Какие могут быть последствия самовольной перепланировки

Приветствуем Вас! Сегодня мы поговорим про Какие могут быть последствия самовольной перепланировки. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его! Надеемся, что мы сможем помочь

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2022 году предусмотрены следующие административные штрафы:

для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2022 рублей;
для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 2022 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы нарушаются из-за этого;
По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2022 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 2022 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2022, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.

01.04.2022. ________Петров В.В.

Куда обращаться

Жилищная инспекция выдает список всех документов, необходимых к сбору и направляет на адрес перепланированного помещения специалиста, который должен убедится в том что проделанные работы не несут угрозу жизни находящимся на объекте людям.

Собственнику также нужно будет пригласить разработчика проекта, сотрудника МЧС и СЭС.

Все собранные документы передаются в суд. Судебная практика часто остается на стороне собственника и признает перепланировку законной.

Как избежать

Ответственность за нарушение жилищного закона не наступает в случае признания перепланировки законной решением суда.

Узаконить помещение

Суд в обязательном порядке запрашивает документы, которые доказывают, что произведенные работы не относятся к числу неприемлемых, выполнены качественно, и состояние помещения не только не несет никакой угрозы, но и улучшило свои показатели по безопасности и санитарному состоянию.

Необходимые документы для согласования

Для согласования самовольной перепланировки следует собрать объемный портфель бумаг.

Комплектация документов схожа со списком для первоначального согласования, но все документы в случае уже реализованных работ буду составляться при осмотре и изучении объекта недвижимости.

Паспорт собственника.
Расписки от сожителей и соседей, что выполненная перепланировка не нарушает их прав.
Проект на основе осмотра помещения (цена на порядок выше, чем при согласовании до начала работ).
Техническая документация объекта.
Правоустанавливающие бумаги.
Заключение по безопасности от органов, представляющих МЧС на осмотре объекта и изучения проекта.
Решение от санитарно-эпидемиологической службы на основании осмотра помещения и анализа проектной документации.
Исковое заявление (бланк и образец заполнения).

Сроки вынесения решения

Суд на рассмотрение всех предоставленных документов и для вынесения решения может потратить месячный срок.

Причины отказа

Отказ в признании перепланировки законной может быть обжалован в вышестоящую инстанцию.

Причинами для непризнания могут стать:

Предоставление не полного пакета документов.
срок давности документов истек.
нет акта скрытых работ или он подписан лицом, не имеющим прав на оформление таких документов.
работы сделаны несоответствующего качества.
состояние объекта после перепланировки ухудшило свое состояние.
есть угроза для жизни жильцов дома.

На лицо, которому было отказано в судебном порядке возлагается ответственность на уплату штрафа и на скорейшее возвращение вида объекту.

Какими законами регулируется

Жилищное законодательство строго регламентирует все действия, связанные с согласованием перепланировки.

Также в нормативно-правовых документах описаны незаконные действия, относящиеся к переустройству и ответственность за них.

Гл. 4 Статья 25-28

Данные статьи подробно описывают разрешенные для перепланировки работы, а также действия по ее согласованию

ЖК Рф Статья 29. Последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения

Радел законодательства гласит о том, что лицо, которое совершило незаконное переустройство помещения без получения разрешения, будет наказано.

Последствия самовольного переустройства и перепланировки:

штраф на собственника жилого или нежилого помещения в одноэтажном помещении – 1000-1500 рублей.
для владельцев квартиры в рамках многоэтажки – 2000-2500 тысяч.
предписание о возврате помещения в исходное состояние.
лишение права на владение недвижимостью.

Вопросы и ответы

Все вопросы, которые возникают при планировании перепланировки лучше задать специалистам в жилищном отделе или в проектной организации.
Правовые нюансы соответственно обсуждаются с юристом.

Можно ли продать неоформленную квартиру

Продать квартиру с нарушениями возможно только если покупатель в курсе нюансов и не отказывается их исправлять.

Какие могут быть последствия самовольного переустройства и перепланировки? Узнайте тут.

Здесь можно посмотреть образец жалобы на незаконную перепланировку квартиры.
Данный пункт об осведомленности лучше включить в договор на покупку.

Могут ли быть препятствия для приватизации

Препятствия в случае с государственной недвижимостью не отличаются от ответственности для собственников.

Наниматель жилья, который сделал самовольную переделку, также может остаться без жилища в случае нарушения закона, отказа суда и нежелании все вернуть на свои места.

Кто попадает под категорию

Стать объектом судебного разбирательства может нарушитель статей жилищного кодекса, который:

реализовал работы по перепланировке без согласования с органами местной власти;
не создал проект или заказал его у лица/компании без членства в СРО;
для работы над реализацией перепланировки были наняты непрофессионалы, которые не качественно выполнили работы;
были выполнены запрещенные к реализации работы;
бюджетный вариант перепланировки, т.е. реализация типового проекта, был с добавлением работ, не значившихся в документации;
готовая перепланировка не была принята инспектором из жилищной инспекции и соответственно не были внесены новые показатели в документацию объекта.

Что делать, если изменения произведены без разрешения

Если работы все же были начаты и проделаны без разрешения, но при этом нет сомнений в их разрешенности и качестве выполнения, то следует обратиться в жилищную инспекцию, так сказать, с повинной.

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

Что это такое

Перепланировка – это действия строительного характера, которые подразумевают изменение некоторых параметров, указанных в технической документации.

Переустройство является частью перепланировочных манипуляций и предполагает изменение в сетях коммуникаций.

Видео: «Как узаконить перепланировку»

Как выявить незаконные действия

Незаконная переделка жилой или нежилой площади зачастую выявляется при сделках с недвижимостью:

аренда помещения на долгосрочной основе;
купля/продажа;
приватизация;
получение в дар;
в случае наследования объекта;
при оформлении кредита под залог имущества;
при задумке и согласовании новой перепланировки;
в случае переселения из ветхого жилья в новое.

Ответственность

Ответственность, которую может понести владелец незаконно переделанного имущества, довольно строга и не стоит пренебрегать правилами согласования.

Перекладывание ответственности за восстановление недвижимости или по узакониванию готовой перепланировки возможно только с согласия стороны, на которую планируется возложить результат нарушения.

Например

При продаже квартиры выявиться факт неоформленных работ, сделка может состояться при согласии на это покупателя.
В случае когда квартиру в состоянии после ремонта с результатом образования опасности для жильцов забирают у собственника и продают через торги, покупатель обязуется вернуть помещение в состояние перед перепланировкой.