Особенности перепланировки балкона

Приветствуем Вас, уважаемые посетители. Сегодня мы поговорим про Особенности перепланировки балкона. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Если получен отказ

В некоторых ситуациях жилинспекция может отказать в проведении работ по перепланировке помещений.

Как указано в ст.27 ЖК РФ, в данной ситуации необходимо получить письмо от инспекторов с аргументированным указанием причин для отказа.

После есть несколько вариантов развития событий:

1. проект может быть утвержден после внесения корректировок, на которые обратили внимание инспекторы;
2. если заявитель считает, что отказ не соответствует требованиям законодательной базы (незаконное решение, или нарушающие интересы заявителя), он может обратиться в судебные инстанции;
3. можно подготовить новый проект, принимая во внимание все требования закона, и подать его на рассмотрение. Однако тут имеется нюанс, новый план может быть направлен в инспекцию только по истечении 3-х месяцев после отказа.

Законодательство

Вопросы перепланировки рассматриваются в действующем ЖК РФ, в частности в ст.25.

В некоторых ситуациях намеченная операция может затронуть безопасность соседей и нарушить их права, а также негативно сказаться на эксплуатационных свойствах здания.

Ввиду этого, при перепланировке обязательно должны быть изучены соответствующие ГОСТы, СНИПы и основы СаНПин.

В некоторых регионах действуют дополнительные правила перепланировки, потому также стоит изучить региональное законодательство и его основные рекомендации по данному вопросу.

Что нельзя узаконить

Некоторые изменения невозможно узаконить в принципе. Речь идет о следующих моментах:

• подоконный блок был демонтирован несмотря на то, что он является частью несущей конструкции;
• радиатор с демонтируемой стены переносится на балкон;
• проект, в котором ширина простенка между торцом балкона и остеклением будет менее 1,2 м;
• проект, который затрагивает инженерные коммуникации и не решает вопросы теплового контура.

Перепланировка балкона

Перепланировка балкона стартует только после того, как собственник квартиры определит все мероприятия, которые будут выполнены в рамках процесса по реконструкции.

А для этого необходимо создать проект, который в полном объеме будет соответствовать запросам и пожеланиям владельца помещений.

Если за счет балкона планируется увеличить площадь кухонного помещения, то необходимо особое внимание уделить вопросам тепловой целостности. А это означает, что имеющихся мощностей отопительной системы должно хватить для обогрева новообразованного помещения.

В панельном доме

Если планируется перепланировка балкона в панельном доме, необходимо знать, что здесь несущими конструкциями считают не только фасадные (внешние) стены, но и внутриквартирные перегородки.

В случае с балконом имеются некоторые особенности проведения процесса реконструкции.

Архитекторы рекомендуют объединять балкон с кухней в единое помещение, но при этом, оно должно быть разделено на несколько функциональных зон.

Подоконный блок вполне может быть снесен, но при этом, порожек должен остаться. Его главная задача заключается в удержании балконной плиты и закрытии стыка плит перекрытия и балкона. А кроме того, он способен защитить помещение от промерзания.

Лоджии

Вопрос с перепланировкой лоджий подробно рассматривается в ст.26 ЖК РФ.

На основании данного норматива допускается соединение лоджии с основным помещением, которое к ней прилегает. Однако при этом, снос подоконного проема должен быть компенсирован путем установки раздвижных дверных конструкций, в том числе и дверь в кухню в общежитии.

Также при реконструкции лоджии следует учитывать, что запрещено проводить любые работы, которые способны затронуть и внести некоторые коррективы в инженерные сети и вентиляционные контуры.

Надо ли согласовывать остекление

Многие собственники задумываются над тем, считается ли остекление полноценным переустройством помещения.

В настоящее время отсутствуют любые нормативы относительно остекления балконов.

Таким образом, решение должен принимать сам собственник, при этом разрешение со стороны жилищных и технических служб не потребуется.

Впрочем, даже несмотря на это не стоит забывать о некоторых ограничениях при данной процедуре:

1. нагрузка на балкон должна быть в пределах установленных требований;
2. конструкция переплетов и изменение цветовой гаммы также не допускается;
3. технические параметры лоджии или балкона должны быть соблюдены;
4. ни в коем случае нельзя, чтобы ограждающие конструкции выходили за пределы, указанные в первоначальной документации от БТИ.

Присоединение к комнате или кухне

При планах объединения балкона с кухней или жилой комнатой, необходимо готовить конкретный проект, на основании которого и будут проведены необходимые работы.

Здесь следует разобрать несколько ситуаций:

1. если при объединении балкона с помещением возникает необходимость в сносе подоконной стены, то находящейся возле нее радиатор должен быть перемещен;
2. при переустройстве балкона с частичным сносом стены между ним и прилегающим помещением, необходимо учитывать правила, обозначенные в п.6.20 СНиП 21-01-97, где говорится, что в квартире должен оставаться хотя бы один балкон с глухим простенком, и его минимальные параметры должны соответствовать следующим данным – длина не менее 1,2 м, от края балкона до двери в комнату должно быть 1,6 м;
3. при объединении с жилой комнатой необходимо, чтобы в проект были внесены некие корректировки, отвечающие теплотехническим расчетам;
4. объединение кухни и балкона с прилегающим жилым помещением или кухней невозможно при соблюдении следующих условий – автором проекта выступает МНИИТЭП, здание является панельным, сдача постройки произошла после 2022 года.

В хрущевке

В хрущевках балконная плита зачастую защемлена в наружной стене, и удерживается за счет нее.

Потому, демонтировать подоконный блок без соответствующего усиления невозможно. Так как данная процедура весьма громоздкая и дорогостоящая, зачастую собственники вынуждены отказаться от идеи перепланировки в хрущевках.

Впрочем, нельзя не заметить, что в некоторых строениях подоконный блок не выполняет роль несущей конструкции, и потому убрать его, и объединить балкон с прилегающим помещением можно без проблем. Речь идет о современных монолитных зданиях, а также хрущевках, в которых балконные плиты опираются на внешние стенки.

Изменение фасада

В том случае, если происходит присоединение балкона с видоизменением фасада, в обязательном порядке необходимо получение разрешения со стороны жилищной инспекции и Архитектурно-планировочного управления.

Как узаконить перепланировку нежилого здания? Узнайте здесь.
Если собственник не желает тратить лишнее время и деньги, ему следует указать в проекте перепланировки, что присоединенный балкон был остеклен. В подобной ситуации из-за существующего остекления не будут заметны те изменения, которым был подвергнут проем.

Утепление

• Существует основное правило, согласно которому при присоединении балкона к комнате имеющихся тепловых мощностей должно хватить для отопления новообразованного помещения.
• Дополнительно помещение должно быть также утеплено с оглядкой на климатическую зону и другие факторы, такие как влажность и т.д.
• Помимо этого, при объединении балкона со смежной комнатой необходимо задуматься об установке теплых электрических полов. Они помогут избежать появления конденсата и будут поддерживать стабильную температуру в новом помещении.

Что это

Перепланировка представляет собой процесс, итогом которого станет полное изменение конфигурации жилого помещения и его расширение.

Главной целью данного мероприятия считают объединение или разъединение нескольких помещений для более комфортного проживания человека.

Переустройство возможно только при соблюдении всех требований, установленных на высшем законодательном уровне.

В ст.25 ЖК РФ обозначены процедуры, которые в обязательном порядке предшествуют переустройству:

• создание проекта и согласование его с уполномоченными структурами;
• осуществление технических работ;
• составление акта приема;
• заключение специальной комиссии.

Для того, чтобы перепланировка балкона и согласование были законными, необходимо в обязательном порядке обращаться в жилищную инспекцию и муниципальные органы. Все мероприятия, которые будут проведены в рамках данной процедуры, должны пройти согласование.

Видео: «Согласование перепланировки, ремонт»

Порядок оформления

Прежде чем принять решение о проведении реконструкционных работ, необходимо в первую очередь подготовиться к согласованию проекта в государственных структурах.

Данный процесс следует начинать со сбора необходимых документов. Для этого жильцу необходимо будет обратится в муниципальные структуры для утверждения готового проекта, если таковой имеется.

Также потребуется еще определенный пакет документов, в частности:

• справки из БТИ;
• документы из комитета по охране исторических памятников (если строение относится к категории исторических ценностей);
• технические заключения из коммунальной, эксплуатационной и пожарной служб.

Согласование

Согласование происходит при непосредственном участии жилищной инспекции.

Для того, чтобы данный процесс состоялся, жилец должен подготовить документацию и обратиться к должностному лицу с соответствующим заявлением.

В том случае, если не возникнет никаких претензий со стороны чиновника, в течение 3-х дней заявитель будет проинформирован о принятом решении.

Что же касается конкретного срока рассмотрения поданного проекта, то согласно закону он не должен превышать 45 дней.

Куда обращаться

Если человек намерен переустроить свое жилищное пространство, ему в обязательном порядке придется посетить несколько специализированных учреждений, среди которых:

1. территориальное представительство Росреестра, куда необходимо будет обратится за кадастровой документацией и соответствующими выписками;
2. жилищная инспекция по месту нахождения квартиры, которая выдает разрешение на проведение всех запланированных работ, если они отвечают основным законодательным требованиям;
3. БТИ, откуда понадобится техпаспорт и заключение о безопасности конструкции дома после проведения реконструкции.

Документы

При перепланировке балкона следует собрать целый ряд документов, и для старта основных работ предстоит предоставить должностным лицам следующие справки:

• конкретный проект, на котором стоит виза от специалистов БТИ;
• техническое заключение об уровне безопасности строения после внедрения изменений;
• документация, подтверждающая право собственности заявителя на помещение;
• выводы экспертов о соответствии утвержденного проекта всем нормам противопожарной безопасности.

Кроме того, могут потребоваться некоторые дополнительные документы.

Так, может поступить запрос на справку, подтверждающую тот факт, что жилое строение не признано ветхим или аварийным, а также нужно будет получить согласие у всех жильцов дома.

Разработка проекта

Законодатель ничего не говорит об авторстве при создании проекта изменений.

Владелец квартиры может предоставить свое видение на бумаге, однако принят документ будет только в том случае, если он отвечает всем законодательным требованиям.

При планировании переустройства балкона собственники обращаются к специалистам, которые за 7-10 дней создают проект и согласовывают его.

При этом, обязательно должен быть передан конкретный план в жилинспекцию, на котором будут видны все вносимые изменения.

Видео: «Диалог с юристом — как узаконить перепланировку квартиры»

Стоимость

Назвать конкретные цифры в 2022 году крайне сложно. Все зависит от объема работ и ценовой политики организации, где разрабатывается проект.

Примерная стоимость всех работ будет следующая.

Требования

Главным требованием к проведению определенных мероприятий по перепланировке балкона является обязательное согласование в установленном порядке, то есть до момента старта основных работ.

Если этого не произойдет, то в обозримом будущем могут возникнуть определенные сложности. Если процедура незаконная при продаже квартиры она может существенно потерять в стоимости, или же, вполне вероятен исход, при котором жилинспекция потребует привести квартиру в изначальный вид, что будет нести за собой дополнительные расходы.

Кроме того, еще одним ключевым требованием является сохранение несущих конструкций и предотвращение внесения в них изменений, которые могут негативно сказаться на технических характеристиках помещения.

Переустройство квартиры

Все действия по переустройству однокомнатной квартиры должны быть проведены с оглядкой на те правила и рекомендации, которые обозначены в ст.25 ЖК РФ.

Мероприятие может затрагивать как отдельные помещения, так и всю квартиру в целом.

Существует несколько ключевых правил, которых должны придерживаться собственники жилья при перепланировке:

• переустройство не может нарушать порядок пользования общедомовым имуществом;
• снос межкомнатных перегородок не должен затрагивать несущую конструкцию здания;
• категорически запрещено переустройство помещений, при котором жилое пространство будет увеличено за счет мест общего пользования;
• при замене инженерных коммуникаций необходимо учитывать правила санитарно-гигиенической и пожарной охраны. При этом, параметры устройства должны быть хотя бы приблизительно такими же, какие были изначально установлены в помещениях.

Отдельные требования предъявляются в случае переделки балкона.

В законодательных нормативах указано, что балкон может быть включен в техпроект в качестве отдельного элемента перепланировки, или же совместно с другими помещениями.

У вас вопрос по перепланировке?

Оставьте свой номер телефона, перезвоним и бесплатно проконсультируем!

Ваш телефон *

Варианты перепланировок

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Здравствуйте! Можно ли присоединить лоджию со стороны комнаты и кухни, убрав при этом бетонную конструкцию под подоконниками?…

Добрый день! Имеется кв студия на 19 этаже, хотим убрать стену (не является несущей) между комнатой и лоджией, потому что…

Здравствуйте, разрабатываем проект перепланировки своей квартиры в новостройке и появился вопрос по возможности присоединить одну…

X

Заказать проект перепланировки для самостоятельного согласования

Штраф за перепланировку квартиры и нежилого помещения

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно…

Согласование перепланировки балкона или лоджии

Для расширения своих «скудных» квадратных метров можно задействовать кв. м., которые находятся за окном вашей квартиры, но сделать это можно только придерживаясь существующего закона.

Любой владелец, имеющий небольшую жилую площадь, всегда имеет желание расширить ее «во имя» своей нормальной жизни. Чтобы это стремление, к хорошей жизни, хоть, как то воплотить в жизнь, часто в таких случаях расширяют полезную площадь за счет обустройства лоджий, террас или балконов, превращая их в небольшие уютные комнатушки или кабинетики.

Однако для проведения такого мероприятия мало вашего желания, и не нужно сразу бежать в магазин покупать стройматериалы, а нужно выполнить действующее законодательство РФ, в котором говорится, что на такое переоборудование квартиры нужно получить «добро» от компетентных органов.
Иначе, если будет сделана перепланировка незаконным путем, то вы без проблем не сможете продать (в случае надобности) свое жилье, или же уплатите солидный штраф, и будете восстанавливать, все в тот вид, какой был первоначально.

К перепланировке лоджии или балкона относятся следующие виды работ, требующие специального согласования:

• перенос или демонтаж стен;
• изменение толщины стен;
• изменение размеров и формы дверей и окон;
• частичный или полный перенос инженерных коммуникаций.

Чтобы вам спокойно жилось в переоборудованной квартире, и не возникали никакие проблемы с БТИ или заменяющей ее организацией, нужно выполнить не такие уж сложные документальные оформления.

Процесс согласования запланированной перепланировки балкона / лоджии и подача документов

Где можно заказать техническое заключение на перепланировку балкона / лоджии?

Если при перепланировке планируется вмешательство в несущие конструкции, то техническое заключение должен разрабатывать автор проекта дома, либо проектная организация с допуском СРО.

Что получается в итоге

Вот так, после проделывания не очень тяжелой работы, которая заключается в сборе необходимых «бумаг», можно на законных основаниях увеличить свое жилище, дополнительными и желанными квадратами.

Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона

– ликвидация подоконного блока, который является частью фасада дома;
– перенос отопительного радиатора с демонтируемой стены на балкон;
– перепланировка в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 м;
– демонтаж порожка на балконе, который является частью конструкции по удерживанию балконной плиты;
– нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
– увеличение нагрузки на несущие конструкции, которые превышает допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, стяжка пола балкона и т.д).

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование перепланировки балкона / лоджии, а также по вопросам оформления перепланировки лоджии / балкона!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Как объединить квартиры в одну?

Объединение жилых площадей Помощь в объединение квартир по горизонтали и вертикали […]

Соединение балкона или лоджии с комнатой

Добавляем полезную площадь однокомнатной квартиры Поможем присоединить лоджию / балк […]

Каковы особенности свободной планировки?

Свободная планировка квартиры Каковы особенности свободной планировки? Если в […]

Ответственность за незаконную перепланировку балкона

Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.

Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф. Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.

При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд. У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.

Adblock
detector

Виды работ требующие согласования

• перенос или демонтаж стен;
• изменение толщины стен;
• изменение размеров и формы дверей и окон;
• частичный или полный перенос инженерных коммуникаций.

Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?

Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.

Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.

Расширение балкона — переустройство или перепланировка?

Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.

Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.

Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.

Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?

При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:

• По закону считается неразрешенным вынос радиаторов из комнат или проведения от них дополнительных отводов;
• Не разрешается производить утепление полов при помощи подключения системы к централизованному отоплению.

Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.

Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения. Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя. При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.

Является ли перепланировкой застекление балкона

Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.

При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.

В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.

Утепление балкона — перепланировка или нет?

Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию. Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы. Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.

Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.

Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов

• Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.

• После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.

• Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
• Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.

• Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.

• Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
• Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.

Виды работ не требующие согласования

• Смена напольных покрытий, если речь не идет о залитии цементной стяжки;
• Передвижение газовой плиты, кухонной раковины в пределах кухни;
• Изменение места нахождения электророзеток.
• Перечисленные незначительные перепланирования не требуют согласования при условии, что они не меняют инженерных конструкций.

Перепланировка балкона в комнату

Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).

Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.

Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.

Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона

• ликвидация подоконного блока, который является частью фасада дома;
• перенос отопительного радиатора с демонтируемой стены на балкон;
• перепланировка в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 м;
• демонтаж порожка на балконе, который является частью конструкции по удерживанию балконной плиты;
• нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции, которые превышает допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, стяжка пола балкона и т.д).

Что можно сделать с балконом и как

Остекление балкона

Самое простое, что можно сделать с балконом – его застеклить. Сейчас это кажется странным, но большая часть «хрущевок» и «брежневок» сдавались с незастекленными балконами. На это были свои причины – балкон считался лишь дополнительным благом, на нем не предполагалось создание кладовой или расширение за счет него жилой площади.

Но в итоге стеклить балконы начали еще во времена СССР. Делалось это, как правило, достаточно кустарными методами, но сейчас при желании можно полностью изолировать балкон от окружающего мира.

По данным риелторских агентств, в Москве 70-80% всех квартир уже имеют застекленные лоджии и балконы. Во многих регионах это естественная необходимость – там климат такой, что без застекленного и утепленного балкона в квартире будет холодно.

В любом городе найдется несколько фирм, предлагающих остекление балкона. Это может быть установка стеклопакетов в верхней части, полная замена всей конструкции на металлопластиковую («французский» балкон), или более дорогие раздвижные окна.

Разные примеры остекления балконов (и не только остекления)

Но главное – если в результате такого остекления не меняется площадь квартиры, к нему вряд ли возникнут претензии у контролирующих органов. Есть лишь несколько исключений:

• если балкон – выход на пожарную лестницу;
• если остекление нарушает внешний вид исторического здания;
• если дом ветхий и есть риск разрушения плиты балкона.

В остальных случаях остекление балкона не должно принести владельцу квартиры каких-то неприятностей. Как говорят юристы, ни в каких документах остекление не прописывается, и поэтому ограничений на него быть не может.

Тем не менее, юридические нюансы все же есть. Так, если балкон квартиры на верхнем этаже изначально не имел крыши, то установка козырька над ним будет считаться уже внесением изменений в конструкцию дома – то есть, перепланировкой, со всеми последствиями.

Если все делать по правилам, согласовывать остекление все же нужно. В особенности это касается ситуаций, когда дом не относится к массовой серии и не предполагает изначально остекление на балконе. Юристы говорят, что следует обратиться в такие инстанции, как:

• бюро технической инвентаризации (БТИ). Туда нужно предоставить проект будущего остекления с указанными размерами, местами стыков и другими параметрами. В БТИ рассчитают, не превысит ли остекление балкона максимально допустимую нагрузку на перекрытия;
• архитектурное управление. Остекление – это изменение фасада дома, и в этом ведомстве нужно согласовать цвет и рисунок рам и окон балкона;
• управление пожарного надзора. Там проверят огнестойкость материалов и предоставят заключение о том, что остекление балкона не сделает сложнее эвакуацию при пожаре;
• жилищная инспекция. Туда нужно принести документы от всех предыдущих инстанций и получить в итоге само разрешение;
• если дом имеет какой-то культурно-исторический статус – нужно дополнительно согласовать остекление с Министерством культуры (что весьма и весьма сложно).

Но, как и сказано выше, для застекления балкона в обычной пяти- или девятиэтажке все это не потребуется. Если, конечно, владелец решит ограничиться только остеклением.

Присоединить балкон к комнате

Обычно следующая идея, которая приходит в голову владельцу квартиры после остекления балкона – увеличить за счет него площадь жилой комнаты или кухни. На первый взгляд, здесь нет ничего сложного, балкон имеет непосредственное отношение к квартире, и что делать на нем – решает только собственник.

Однако в действительности все сложнее. Дело в том, что балкон не включается в площадь квартиры, а является частью общедомового имущества (при этом понятно, что им распоряжается владелец квартиры). Точнее, общим имуществом считаются конструктивные элементы балкона – плиты и фасад. И если балкон присоединяется к комнате, это напрямую затрагивает интересы соседей, так как они имеют такие же права на эти конструктивные элементы.

Понятно, что раз после такой процедуры увеличится площадь жилой комнаты – это самая настоящая перепланировка, что требует серьезной подготовки.

Есть несколько особенностей такой перепланировки:

• нужно в обязательном порядке получить согласие минимум 2/3 жильцов дома. Это делается в рамках общего собрания собственников;
• сносить кусок стены под оконным блоком часто нельзя. Это допускается только в монолитных домах, а в панельных, блочных и кирпичных это несущий элемент;
• сносить порог на балкон нельзя почти всегда. Он играет роль барьера для тепла и влияет на прочность крепления балконной плиты;
• расширять проем вверх или в стороны тоже нельзя – должно оставаться не менее 1,2 метров бокового простенка и 1,6 метров между двумя выходами на лоджию;
• выносить батареи центрального отопления на балкон или лоджию нельзя. Система отопления не рассчитана на такую нагрузку и теплопотери увеличатся;
• как ни странно, нельзя убирать и балконный блок (окно + дверь). Его разрешают заменить на однокамерный стеклопакет с раздвижными или распашными дверями. Фальш-перегородку из одного слоя стекла ставить нельзя.

Соответственно, по факту присоединить балкон к комнате, скорее всего, не получится: соседи вряд ли дадут свое согласие, а учитывая, что нельзя даже убрать балконный блок, это вообще теряет смысл.

Кстати, в Москве присоединение балконов к жилым помещениям прямо запрещено, и за нарушение этого правила полагается штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Что остается делать в итоге? Можно утеплить балкон, установить на нем электрическое отопление (радиаторы или теплый пол) и заменить оконный блок на раздвижную систему. Это, конечно, не совсем то, чего хочется – зато абсолютно законно.

Расширить балкон

Расширить балкон можно разными способами. Обычно это или «телевизор» (расширяется он в зоне остекления, площадь пола не меняется), или полное расширение (то есть, увеличивается площадь пола). В любом случае это можно расценивать как перепланировку – со всеми соответствующими последствиями.

В разных источниках есть информация о том, что при выносе балкона на 30 сантиметров (в любую сторону) ничего оформлять не нужно – якобы это не считается перепланировкой.

Но никто почему-то не ссылается ни на один нормативно-правовой акт, где это было бы указано. Законодательство не допускает каких-либо отклонений от тех параметров, которые заданы изначально. Иными словами, вынос балкона даже на 1 сантиметр будет считаться перепланировкой (правда, вряд ли это кто-то обнаружит).

Что касается нормы о «безнаказанных» 30 сантиметрах – она, вероятнее всего, имеет отношение к Украине (где отношение к реконструкции балконов чуть более лояльное).

В любом случае, при увеличении площади балкона значительно возрастает нагрузка на балконную плиту и несущие конструкции. Обычно в рамках этих работ на балконе сваривают новый каркас, который крепится к существующей плите – но ее запас прочности не бесконечный.

Пример расширения балкона на первом этаже

Кроме того, любое расширение балкона затрагивает интересы соседей – из-за этого им будет попадать меньше солнечного света, а также увеличится риск обрушения всей конструкции.

Согласовать расширение достаточно сложно. Основные этапы примерно такие:

• заказать проект расширения. Проектная организация должна иметь лицензию;
• проект нужно согласовать в организации, которая проектировала дом (это в Москве, а в регионах может быть по-другому – нужно узнавать на местах). К проекту нужно приложить правоустанавливающий документ на квартиру;
• если проект не будет отклонен, нужно будет пройти все этапы согласований (начиная от БТИ и заканчивая жилищной инспекцией – подробно расписано выше);
• получить согласие 2/3 жильцов дома.

На практике, говорят юристы, добиться официального согласования очень и очень сложно. Скорее всего, в Жилищной инспекции или у проектировщиков не одобрят проект, побоявшись, что балконная плита попросту не выдержит увеличенную нагрузку.

В этом нашли свой заработок многие фирмы, которые готовы все организовать за определенную сумму. Однако чаще всего собственник расширяет балкон на свой страх и риск. И угрожает ему не столько жилищная инспекция или архитектурное управление, а соседи.

Именно жалобы соседей становятся причинами судебных исков. В худшем случае все дополнительные выносные конструкции заставят демонтировать – подобные прецеденты уже были в российских судах.

В большинстве случаев на владельца квартиры накладывается штраф и его обязывают выплатить некоторую сумму «пострадавшим» соседям – в пределах 10 тысяч рублей. И это дешевле, чем сносить все, что было построено.

Пристроить балкон и не только

Пристраивают балконы обычно на первом этаже – где их изначально не делают по соображениям безопасности. Важно в данном случае различать балкон и пристройку: балкон не должен касаться земли (то есть, между балконной плитой и землей должно быть пространство). Отличаются эти варианты тем, что пристройка требует оформления земельного участка под ней.

Пристраивали балкон, а получилась целая квартира

Пристройка балкона – это сложная процедура, которая также считается перепланировкой. Пристроить что-то к дому можно далеко не всегда, должны соблюдаться несколько условий:

• дом не находится на центральной улице;
• пристройка не должна ухудшить внешний архитектурный облик дома;
• инженерные коммуникации должны проходить минимум в 2 метрах от фундамента пристройки;
• пристройка не нарушит целостность конструкций дома;
• пристройку должны согласовать все контролирующие службы.

Юристы объясняют, что согласование такой пристройки – дело крайне сложное. Прежде всего, нужно получить согласие жильцов дома на право использовать земельный участок под пристройку (земля, на которой стоит дом и вокруг – общая долевая собственность всех жильцов дома).

После этого нужно пройти такие этапы:

1. получить согласие жильцов дома на перепланировку (в дополнение к согласию на использование земли);
2. заказать проект изменений и положительное заключение экспертизы на него;
3. получить разрешение на строительство в местной администрации. Здесь потребуется собрать массу других документов:
   • правоустанавливающий документ на квартиру;
   • техпаспорт;
   • проект перепланировки;
   • фотографии дома и участка, где планируется строительство;
   • разрешение на строительство, выданное органами ЖКХ;
   • письменные согласия собственников помещений в доме;
   • разрешения от коммунальных служб, коммуникации которых проходят в зоне строительства;
   • разрешения архитектурного надзора.
4. если получено разрешение – можно начинать строительство. Строить должна организация, имеющая допуск СРО;
5. после завершения строительства получить акт ввода в эксплуатацию объекта;
6. оформить право собственности на квартиру уже с новыми параметрами.

На практике проблем будет очень много: убедить соседей поддержать строительство не очень просто, составление проекта и его экспертиза стоят дорого, а коммунальные службы могут просто отказать в согласовании строительства.

В Москве, как говорят юристы, сейчас согласовать такое строительство невозможно, но в регионах могут быть свои особенности.

Тут пристроили как минимум три балкона (видно, что изначально первые этажи были вообще без балконов)

Здесь балкона на первом этаже тоже не было. Он узаконен – иначе не удалось бы согласовать вынос трубы газоснабжения

Большая часть тех, кто уже сделал пристройку, либо договорились с соседями и управляющими компаниями, либо регулярно платят штрафы и компенсации – что дешевле, чем проходить процедуру согласования.

Перепланировка и переустройство – разница есть

С балконом можно сделать много чего интересного – увеличить за счет него жилую комнату, расширить его (причем совершенно разными способами), и даже пристроить балкон там, где его изначально не было. Речь идет о чисто технической возможности – большую часть всего этого закон не разрешает.

Точнее, некоторые вещи все же разрешены, например, остекление балкона (и то, в некоторых случаях это требует получения разрешения).

С точки зрения закона есть 3 основных вида операций с жилым фондом:

• то, что не требует согласования. Это такие действия, которые не отразятся на том, что написано в техпаспорте на жилье. Например, если заменить старые окна на аналогичные новые или поменять плитку, ничего согласовывать не нужно;
• переустройство – это действия с инженерными сетями и оборудованием, которые требуют внесения изменений в техпаспорт. Например, если владелец решает передвинуть раковину в ванной комнате с одного места на другое, это в теории нужно согласовывать (чем на практике редко кто занимается);
• перепланировка – это такие действия, которые меняют конфигурацию жилья. Например, снос перегородки, обустройство нового дверного проема, объединение двух комнат в одну, увеличение площади комнаты за счет кладовой и т.д. Это самые серьезные изменения, и они обязательно отражаются в техническом паспорте.

То, что обычно владельцы квартиры делают с балконом – остекление, расширение (по полу или вынос остекления), пристройки и т.д. – почти всегда требует согласования с надзорными органами, так как влияет на прочность конструкции или затрагивает интересы других жильцов дома.

На практике выходит так, что владельцы квартир сначала расширяют балкон, а только потом (когда возникают проблемы с перепродажей или с соседями) начинают оформлять документы.

И чтобы таких историй было меньше, нужно знать и понимать, чем отличаются разные виды переобустройства балкона и как это все правильно оформить.

Цена вопроса

Провести работы «под ключ» предлагает масса фирм, они есть почти в каждом населенном пункте. Вопросами законности, к сожалению, они не особо интересуются. Согласование перепланировки и переустройства занимаются обычно юридические компании и организации, оказывающие кадастровые работы.

Стоимость их работ отличается в разных регионах, но окончательную цену фирмы обычно рассчитывают в индивидуальном порядке. Приблизительные расценки такие:

• проект перепланировки стоит от 14 000 рублей (обычно чем больше метраж – тем больше цена);
• техническое заключение обойдется в 10 000 рублей;
• полностью согласование всей перепланировки, если она не затрагивает несущие конструкции – от 42 000 рублей;
• если в несущей стене нужно сделать проем – от 65 000 рублей;
• если нужно снести подоконную часть балконного блока – от 65 000 рублей.

В реальности цены, скорее всего, окажутся еще выше. С другой стороны, посредники обычно гарантируют какой-то результат (благодаря наличию связей в контролирующих органах и коммунальных службах).

Само согласование в местной администрации, Жилищной инспекции, пожарном надзоре, коммунальных предприятиях – должно быть бесплатным.

Дополнительно придется платить за подготовку техпаспорта в БТИ (которые работают как предприятия на хозрасчете), а если в итоге все получится – еще и за переоформление правоустанавливающего документа.

Не стоит забывать и о стоимости самих работ – при обычном остеклении они обойдутся в 20-40 тысяч рублей, переоборудовать балкон во «французский» обойдется в 30-50 тысяч рублей, плюс нужно будет заплатить за утепление и электрическое отопление.

Самым дорогим будет согласование и строительство пристройки – шансы на успех небольшие, но, если повезет, на строительные работы уйдет не одна сотня тысяч рублей.

В этой связи стоит отметить, что во многих случаях проще и дешевле будет не организовывать перепланировку, а просто поменять квартиру на более подходящую и бОльшую по площади.

Окончил Симферопольский университет экономики и управления в 2022 году по специальности «Финансы». Ответственный, грамотный и целеустремленный. Пишет о банках и современной экономике в целом.

Рекомендуем к прочтению