Требуется ли разрешение на перепланировку апартаментов

Добрый день, дорогой посетитель! Сегодня мы поговорим по теме Требуется ли разрешение на перепланировку апартаментов. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Видео: «Диалог с юристом — как узаконить перепланировку квартиры»

Какие работы требуют согласования

Даже в апартаментах существуют ограничения на виды проводимых работ.

В апартаментах, как и в квартирах, запрещено демонтировать несущие стены или конструкции, выполняющие опорную функцию здания (например, колонны).

Колонны должны оставаться на своих местах, а новые проемы в несущих стенах обязательно укреплены металлическими конструкциями. Эти действия требуют предварительного согласования.

Как избежать штрафа

Чтобы избежать штрафа за несанкционированную перепланировку, следует заранее получить разрешения на те виды работ, которые планируется провести.

Как и в квартире, требуется предварительно создать проект (только если вы затрагиваете несущие конструкции или меняете инженерные коммуникации) или эскиз.
Необходимо будет подготовить и некоторые другие документы (рассмотрим ниже), а потом согласовать их в жилищной инспекции. Полученное от нее разрешение на перепланировку полностью защитит вас от возможных санкций.

Решившись на переустройство без предварительного согласования, вы подвергаетесь не только штрафу, но и несете ответственность за другие риски, в том числе гражданско-правовую, если неверно сделанные строительные расчеты приведут к обрушению здания или его части.

Различия в согласовании перепланировки апартаментов и квартир

Очень многие ограничения, накладывающиеся на перепланировку квартир, не действуют в отношении апартаментов, которые не относятся к жилому фонду.

Это значит, что владелец апартаментов имеет практически неограниченную возможность воплотить в конфигурации помещения все свои представления об удобном для него жилье.

Перепланировка апартаментов не обязана учитывать разделение помещения на жилые и нежилые зоны, как в любой квартире. То есть кухня и санузел могут размещаться там, где это удобно собственнику.
Квартира-студия или гостиная-кухня могут получить свое полное воплощение именно в апартаментах, даже если они оснащены газовой плитой. В квартире обязали бы такую кухню отделять от жилого помещения перегородкой и напольным покрытием из иного материала.
В отличие от квартиры, в апартаментах нет разграничения на «сухие» и «мокрые» зоны. Это обозначает, что ванная комната и туалет могут быть одним помещением или двумя разными и располагаться в любом месте площади апартаментов, где это удобно собственнику.

Отсутствие объектов социальной значимости

У застройщика зданий, в которых могут располагаться апартаменты, нет обязательств обеспечить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, поликлиники). Поэтому следует быть готовым к тому, что ближайшие социальные объекты могут находиться довольно далеко от места расположения апартаментов.
С другой стороны, многофункциональные центры, помещения которых используются для жилья, строятся в социально развитых центрах (иначе застройщику просто невыгодно их возводить), поэтому вполне можно вписаться в инфраструктуру того района, где находятся апартаменты.

Правда, будут ли готовы эти объекты принять незарегистрированных жителей – другой вопрос.

Поэтому, если для вас социальная инфраструктура имеет первостепенную значимость, стоит хорошо обдумать вопрос приобретения апартаментов.

Видео: «Как узаконить перепланировку»

Преимущества и недостатки

Апартаменты имеют свои преимущества и недостатки как по сравнению с квартирами, так и сами по себе, как один из видов недвижимости.

К достоинствам таких помещений можно отнести:

более низкая цена при покупке за 1 кв. м. В среднем, апартаменты обойдутся вам на 20% дешевле, чем квартира соответствующей площади;
чаще всего перепланировка в апартаментах не требует согласования, что обязаны сделать собственники квартир. Кроме того, и возможности для воплощения фантазий в апартаментах гораздо шире, ведь речь идет о нежилом помещении, а значит, требования к перепланировке квартир здесь не действуют. Достаточно сказать, что санузел и кухню можно расположить в любой части апартаментов, тогда как трудно представить, что в квартире разрешат перенести ванную в жилую комнату.

Но этот вид помещений имеет и существенные недостатки:

приобретая апартаменты, самонадеянно мечтать о развитой инфраструктуре вокруг. Застройщик подобного типа зданий не обязан заботиться о социально значимых объектах поблизости. Поэтому берите во внимание, что путь в детский сад, школу, поликлинику, супермаркет может быть неблизким;
нельзя получить постоянную регистрацию;
более высокие тарифы по коммунальным услугам. Они рассчитываются, как для коммерческих помещений, а иногда еще и поставляются через посредника, что увеличивает их стоимость;
нельзя получить льготы на оплату коммунальных услуг, потому что вы проживаете в юридически нежилом помещении;
если в многоквартирном доме помещения общего пользования (чердаки, коридоры, подвалы) находятся в общей собственности проживающих, то владелец апартаментов имеет в собственности только то помещение, в котором живет. Иные помещения этого здания имеют других собственников.

Особенности регистрации

Поскольку апартаменты не относятся к разряду жилых помещений, то отсутствует и возможность оформить регистрацию по месту жительства.

Это одно из главных отличий от квартиры.

Вопрос о временной регистрации остается открытым.

Прямого запрета на ее оформление для собственника апартаментов не имеется. Поэтому в некоторых видах апартаментов (в многофункциональных комплексах) она все же производится.

Регистрация осуществляется на срок 5 лет, но затем ее можно продлить.

Виды

В настоящее время на рынке недвижимости представлены 4 основных вида апартаментов.

Номер в апарт-отеле. Его арендуют обычно на небольшой срок. В таком номере будет не менее 2х комнат, своя кухня и санузел. Также проживающий может пользоваться всеми видами сервиса отеля – уборка, смена белья и т.д.
Номер в доходном доме. Такие апартаменты сдаются на длительный срок. Проживающему предоставляются дополнительные услуги: питание, уборка, охрана (консьерж) и др.
Номер в кондоминиум-отеле. Это помещение можно арендовать или выкупить для постоянного проживания.
Апартаменты в многофункциональных комплексах. Предназначены для постоянного проживания. Именно этот вид апартаментов больше всего напоминает привычную в нашем понимании квартиру.

Что это такое

Апартаментами называют помещения, которые юридически не относятся к жилому фонду, но при этом имеют все подходящие условия для проживания человека.

Такие помещения могут иметься в административных зданиях или зданиях, ранее имевших промышленное назначение.
В гостиничном бизнесе апартаментами называют номера высшей категории с полным набором услуг для проживающих в них.

То есть, по сути, апартаменты – это изначально нежилое помещение, но полностью приспособленное для проживания в нем людей.

Такие объекты имеют определенную ценность для людей, которые желают иметь больше пространства для жилья, чем это может предоставить обыкновенная квартира.

Основные отличия от квартиры:

площадь помещения – не менее 40 кв. м;
количество комнат – не менее 2х;
обязательное наличие санузла и кухни.

Квартира может иметь и одну комнату, и быть гораздо меньше по площади.

Апартаменты дают возможность распланировать жилую площадь в полном соответствии со вкусом и потребностями человека, который выбрал их для проживания.

Как оформить

Оформление перепланировки в апартаментах очень похоже на согласование изменений в квартире.

Только риск получить отрицательный ответ гораздо ниже, так как меньше существует ограничений.

На первых порах вам нужно будет иметь дело с тремя организациями:

БТИ;
жилищная инспекция;
проектное бюро (не обязательно, так как проект требуется только при вмешательстве в несущие конструкции).

БТИ выдает вам техпаспорт помещения (до и после перепланировки).
Жилинспекция рассматривает заявление, дает разрешение на перепланировку и принимает работу.
Проектное бюро изготавливает, при необходимости, проект нового устройства и конфигурации объекта (можно воспользоваться и типовым проектом, что дешевле, но не учитывает ваших индивидуальных пожеланий).

Документы

Для начала перепланировки вам потребуется:

техническое заключение о состоянии помещения. Его получают в организации, которая проектировала данное здание (если в процессе переустройства потребуется затронуть несущие конструкции). Если данной организации уже не существует, то следует обратиться в архитектурный отдел вашего населенного пункта. Например, в г. Москва такое заключение при отсутствии фирмы-проектировщика может выдать только МосжилНИИпроект. Если несущие конструкции затрагиваться не будут, техническое заключение может выдать любое проектное бюро, имеющее допуск СРО;
технический паспорт и поэтажный план строения. Выдает БТИ;
проект или эскиз, в зависимости от вида работ по перепланировке.
документ, устанавливающий право собственности на данное помещение.

С этими документами вы обращаетесь в жилинспекцию, где составляете заявление установленного образца.

В течение месяца жилинспекция рассматривает его и затем дает вам письменное разрешение или отказ с обоснованием.

Приступать к работам можно только при наличии разрешения.

По окончании работ:

требуется пригласить сотрудников жилинспекции, которые составляют акт сдачи-приемки работ. Этот документ необходим для выдачи нового техпаспорта (обращаются за ним в БТИ);
получив новый техпаспорт на помещение, требуется внести изменения в кадастровый паспорт. Для этого обращаются в Росреестр (через МФЦ). Эта процедура является заключительной, она дает возможность в дальнейшем совершать разные сделки с данной недвижимостью.

Стоимость

Стоимость перепланировки апартаментов зависит от множества факторов, например, нужен вам будет проект или можно обойтись эскизом, будете ли вы все согласовывать сами или обратитесь к посредникам.

В таблице приведены примерные цены на разные виды услуг, связанные с перепланировкой апартаментов:

Вид услуги	Цена
Получение технического заключения	6 000
Создание проекта	9 000
Дизайнерский проект	750 руб. за 1 кв. м
Получение разрешения	22 000
Акт ввода в эксплуатацию	15 000
Получение нового техпаспорта	7 000

Несмотря на то что перепланировка апартаментов имеет меньше препятствий со стороны разных государственных органов и дает большую свободу действий, эти работы также требуют предварительного разрешения.

И лучше позаботиться о нем заранее, чем платить штрафы за несанкционированные изменения.

Юридический статус

Жилищный кодекс РФ не закрепляет понятие «апартаменты».

Он оперирует лишь понятием «жилое помещение», но по всем его признакам сюда апартаменты отнести нельзя.

Поэтому юридически апартаменты имеют статус нежилого помещения, которое не исключает возможности проживания в нем.

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, возможно ли согласовать появление новых «мокрых» точек в нежилом помещении,…

Здравствуйте. Хочу сделать перепланировку нежилого помещения (1 этаж), с целью последующего раздела. Для этого хочу возвести…

Здравствуйте, сколько будет стоить получить разрешение на перепланировку помещений в двухэтажном нежилом здании площадью 2022 кв….

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно…

Объединение балкона с комнатой или кухней

К распространенным вариантам перепланировки квартир относится объединение…

Перепланировка

Порядок согласования перепланировки апартаментов

При переустройстве обычной квартиры готовится проект. Не предусматривается исключение в данном случае и для перепланировки апартаментов.

Согласование с разработкой такого документа потребуется при:

затрагивании несущих стен;
изменении инженерных коммуникаций;
смене конструкций пола.

Если предполагаются работы, не связанные с вышеперечисленными новшествами, то можно обойтись эскизом.

Для подачи заявления на получение разрешения потребуется собрать полный пакет документов.

Обязательными среди них являются:

проект, в котором отражаются вносимые изменения;
заключение, выданное техническими специалистами, о безопасности затрагивания несущих стен;
ксерокопии правоустанавливающих бумаг;
экспликация и поэтажный план здания, где располагаются апартаменты.

Дополнительно собственник должен приготовить разрешение, выданное контролирующими органами на основании проекта.

Среди таких организаций выделяют:

Роспотребнадзор;
Санэпидемстанцию;
ДЭЗ;
Государственный пожарный надзор;
Мосэкспертизу.

Полный пакет направляется в Жилищную инспекцию. Обращение осуществляется посредством системы «одного окна».

Рассмотрение заявления проводится в течение 30 дней. Начинать ремонтно-строительные работы можно будет только после того, как инспекция выдаст соответствующее разрешение.

Необходимые документы

Чтобы согласовать перепланировку в апартаментах, потребуется иметь в наличии определенные документы. Основным среди них является проект. Он требует предварительного рассмотрения компетентными органами.

Не всегда необходима проектная документация для осуществления перепланировки. При отсутствии изменений в капитальных конструкциях, инженерных сетях, можно разработать только эскиз. Он является более упрощенным вариантом отражения вносимых новшеств.

Можно заказать и типовой проект. Подобные документы готовятся для похожих видов помещений. Поэтому их можно применять не к конкретной квартире, а к множеству объектов. Но типовая разработка устраивает далеко не всех. Ведь человек, мечтающий об индивидуальном, не похожим на другое, жилье, не сможет реализовать свои идеи.

Обязательно прикладывается техническое заключение, в котором отражается состояние объекта недвижимости. Дополнительно в БТИ нужно получить технический паспорт и поэтажный план с экспликацией.

Все документы направляются в Жилищную инспекцию. Заявка рассматривается в течение 35 дней.

После получения разрешения можно начинать ремонт. Когда строительно-ремонтные работы будут окончены, то потребуется вновь посетить Жилищную инспекцию и БТИ. Это необходимо для внесения изменений в технический паспорт апартаментов и оформления акта о завершении переустройства.

Как избежать штрафа

Многие виды ремонтных работ требуют получения разрешения. Особенно это касается тех, которые считаются капитальным ремонтом.

Среди таковых выделяют:

объединение нескольких помещений в одно;
устранение перегородок;
изменение, снос или монтаж инженерных коммуникаций;
оборудование новых проемов для дверей.

Некоторые собственники считают, что получать разрешение от компетентных органов не обязательно. Однако это заблуждение может привести к серьезным последствиям.

Если собственник самостоятельно начнет ремонтные и строительные работы без предварительного согласования с государственными органами, он будет привлечен к административной ответственности. Прежде всего, придется заплатить штраф. В особо тяжелых случаях суд устанавливает, что апартаменты должны быть возвращены в прежнее состояние.

Избежать подобных проблемных моментов не сложно. Важно своевременно обратиться в контролирующие структуры и получить разрешение на перепланировку.

Особенности для жилья со свободной планировкой

Перепланировка в апартаментах свободной планировки должна быть обязательно согласованной. Помимо штрафных санкций, среди негативных последствий выделяют невозможность последующего узаконивания переустройства. Это обусловлено тем, что гражданин нарушит нормы, отраженные в Жилищном кодексе РФ.

Некоторые застройщики уверяют покупателей, что свободная планировка дает право не обращаться в БТИ для получения разрешения. Однако они заблуждаются. Возведение перегородок будет невозможным, пока Жилищная инспекция не даст зеленый свет на совершение таких действий.

Для узаконивания процедуры, собственнику потребуется:

разработать проект перепланировки;
составить заявление о согласовании;
подготовить копии правоустанавливающих документов;
получить технический паспорт на жилье;
предоставить письменное согласие остальных собственников.

Бумаги направляются в Жилищную инспекцию для получения разрешения. Если будет вынесено положительное решение, то впоследствии необходимо забрать новый техпаспорт на квартиру в БТИ.

Перепланировка апартаментов в 2022 году

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве

Разница между квартирами и апартаментами в нюансах достаточно значительная. Ниже мы попробуем перечислить основные из них.

Правовой статус

Если говорить о юридическом аспекте, то апартаменты от квартиры отличаются невозможностью постоянной прописки. Но в них можно сделать временную прописку сроком на 5 лет.

Стоимость покупки

Стоимость покупки аналогичной по площади квартиры в этом же доме будет на 10-20 процентов выше, чем стоимость апартаментов. И этот фактор зачастую становится основным при принятии решения об их приобретении.
И если рассматривать вопрос с точки зрения проживания небольших сроков (до 3 лет) и продажи, то это выгодная покупка. Если же планируется проживание долгое время, то данная разница «съесться» повышенными коммунальными расходами которые мы опишем ниже.

Стоимость эксплуатации

Стоимость эксплуатации и коммунальных услуг значительно выше, чем в квартирах.

Тарифы:

на водоснабжение выше на 12%,
на канализацию выше на 8%,
на теплоснабжение выше на 25%,
на электричество — на 36%.

Поэтому если апартаменты рассматриваются как краткосрочная покупка, то это выгодная инвестиция, так как начальная экономия в цене покрывает дорогие коммунальные услуги. Если же идет расчет долгосрочного проживания, то покупка становится менее выгодной, так как в долгосрочной перспективе коммунальные услуги нивелируют изначальную выгоду в цене.

Налоги

Так как апартаменты это формально нежилое помещение, то налоги на них начисляется, как на нежилое помещение, и они значительно выше, чем на квартиру аналогичной площади. Так ежегодный кадастровый налог для квартиры составляет 0,1 процента стоимости недвижимости, а для апартаментов от 0,5 до 2 процентов. При этом никакие вычеты и льготы на них не распространяются, так как это нежилые помещения. Кроме того, собственники апартаментов с 2022 года еще обязаны уплачивать земельный налог.

Использование материнского капитала

Материнский капитал можно использовать только для покупки жилых помещений (квартир). Так как апартаменты это нежилые помещения, то использовать материнский капитал для их покупки нельзя. Есть теоретическая возможность использовать материнский капитал в погашение ипотечного кредита. Но вся сложность в том, что его использовать можно только на квартиру и для этого, вначале необходимо купить апартаменты в ипотеку, потом перевести в квартиру и только потом использовать материнский капитал.

Нормативы противопожарного простенка в квартирах

С точки зрения согласования перепланировок, в квартирах, расположенных…

Нормы и правила перепланировок в апартаментах

Как мы уже отмечали, при перепланировке апартаментов могут быть некоторые ограничения. Если они расположены в полностью нежилом здании, то нормы и правила жилых зданий на перепланировки в апартаментах не распространяются. То есть фактически там можно располагать планировку так как будет удобно, так как это нежилое помещение, то есть фактически мокрые зоны можно располагать где угодно. Ограничений практически нет. Если же апартаменты расположены в доме, в котором есть квартиры, то требования по проектированию апартаментов должны учитывать СП Жилые здания, то есть фактически помещения там необходимо проектировать, как в квартирах.

Можно ли апартаменты перевести в квартиру

Закон об апартаментах в 2022 году позволяет перевести их в квартиру. Успешный перевод апартаментов в квартиру крайне редкий случай, но в нашей организации есть успешно реализованные проекты по переводу.

Однако единого пути перевода апартаментов в жилой фонд не существует. В каждом случае есть какие-либо свои нюансы, которые осложняют процесс.

Итак, если вы стали собственниками апартаментов и планируете согласовать перепланировку, но не знаете, с чего начать, наша компания готова помочь вам в этом.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить: