Перепланировка в новостройке: что можно и что нельзя делать, как получить согласование, какие документы оформлять

Здравствуй, уважаемый посетитель! Сегодня мы обсудим Перепланировка в новостройке: что можно и что нельзя делать, как получить согласование, какие документы оформлять. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Суд вправе назначить собственную спецэкспертизу. В этом случае на объект назначат выездную комиссию с проверкой, чтобы подтвердить — жильцам и зданию не был нанесен ущерб в результате вмешательства.

Иск удовлетворят, если экспертиза пройдет успешно. Когда вы получите положительное решение суда, отнесите его в органы технической инвентаризации. Там изменения внесут в техдокументацию. Затем зарегистрируйте изменения в классическом порядке.

Порядок согласования перепланировки в ипотечной квартире

Проверьте, чтобы в кредитном договоре не было запрета на смену архитектуры внутри квартиры;
перед согласованием обратитесь в банк, предоставьте заявление и проект с внесенными изменениями;
банк возьмет отчет у страховой о возможных страховых случаях в процессе ремонтных работ и оценит стоимость квартиры после планировки;
получите разрешение банка и с остальными документами отправьте в жилищную нспекцию.

В этом случае работы регламентируются по общим требованиям и правилам банка. Поэтому кредитная организация вправе ограничить сроки ремонта.

Новые документы о перепланировке нужно предоставлять в банк в срок не позже 6 месяцев.

Согласование перепланировки в новостройке

Зачастую, обустроить помещения в новостройке и получить разрешения легче, чем в старом доме. Некоторые застройщики предлагают варианты квартир со свободной планировкой — то есть вы спокойной можете воплощать свои архитектурно-дизайнерские идеи и подать документы на согласование перепланировки в новостройке со свободной планировкой.

Есть два варианта:

сделать ремонт и затем узаконить — уведомительное согласование;
согласовать предварительный план и сделать ремонт после разрешения — разрешительное согласование.

Разрешительное:

перемещение санузла;
проем в несущей основную нагрузку стене;
дополнительные перегородки, создающие нагрузки сверх нормы.

Уведомительное:

замена пола;
монтаж антенны на фасаде;
замена раковины, унитаза;
изменение не несущих перегородок, кроме межквартирных стен;
дополнительные перегородки без сверхнагрузки на конструкцию здания.

В монолитных и кирпичных домах согласовать перепланировку легче — в основном несущие стены там расположены вне квартир. В панельных и блочных — наоборот сложнее.

Где и как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Порядок согласования перепланировки квартиры имеет свои нюансы в зависимости от обстоятельств. Но основные этапы одинаковы для всех.

Жилищная инспекция

Сотрудники Госжилинспекции:

проконсультируют по видам перепланировки;
расскажут, необходимо ли создавать проект или эскиз;
примут пакет документов;
выпишут разрешение;
примут выполненную работу, подпишут акт сдачи-приемки.

БТИ

Если вам далеко добираться до Жилинспекции, обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Там собрана база достоверной и актуальной информации по всем строениям и земельным участкам на охватываемой структурой территории. Последовательность процедуры через БТИ:

заказ техдокументации на квартиру;
подача заявления с пакетом документов на перепланировку;
получение разрешения или отказа с обоснованием;

Срок согласования перепланировки квартиры в БТИ — до 45 дней. После одобрения можно приступать к ремонту. После перепланировки необходимо пригласить специалиста из Жилинспекции, чтобы подписать акт завершения работ.

Портал Госуслуг

Вы может запросить разрешение о смене планировки дистанционно:

зарегистрируйтесь на портале Госуслуг;
в соответствующем разделе предоставьте точный адрес здания и подтверждение права собственности на квартиру;
выберите нужный проект из типовых вариантов сайта или загрузите скан-копию своего проекта или эскиза;
получите разрешение.

Когда вы получите разрешение, можно приступать к ремонту. После окончания строительных работ, обратитесь в Жилинспекцию для оформления акта.

МФЦ

В многофункциональном центре вас не смогут проконсультировать по проектной документации, жилищному праву или архитектурным вопросам.

Специалисты не подскажут, нужен ли в вашем случае проект или можно предоставить эскиз. Центр берет на себя обязательства перенаправить ваши документы в Жилинспекцию и сообщить ее решение. Обращайтесь туда, если предварительно получили консультацию профильных специалистов и уверены, что собранный пакет документов подойдет для решения вашего вопроса.

Что делать, если вам отказали

Вам могут отказать в трех случаях:

вы собрали неполный список документов или неправильно их оформили;
подали заявление и документы не в ту структуру;
составили несоответствующий нормам законодательства проект перепланировки или переустройства.

Если вы получите отказ с подобными обоснованиями, нужно исправить ошибки и снова подать заявку. В случае необоснованного отказа — обращайтесь в суд.

Согласование перепланировки квартиры

Журнал Этажи

Полезные статьи

May 28, 2022 08:31

Читайте по теме

Все статьи

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Если квартира — ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво — там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию, связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Игорь Василенко

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

демонтированы или ослаблены несущие стены;
создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
система отопления вынесена на балконное пространство;
кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Комментарии к статье

Подборка самых выгодных предложений от застройщиков Москвы и области!

Перейти

Смотрите полезные советы на

Наш канал «О новостройках» получил премию Joy 2022 от Repa в номинации «Лучшее интервью года»

Смотреть видео вручения

Правила форума

Можно и нужно

Приветствуются комментарии, содержащие полезную, достоверную информацию
Приветствуются любые аргументированные отзывы, высказанные в корректной форме.
Если вы заметили ошибку или неточность – напишите нам об этом. Мы будем вам благодарны за вклад в нашу ежедневную работу по улучшению качества контента нашего портала.

Нельзя

Комментарии, содержащие нецензурную лексику, оскорбления, проявления хамства и разжигание межнациональной розни, неуважительные высказывания в адрес других пользователей форума и/или сотрудников редакции не допускаются к публикации.
То же самое касается малосодержательных комментариев (бессмысленные отзывы).
Запрещено оставлять на форуме любые рекламные объявления (о ремонте, переезде и т.д.), публиковать предложения о продаже квартир (для этого есть специальный раздел).

Спасибо за Ваш комментарий!

После модерации он будет опубликован на сайте

Перепланировка-2022: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

перемещение санузла;
создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники, включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение — документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

акт приемки предоставленного жилья;
справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Нужно ли согласовывать перепланировку в новой квартире

Стоит сразу обозначить, что практически все действия по переносу и объединению границ внутри квартиры, в том числе новой, осуществляются только на основании разрешения уполномоченных органов и требуют внесения изменений в технический паспорт, исключений мало.

В большинстве случаев узаконить перепланировку квартиры в новостройке вполне реально[1]. Однако процесс получения разрешения на перепланировку имеет много особенностей, о которых нужно знать. Очень важно учесть все нюансы, действовать по порядку и не нарушать требования закона.

Определимся с тем, для чего согласование не нужно. Узаконивать не придется такие работы, как косметический ремонт: покраску стен, переклейку обоев, замену дверей, ламината.

А вот самыми распространенными работами, требующими согласования, можно назвать следующие:

совмещение ванной комнаты и туалета;
перенос и устройство дополнительного санузла;
создание просторных комнат и кухни за счет коридоров;
реконструкция перекрытий;
перенос дверных проемов.

Часто застройщики делают акцент на том, что в их квартирах так называемая свободная планировка: нет внутренних стен и минимальное количество несущих опор. И многие собственники думают, будто в таком жилье можно сооружать перегородки в любом месте, а вот получать разрешение на такую перепланировку вовсе не обязательно. Расставим все точки над «i»: действительно, собственнику квартиры свободная планировка дает массу возможностей для воплощения дизайнерских фантазий, в том числе связанных с реорганизацией пространства внутри жилья. Но согласовывать изменения в конфигурации помещения необходимо в любом случае, даже если стену планируется не снести, а, наоборот, возвести.

Дело в том, что в проектной документации указываются все существующие границы внутри жилья, в том числе те стены, которые не возвели при сдаче квартиры. При техинвентаризации квартиры БТИ может проверить, соответствуют ли помещения проектам.

Поэтому обнаружить, что перепланировка была сделана самовольно, очень легко — достаточно взглянуть на план жилья в техническом паспорте.

Узаконивать и вносить в техпаспорт нужно и те изменения, которые затрагивают инженерные сети, а также электрическое оборудование или сантехнику. Однако подобное вмешательство будет уже не перепланировкой, а переустройством. Это разные понятия, но порядок согласования изменений будет одинаковым.

Перепланировка квартиры до вступления в право собственности

Оформление документов на квартиру, как это часто бывает, — процесс крайне сложный, растянуться он может на полгода и даже на год. Поэтому было бы разумно и удобно как раз за это время выполнить запланированные работы, а въезжать уже в квартиру с подходящей планировкой.

Но насколько законно изменение конфигурации квартиры до получения дольщиком свидетельства о праве собственности?

Согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, реконструкция возможна только после того, как проект будет одобрен уполномоченным органом[2]. И многие дольщики, кстати, по незнанию нарушают закон, приступая к ремонту без разрешения жилинспекции.

К счастью для инвесторов, на данный момент в Москве уполномоченные органы могут выдать разрешение на реконструкцию, даже если дольщик еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы в этом случае узаконить перепланировку квартиры, согласно Приложению 2 постановления Правительства Москвы № 508-ПП, дольщик обязан предъявить оригиналы или заверенные нотариусом копии[3]:

договора долевого участия или договора об уступке прав;
акта приема-передачи;
разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
свидетельства об исполнении дольщиком финансовых обязательств.

Если жилье в новостройке приобретено в ипотеку, потребуется еще и разрешение банка. Важно быть готовым к тому, что не каждая финансово-кредитная организация даст на это согласие.

Чем чреват отказ от согласования

По отношению к помещениям в новых домах, в том числе с упомянутой выше свободной планировкой, действуют те же требования, что и ко вторичному жилью, будь то «малосемейка» или студия. Это значит, что расхождение плана квартиры в новостройке с реальной конфигурацией ее комнат чревато неприятностями для хозяина.

Если несовпадение обнаружится, Мосжилинспекция сначала выпишет собственнику штраф за самовольную перепланировку, а потом обяжет его узаконить изменения в течение определенного времени. И это наиболее благоприятный для владельца исход. Если долгое время не предпринимать никак мер в ответ на предписания инспекции — не выплачивать штраф и не согласовывать изменения, дело передадут в суд.

Бывают и другие ситуации: хозяин квартиры поспешил с перепланировкой, не согласовав ее, и внес такие изменения, на которые попросту нельзя получить разрешение, например демонтировал несущую стену. Тогда придется вернуть все как было.

Если этого не сделать, ремонт может обернуться еще более досадными последствиями, в частности ограничениями при проведении юридических сделок. Во-первых, без урегулирования ситуации с БТИ и Мосжилинспекцией рыночная стоимость квартиры автоматически снижается. Соответственно, выгодно продать свое жилье у собственника не выйдет. Также он не сможет взять кредит под залог квартиры или официально сдать ее в аренду, пока не узаконит изменения либо не вернет жилью первоначальный вид.

А если квартира в новостройке была приватизирована, игнорирование распоряжений Мосжилинспекции может привести к лишению прав собственности, при этом компенсация за продажу квартиры с торгов будет ниже рыночной стоимости.

Тут нельзя, тут — можно: какие работы разрешены при перепланировке

При перепланировке квартиры можно осуществлять любые работы, не запрещенные законами и сводами правил, а также постановлениями Правительства Российской Федерации и Москвы (в других регионах будут действовать нормативные акты органов власти соответствующего субъекта РФ). Таким образом, перед составлением плана ремонта необходимо будет изучить все эти документы.

В первую очередь разберемся, какие есть табу при перепланировке квартиры в новостройке. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, нельзя проводить работы, в результате которых:

будет затруднен доступ к инженерным сетям;
ухудшатся условия проживания соседей;
существенно увеличится нагрузка на перекрытия;
нарушится прочность несущих конструкций здания;
будет совмещена жилая комната и кухня (если там есть газовая плита);
лоджия будет объединена с комнатами и другое.

К перечню запрещенных мероприятий также могут отнести:

реконструкцию несущих стен;
установку переключателей в общедомовые инженерные сети;
переустановку радиатора отопления на лоджию;
организацию системы подогрева пола от общего отопления и водоснабжения;
монтаж более одного дополнительного этажа в помещении;
смещение границ санузлов;
перенос или расширение кухонь за счет площади санузла;
устройство кухни без окон;
устройство в ванной и туалете полов без порожка и защиты от воды;
организацию выхода из туалета в кухню или комнату;
демонтаж балконных порожков.

А вот получить разрешение Мосжилинспекции, пройдя полноценную процедуру согласования, возможно, если потребуется, к примеру:

перенести границы кухни в нежилую зону;
полностью или частично демонтировать не несущие перегородки;
демонтировать подоконный блок без ущерба креплениям балконной плиты;
переместить раковину, ванну, душ или унитаз в пределах санитарных зон;
перенести радиатор отопления на другую стену.

Отметим, что в вопросе согласования может возникать множество спорных моментов, поэтому госорганы каждый случай рассматривают в индивидуальном порядке.

Как оформить разрешение на перепланировку и что делать потом

Как следует из всего выше сказанного, перепланировка жилья, в том числе в новом доме, — дело серьезное и требует согласования. Но что именно нужно сделать, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке? С чего начать оформление перепланировки? Как проходит этот процесс от начала и до конца?

Внесение любых изменений в конфигурацию новой квартиры начинается с идеи. Владелец определяет желаемые границы комнат и заказывает проектно-сметную документацию. Для этого стоит сразу выбирать исполнителя, имеющего членство в СРО. Для согласования понадобится проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки. В некоторых компаниях можно получить сразу и проектную документацию, и дизайн-проект и даже заказать оформление перепланировки в новостройке под ключ.

Самый ответственный момент — подача проекта для согласования в Мосжилинспекцию. Кроме этого, понадобится собрать и другие документы. К заявлению нужно приложить:

если право собственности оформлено — выписку из ЕГРН с синей печатью;
если не оформлено — договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав по предыдущему договору, акт приема-передачи недвижимости, справку от застройщика о выполнении участником долевого строительства всех обязательств и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
договор соцнайма (при наличии) и согласие членов семьи на ремонт;
техпаспорт БТИ;
проектную документацию.

Рассматривать заявку будут в течение 20 рабочих дней. Срок может быть больше (до 30 рабочих дней), если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, если работы затрагивают архитектурный облик дома или если квартира располагается на последнем этаже.

Если проект допустили к реализации, то есть Мосжилинспекция согласовала перепланировку, можно проводить ремонтные работы. Но и это еще не все — дальше следует этап приемки квартиры: результат «редизайна» жилья проинспектируют и проверят, соответствуют ли изменения согласованному проекту. И только тогда, если все в порядке, можно будет получить акт о завершенной перепланировке и новый паспорт БТИ и заняться обновлением информации в Росреестре.

Изменение конфигурации квартиры называется перепланировкой и без разрешения уполномоченных органов считается незаконным. Согласовать перепланировку в новостройке не так сложно, как может показаться, тем более если основательно подготовиться. Заручившись поддержкой экспертов из компаний, занимающихся и разработкой дизайнов, и проектированием работ, и согласованием перепланировок, можно существенно ускорить данный процесс и сэкономить силы.

С помощью перепланировки можно увеличить площадь квартиры и сделать ее более комфортной.

Что можно изменить?

Некоторые компании могут предложить услуги по согласованию перепланировки под ключ.

Заказать услугу…

Для разработки документации по перепланировке следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО.

Куда можно обратиться?

Можно воспользоваться бесплатной консультацией специалиста и задать интересующие вопросы по перепланировке помещений.

Оставить заявку…

Стоимость услуг по согласованию перепланировки может зависеть от объема работ, необходимой документации и особенностей помещения.

Узнать цену…

Незаконная перепланировка может привести к значительным проблемам: штрафам, снижению стоимости квартиры, невозможности ее продать или сдать в аренду.

Что можно сделать?

Белоногова Нарцисса Николаевна Ответственный редактор

Мнение редакции

Выбирая специализированную компанию для согласования перепланировки, следует уделить внимание многим вещам. В частности, стоит почитать отзывы об организации, посмотреть фотографии выполненных работ и проектов.

Изменения в согласовании перепланировок в 2022 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2022 году в этот документ внесли ряд изменений.

✓

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

✓

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

акт сдачи-приемки
договор долевого участия или уступки прав
копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

✓

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

✓

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

✓

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Перепланировка и самоизоляция

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство.

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Сейчас читают

Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Была ли эта статья полезна?

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

Как согласовать перепланировку квартиры в 2022 году: пошаговая инструкция

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

заявление
проект перепланировки
правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав.

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Для получения разрешения на перепланировку нужно подготовить проектную документацию, заявление и небольшой комплект документов. Пакет подается в службу «одного окна» МФЦ, который направляет бумаги в Государственную жилищную инспекцию города.

Можно и не обращаться к посредникам, а сразу отнести документы в местную администрацию или жилинспекцию города. На официальном сайте мэра Москвы предоставлена возможность подачи заявления онлайн. Аналогичная возможность есть также на сайте Госуслуги.

Если перепланировку жилья намерен сделать ипотечный заемщик банка, то нужно предварительно получить согласие кредитора. Письменное разрешение на реконструкцию квартиры входит в обязательный список документов, необходимых для согласования и получения разрешения на перепланировку квартиры в ипотеке.

Справка! Предварительно нужно также получить согласие от страховщика, который страхует недвижимость от основных рисков, включая разрушения от стихийных бедствий, пожаров и пр.

Возможна также ситуация, когда кредитным договором запрещаются любые перепланировки в связи с тем, что они могут изменить стоимость залога. В этом случае заемщик вообще не сможет провести работы либо должен их делать на свой страх и риск, осложняя отношения с банком-залогодержателем.

Перепланировки квартир в новостроях случаются довольно часто. Разумно согласовывать все свои действия по кардинальным изменениям в квартире с жилинспекцией. В противном случае малейшая жалоба соседей приведет к визиту инспектора и выписке штрафа. От собственника квартиры также потребуют провести повторный ремонт для устранения нарушений.

Порядок действий до получения права собственности

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то права собственности на него еще не зарегистрированы. Многих покупателей нового жилья это не останавливает и они готовы заниматься вопросом согласования будущей перепланировки. Для этого необходимо.

Обратиться в проектную компанию и заказать проект перепланировки.
Показать готовый проект застройщику и получить его согласие.
Передать пакет документов в жилинспекцию.
Получить официальное разрешение на проведение работ.
Провести переустройство жилого помещения и получить акт комиссии.

Пока у дольщика не прав собственности на жилье, он подает на согласование копию ДДУ, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, согласие застройщика на проведение перепланировки. Потребуется также справка от застройщика о том, что все договорные обязательства перед ним были выполнены.

После того как работы по перепланированию будут завершены, придется еще пригласить для проверки комиссию из жилинспекции, чтобы составить акт, а также сотрудников БТИ, чтобы заново обмерить помещение. Все перемены должны быть зафиксированы в техпаспорте БТИ и расширенной выписке ЕГРН.

Что можно делать?

Перепланировкой считается любое изменение в квартире, которое ведет к переделке техпаспорта и согласованию с местными органами власти согласно ст. 25 ЖК РФ. Даже перенос дверного проема, который вроде бы не влечет никаких рисков, обязан согласовываться с жилищной инспекцией.

В новой квартире допускается:

перестановка сантехнических приборов;
заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
остекление балконов и лоджий;
ликвидация или изменение формы тамбуров;
установка перегородок и устройство проемов.

Для проведения всех этих работ требуется лишь уведомить жилищную инспекцию. Возможна и более серьезная перепланировка или переустройство помещения, но только после утверждения проекта жилищной инспекцией. После перепланировки жилого помещения обязательно вносятся изменения в техпаспорт БТИ.

Отметим, что значительная часть работ, которые обычно производят в только что построенных квартирах, не требуют никаких согласований и уведомлений. Например, не нужно никуда обращаться для демонтажа части ненесущих перегородок и возведения их на том же месте, но из других материалов (например, пеноблоков или с использованием шкафа-перегородки).

Важно! Согласование перепланировки в новостройке проходит зачастую быстрее, чем в старом панельном доме.

Это связано с меньшим количеством несущих стен в квартирах, а также часто предлагаемой застройщиками – свободной перепланировкой, которая дает возможность производить фактически любые изменения в квартире.

Нужно ли согласовывать?

Любые изменения в новостройке, которые связаны с переносом стен или расширением санузла требуют согласований. Одобрение проекта также необходимо при возведении дополнительных стен, разрушении уже имеющейся (например, для создания квартиры-студии), а также для переноса ненесущей стены либо дверного проема. Согласование требуется для:

переноса санузла в другое место;
переустройства кухни;
частичного сноса ненесущей стены;
переноса ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
заделки дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
изменения конструкции полов;
устройство перегородок с большой нагрузкой на перекрытия.

Перепланировка квартиры согласуется:

в уведомительном порядке;
с предоставлением проекта и техническим заключением.

Если изменения не затрагивают несущих стен, а владелец квартиры не собирается расширять туалет или менять конструкцию пола, то для уведомления жилищных органов нужен минимум документов. Если предполагаются масштабные изменения в квартире, то придется заказывать проект в проектной организации, имеющей допуск СРО.

Например, это нужно делать, если происходит изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия. При затрагивании несущих стен потребуется также техническое заключение проектировщика дома.

Как узаконить?

Согласование перепланировки требует серьезных расходов и правильного выбора проектной организации, которая будет готовить проект. В противном случае велик риск обрушения или других негативных последствий, особенно в случае сноса стен и масштабных реконструкций.

Для оформления разрешения нужно:

Заказать проект перепланировки.
Заказать и получить техпаспорт в БТИ.
Обратиться в МФЦ или жилинспекцию с заявлением о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
Получить решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
Получить от приемочной комиссии акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах (после проведенных работ).

Акт о завершении перепланировки подписывается после осмотра уже готового помещения. Для того чтобы он был составлен собственник квартиры должен предоставить журнал сделанных работ, копии документов на квартиру, техплан БТИ и поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану после произведенного ремонта.

Только после подписания акта сделанные работы могут считаться узаконенными. Необходимо будет также заказать новый техплан в БТИ, где будут отражены все изменения.

Внимание! Значительная часть владельцев новых квартир сначала проводит перепланировки, а потом уже ищет способы их узаконить. Это ведет к ненужным расходам, штрафам, а также необходимости обращаться в суд для оформления разрешения.

Куда обращаться?

Согласование перепланировки проводится в территориальном отделении Государственной жилищной инспекции города либо в местных администрациях.

Если все работы уже сделаны без разрешений (а такое случается вопреки закону довольно часто), то для того чтобы их узаконить придется обращаться в суд. До этого нужно заказать техпаспорт в БТИ, все тот же проект уже сделанной перепланировки и обратиться с собранным пакетом документов в архитектурный отдел муниципалитета.

Никакой гарантии удачного исхода согласования перепланировки через суд не существует, особенно если есть жалобы от соседей.

Документы для оформления

Комплект документов для оформления перепланировки зависит от того в каком порядке требуется согласование: уведомительном или с предоставлением проекта.

Для уведомления о перепланировке требуется:

заявление в письменной форме;
копия паспорта собственника;
копии документов о собственности;
техпаспорт БТИ;
для нежилого помещения – поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта на здание, справка органа технического учета о состоянии здания.

Для согласования проекта требуется:

заявление;
копии паспорта собственника;
копии документов на квартиру;
техническое заключение автора проекта дома или проектной организации с допуском СРО;
план и экспликация до перепланировки.

Важно! Если несущие конструкции не затрагиваются, то техзаключение может сделать любой проектировщик с допуском СРО. Но если затрагиваются, то разрешение на такие преобразования должен дать автор проекта дома.

Сроки согласования

Сроки согласования проекта зависят от его сложности. В среднем нужно быть готовым к тому, что эта процедура займет не менее одного месяца – на согласование перепланировки помещения уйдет до 20 дней, если дом-объект культурного наследия или помещение находится на последнем этаже дома – до 30 дней.

Стоимость услуги

В перечень расходов владельца квартиры входит заказ проекта перепланировки, а также его согласование с государственными органами (от 70 до 150 тыс. рублей). Если квартира в ипотеке, то для получения письменного согласия банка также нужно будет заплатить от 5 тыс. рублей.

Чем грозят незаконные изменения жилья?

Если все преобразования в квартире проводились без согласований, то нарушителю грозят санкции. Это, прежде всего, штраф за незаконную перепланировку. Согласно ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях придется заплатить от 2 до 2,5 тысячи рублей для физических лиц. Жилинспекция вправе также обязать вернуть квартиру в прежнее состояние, что может привести к серьезным расходам.

Квартиры с не узаконенными перепланировками не берут в залог банки при выдаче кредита. Возникают сложности и при продаже такого жилья – его могут оценить гораздо дешевле в связи с необходимостью оплачивать расходы на согласование изменений.