нужно будет получить в Мосжилинспекции акт о проведенной перепланировке и подписать его у проектировщиков и строителей. После окончательного подписания акта в МЖИ на объект должен выехать сотрудник БТИ — также для выполнения обмеров. После этого он вручит собственнику новый техпаспорт. Завершающий этап согласования ремонта — внесение изменений в ЕГРН, для чего потребуется технический план, подготовкой которого занимается кадастровый инженер.

Собственник может взяться за согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения лично. Это займет много времени, но на первый взгляд позволит сэкономить на услугах профессионалов. Однако в этом случае ошибок, скорее всего, не избежать, поэтому есть смысл хотя бы проконсультироваться со специалистами. Кроме того, свои услуги предлагают и «частники». При этом за простую консультацию у частных исполнителей обычно приходится платить, а допуск СРО имеют лишь единицы из них. Ввиду всего описанного наиболее оптимальным подходом к ситуации можно назвать обращение именно в специализированную компанию, сотрудники которой готовы сопровождать сделку на всех ее этапах. Что немаловажно, в таких организациях, как правило, получить консультацию можно бесплатно.

Бюрократические проволочки могут напугать любого собственника недвижимости, столкнувшегося с необходимостью согласовывать переустройство и перепланировку помещения. Некоторые владельцы даже готовы отказаться от затеи провести масштабный ремонт, а кто-то просто выполняет строительные работы без разрешения. Из-за самовольного ремонта у хозяина в дальнейшем, вероятнее всего, возникнут проблемы, и одним лишь штрафом он вряд ли отделается. Между тем, оградить себя от рисков вполне реально: если обратиться к профессионалам, которые оформят ремонт по закону, нервы и время собственника останутся в целости и сохранности.

Получите техническое заключение безопасности о выполненной перепланировке.

Посмотреть услуги

Узаконивание выполненной перепланировки. Подготовим все документы.

Оставить заявку

Задать специалисту вопрос по перепланировке жилого помещения можно в WhatsApp.

Задать вопрос

Бесплатная консультация по вашей квартире. Задайте вопросы эксперту.

Перейти на сайт

Поможем узаконить перепланировку квартиры по правилам 2022 года.

Подробнее

Пармон Анна СергеевнаОтветственный редактор

Мнение редакции

Перед тем как заключить договор с проектным бюро, следует проверить, является ли оно членом СРО. Сделать это довольно просто: достаточно найти компанию на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) — nopriz.ru — и изучить ее статус.