Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Доброго времени суток, уважаемые посетители! Далее подробно описана тема Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2022 году предусмотрены следующие административные штрафы:

для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2022 рублей;
для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 2022 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы нарушаются из-за этого;
По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2022 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 2022 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2022, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.

01.04.2022. ________Петров В.В.

Наказание за незаконную перепланировку

Многие полагают, что, сделав даже незначительные конструктивные изменения, можно избежать ответственности, поскольку никто не узнает о нарушении. На самом деле, скрыть незаконную перепланировку достаточно сложно, и факт внесения изменений выявляется:

При продаже, обмене и дарении квартиры. Покупатель имущества может увидеть, что фактические данные не совпадают с информацией, указанной в техническом плане и кадастровом паспорте.
При оформлении кредита под залог квартиры. Банк не примет в залог имущество, где сделана незарегистрированная перепланировка.
При проверке. Работники жилищной инспекции или управляющей компании в процессе проверки, например, систем коммуникаций, могут обнаружить нарушения.
О проведении перепланировки могут сообщить соседи. Ведь изменение конструкций здания им невыгодно – может произойти разрушение. И часто о незаконных действиях сообщают именно жильцы других квартир.

При выявлении нарушения штраф выписывается работником жилищной инспекции на месте. Он составляет:

от 2022 руб. до 2022 руб. для жильцов многоквартирных домов;
от 2022 руб. до 2022 руб. для жильцов частных домов.

Наказание распространяется как на собственников, так и на нанимателей муниципального жилья.

Помимо штрафа, нарушителя обяжут узаконить перепланировку. Важно учитывать, что на это выделяется 3-месячный срок. Если не выполнить это требование, то наказание становится более суровым. Более того, жилищная инспекция может обратиться в суд для признания жилья непригодным для проживания и его конфискации с последующей продажей.

Что говорится в законе

В качестве подтверждения ответственности за незаконную перепланировку стоит рассмотреть действующее законодательство. О нарушении сказано в ст. 29 Жилищного кодекса:

собственник или наниматель жилого помещения должен вернуть помещению первоначальный вид в установленные сроки (часть 3);
перепланировка может быть зарегистрирована в суде и признана законной, то есть не требуется устранение внесенных изменений (часть 4);
если помещению не будет возвращен соответствующий вид, что предусмотрено ч. 3 данного нормативного акта, то суд может принять решение о выселении нанимателя из муниципального жилья или конфискации квартиры с последующей реализацией на торгах, если она находится в собственности (часть 5).

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Adblock
detector

Выводы

К незаконной перепланировке относится переустройство квартиры и частного дома без получения разрешения.
За незаконную перепланировку грозит штраф в размере 1000–2500 руб.
При сохранении нарушения после штрафа через суд квартира подлежит конфискации и продаже с торгов.
Перепланировка муниципальной квартиры влечет выселение без предоставления альтернативного жилья.
Продать квартиру с переустройством, не зарегистрированным согласно действующим правилам, очень сложно.
Если перепланировка не может быть узаконена, то придется заплатить за возврат квартиры к первоначальному виду.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Многие целенаправленно ищут квартиру с незаконной перепланировкой, поскольку ее стоимость значительно ниже. Приобретение такого имущества позволяет сэкономить около 30% уже с учетом затрат на узаконивание перепланировки. Но следует учитывать важный нюанс – если сделанные изменения будут признаны не соответствующими нормам, то узаконить переустройство не получится. А это в разы увеличивает расходы и делает покупку невыгодной.

Планируя приобрести квартиру с незарегистрированными изменениями, первоначально следует узнать о возможности узаконивания переустройства. Если проблем не возникнет, то покупка станет действительно выгодной. В остальных случаях лучше отказаться от приобретения жилья.

Возможна и другая ситуация – квартира куплена, после чего выяснилось о наличии перепланировки. Многие собственники пытаются доказать свою правоту в суде. Но восстановить справедливость не получится. Доказать, что перепланировка была сделана до покупки квартиры и что новый собственник не согласился со сделанными изменениями, практически невозможно. Как уже было сказано, ответственность за незаконное переустройство ложится на плечи покупателя.

А что делать, если в приглянувшейся квартире сделана перепланировка, о которой продавец умалчивает? Можно поступить так:

Отказаться от сделки и пожаловаться в жилищную инспекцию. Так поступить можно с продавцами, которые продают недвижимость с перепланировкой за полную стоимость и пытаются обмануть покупателя.
Предложить продавцу снизить стоимость. Потребуется сопоставить расходы на узаконивание перепланировки и цену квартиры. Например, продавец предлагает жилье за 2 000 000 руб. Стоимость узаконивания перепланировки составляет 200 000 руб. Плюс к этой сумме прибавляем затраты времени и получаем, что минимум продавец должен скинуть 300 000 руб. или около 15%.

Соглашаясь на покупку квартиры с перепланировкой, первоначально уточните в жилищной инспекции, можно ли зарегистрировать сделанные изменения. Если по результатам проверки выяснится, что перепланировку узаконить нельзя, то покупать квартиру не стоит даже за половину стоимости.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Когда квартира приобретается в ипотеку, она становится залогом. В интересах банка сохранить первоначальный вид и стоимость имущества, чтобы реализовать его для погашения долга в случае просрочки. И любые изменения в конструкции жилья должны быть согласованы с кредитором.

Если самовольно переустроить жилье, то это повлечет за собой серьезные последствия:

Представитель банка имеет право в любой момент посетить залоговую квартиру для оценки ее состояния. Если будет обнаружена незаконная перепланировка, то подается жалоба в жилищную инспекцию. Наказание уже назначается этим органом по указанным выше правилам.
Банк имеет право расторгнуть кредитный договор при незаконном переустройстве. Согласно условиям сделки, при нарушении правил эксплуатации жилья кредитор может расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае придется внести на счет банка всю оставшуюся сумму кредита. Если средства отсутствуют, то кредитор вправе обратиться в суд для принудительного взыскания денег или конфискации имущества в счет погашения долга.
Ипотечное кредитование подразумевает ежегодное оформление страховки. Страховщик направляет специалиста для осмотра жилья. И, если будет выявлена незаконная перепланировка, то в оформлении полиса будет отказано. А это опять нарушение правил кредитования и расторжение договора.
Испорченная репутация заемщика – еще один недостаток самовольного внесения изменений в конструкцию квартиры.

В идеале перепланировку в ипотечной квартире лучше не делать совсем. Если же менять технические особенности жилья, то только с разрешения проверяющих органов и банка. Обратите внимание, что если условиями договора предусмотрен запрет на перепланировку, то согласие у кредитора можно не спрашивать – в любом случае будет отказ.

Продажа квартиры с незаконной планировкой

Продать квартиру с незарегистрированной планировкой очень сложно. Потребуется найти покупателя, готового к покупке проблемного жилья. Что касается законности процедуры, то на нее нет запрета. Главное, чтобы покупатель дал согласие на приобретение такой недвижимости. Недостатком такой сделки является необходимость в снижении стоимости квартиры. Как правило, такое имущество продается со скидкой в 30% и более.

Если квартира продана, то ответственность за незаконную перепланировку ложится на плечи нового собственника. Ему придется в дальнейшем самостоятельно зарегистрировать изменения и оплатить штраф.

Теоретически реализовать жилые квадратные метры, в которых сделано переустройство, можно и через риелторов. Многие предлагают посреднику деньги, чтобы тот умолчал о сделанной перепланировке.

При продаже такой квартиры продавец ничем не рискует. Он реализует недвижимость по старым документам, где переустройство отсутствует. Получается, что перепланировка сделана уже новым собственником.

Опасности незаконной перепланировки

В законодательстве установлены жесткие требования к перепланировке. Особенно внимательно следят за сохранением первоначальных конструктивных особенностей квартир многоэтажных домов. Связано это с опасностями, которые влечет за собой перепланировка, сделанная без предварительных проверок:

смена места положения канализации и водопровода приводит к преждевременному износу материалов стен и перекрытий в комнатах, где не предусмотрена высокая влажность. По этой причине ванные комнаты и туалеты расположены на одной стороне дома, где проходит водоснабжение и канализация;
даже частичный снос и повреждение несущих конструкций и перекрытий грозит разрушением здания. Многоэтажные дома выполняются по сложному архитекторскому проекту, где рассчитан каждый сантиметр. Этот план проходит несколько стадий проверок и утверждений. И только после того, как специалисты выдадут заключение о безопасности проекта, начинается строительство. И внесение изменений в общую конструкцию может стать причиной порчи всего дома;
изменение конструктивных особенностей здания ухудшает его внешний вид;
если в перепланировке задействованы помещения общего и хозяйственного назначения, то снижается комфортабельность других жильцов;
неучтенное расположение электропроводки при проведении ремонтных работ приводит к повреждению линии и короткому замыканию.

При перепланировке учитываются противопожарные и санитарные нормы. Если после переустройства не появились риски возгорания или причинения вреда имуществу, жизни и здоровью людей, то оно выполнено правильно.

Видео

Незаконную перепланировку сделали соседи

Если есть основания полагать, что сделанная соседями перепланировка угрожает вашей безопасности или привела к порче имущества, то стоит жаловаться в жилищную инспекцию. Для этого подается письменная претензия, где указываются следующие сведения:

адрес квартиры, где сделана перепланировка;
ФИО собственника, если известно;
суть претензии;
ФИО заявителя.

Но первоначально выясните, действительно ли перепланировка делается без разрешения органов. Если оно получено, то жалоба будет необъективной.

Перепланировка не может быть узаконена

Указанное выше наказание распространяется на ситуации, когда перепланировка может быть узаконена и относится к действиям, разрешенным правилами эксплуатации жилых помещений. Если же проверяющими органами будет установлено, что сделанные изменения не соответствуют нормам, нарушаются противопожарные и санитарные правила, то ответственность нарушителя будет намного серьезней.

В первую очередь придется заплатить штраф по общим правилам. Но также придется заплатить за восстановление первоначальной конструкции. Для этого жилищная инспекция обращается в специальную организацию, которая занимается реконструкцией зданий. Услуги специалистов стоят достаточно дорого.

Если действия жильца по перепланировке квартиры повлекли причинение вреда имуществу, здоровью и жизни других людей, то ответственность придется понести по Уголовному кодексу. Еще жильцы могут обратиться в суд для взыскания компенсации.

При незаконной перепланировке и внесении изменений, запрещенных законом, расходы увеличиваются в разы. Более того, нарушитель рискует своей жизнью и жизнью других людей. Поэтому не стоит делать переустройство квартиры вразрез установленным нормам и правилам.

Что является незаконной перепланировкой

Под перепланировкой понимается переустройство жилого помещения с внесением изменений в конструктивные особенности. Не запрещено законом менять обстановку в квартире, если действия не затрагивают несущие конструкции дома.

К незаконной перепланировке относится:

внесение конструктивных изменений без получения разрешения;
внесение конструктивных изменений, запрещенных законом.

Например, если получить разрешение на обустройство балкона, то перепланировка считается законной. А самостоятельное изменение конструкции лоджии, что подразумевает изменение исходного материала или частичное разрушение стен здания, является незаконной перепланировкой.

Любые действия, за исключением проведения косметического ремонта, подлежат согласованию. Затрагивает это правило квартиры и частные дома.

Но есть ряд изменений, которые полностью запрещены законом:

изменение положений коммуникаций, снос и установка дверных проемов и стен, что подразумевает существенное изменение в использовании помещений;
снос стен между комнатами;
изменение границ расположения помещений, которые необходимы для безопасности жильцов (например, удаление дверей пожарного выхода);
изменение конструктивных особенностей здания, что привело к частичному разрушению фасада;
превышение установленной законодательством нормы нагрузки на несущие конструкции здания;
нарушения противопожарных и санитарных норм;
изменение нахождения электропроводки, что привело к нарушениям противопожарных правил;
строительство террасы в квартире выше второго этажа;
изменение конструктивных особенностей помещений хозяйственного назначения;
изменение конструкций, повлекшее неудобства для других жильцов дома.

Чтобы провести перепланировку, нужно сначала получить разрешение, что подразумевает проведение проверки экспертами, после чего приступать к работам.

Порядок привлечения к ответственности

Выявление случаев незаконной перепланировки может происходить по нескольким направлениям. Прежде всего, такие случаи могут выявлять соседи и жильцы других квартир в МКД. Куда жаловаться, если собственник другой квартиры отказывается предоставить для ознакомления согласованные документы на выполнение строительных работ? В этом случае можно использовать следующие варианты защиты интересов:

обратиться в учреждения Государственного жилищного надзора или в жилищную инспекцию – данные органы уполномочены на составлении протоколов о незаконной перепланировке;
подать обращение в прокуратуру – по факту жалобы будет проведена проверка на предмет соответствия закону;
обратиться с иском в суд о возмещении имущественного ущерба и взыскания компенсации морального вреда.

При проведении проверок будет устанавливаться наличие согласованного проекта. Кроме того, проверка будет направлена на подтверждение соответствия проекта и фактически выполненным работам. Любое несогласованное отступление от проекта также повлечет ответственность.

Протокол составляется непосредственно на месте нарушения. Если нужно проверить в муниципальных ведомствах, имеется ли согласование проекта, составление протокола может откладываться на срок не более 2 суток. После оформления протокола в окончательной форме, он вручается нарушителю.

Рассмотрение дела по ст. 7.21 КоАП РФ проходит не позднее 15 суток с момента составления протокола. Выделим общие правила, по которым происходит процедура привлечения к ответственности:

наказание последует только за самовольную перепланировку в квартире, расположенной в МКД – если жилой дом состоит только из одной квартиры, санкции не назначаются;
единственной мерой воздействия, которую можно применить к нарушителю, является штраф – его сумма составит от 2022 до 2022 руб.;
взыскание и уплата штрафа не освобождает нарушителя от возмещения ущерба – для этого предъявляется гражданский иск.

Если незаконную перепланировку провел наниматель или арендатор помещения, дополнительной мерой ответственности может являться расторжение договора найма или аренды. Для квартир, предоставленных на условиях соцнайма, проведение любых строительных работ допускается только после разрешения от собственника МКД или нанимателя. Если жилое помещение было повреждено, договор соцнайма может быть расторгнут в принудительном порядке с выселением граждан.

Назначенный штраф гражданин обязан уплатить в течение 60 дней. Если указанный срок нарушен, взыскание будет проводиться в принудительном порядке по линии ФССП. Если с нарушителя был взыскан имущественный ущерб, либо возложена обязанность восстановить исходное состояние объекта, исполнение будет проходить в сроки, указанные в судебном акте.

В судебной практике по данному составу КоАП РФ присутствует спорный вопрос – подлежит ли административной ответственности нарушитель, если перепланировка проводилась в нежилом помещении МКД.

Статья 7.21 КоАП РФ позволяет назначить санкции только для владельцев жилья. Если аналогичное нарушение допустит арендатор, по ст. 7.21 КоАП РФ его не смогут привлечь к ответственности.

Однако может быть предъявлен гражданский иск для расторжения договора или принудительного изъятия объекта из собственности. Одновременно с нарушителя в судебном порядке будет взыскан имущественный ущерб.

Поделиться ссылкой:

Как узаконить

Согласование перепланировочных работ должно проводиться до внесения изменений в параметры объекта.

Алгоритм действий правообладателя выглядит следующим образом:

нужно получить согласие каждого владельца квартиры;
заказывается проект перепланировки – его может выдать только экспертная организация, состоящая в СРО проектировщиков;
на основании проекта оформляется техзаключение – этот документ должен оценить фактическое состояние несущих элементов МКД и пределы допустимых нагрузок (техзаключение требуется не во всех регионах страны);
проект передается на согласование в муниципальные ведомства, а после завершения работ оформляется акт приемочной комиссии;
чтобы зафиксировать обновленные характеристики квартиры, для обследования приглашается кадастровый инженер – этот специалист выдаст технический план;
на заключительной стадии согласования, собственник квартиры обращается в Росреестр или МФЦ – будет проведен кадастровый учет изменений после перепланировки, а правообладатель получит выписку из ЕГРН.

Соответственно, если эксперты или муниципальные органы откажут в согласовании или выдаче проекта, проведение работ будет являться нарушением закона.

Закон допускает возможность узаконить фактически проведенную перепланировку, однако такая процедура предусматривает дополнительные сложности. Собственник должен заказать проект и техзаключение, однако эксперт может сделать вывод о превышении максимально допустимых нагрузок на несущие элементы МКД. В этом случае муниципалитет откажет в узаконивании перепланировки, а такое решение можно оспорить в суде.

Какие последствия влечет несогласованная перепланировка

Если собственник выполнил работы и изменил характеристики помещений без подготовки и согласования проекта, перепланировка признается незаконной. В этом случае грозит ответственность по КоАП РФ и ГК РФ, а нарушителя могут обязать восстановить исходное состояние объекта.

Более того, если граждане приобрели квартиру с несогласованной перепланировкой, они будут отвечать за самовольные изменения, если не докажут факт выполнения работ предыдущими владельцами.

В состав возможных последствий несогласованной перепланировки входит:

каждый владелец смежной квартиры в МКД имеет законное право подать жалобу на незаконное проведение работ;
статья 21 КоАП РФ предусматривает административные санкции за указанное нарушение;
собственника могут обязать восстановить первоначальное состояние объекта за свой счет – для этого подается исковое заявление в суд;
если неправомерное проведение работ повлекло причинение ущерба (например, владельцу смежной квартиры), нарушитель будет обязан возместить его в судебном порядке.

Еще одним важным последствием неузаконенной перепланировки является полный запрет на совершение сделок с таким жильем. С 2022 года действует правило, ограничивающее совершение сделок, если объект не поставлен на кадастровый учет в Росреестре, либо если его характеристики не совпадают с кадастровыми сведениями ЕГРН. Устранить такое ограничение можно только узакониванием перепланировочных работ и оформлением техплана.

Так как противоправные действия жильцов могут повлечь угрозу безопасности здания и причинить ущерб другим гражданам, виновное лицо подлежит ответственности. Рассмотрим, как выявляются факты неузаконенной перепланировки, и что грозит виновному лицу.

Что это такое

Перепланировка связана с вмешательством в первоначальные характеристики помещений, а, следовательно, и здания. Принять решение о проведении строительных работ может только собственник жилья, а обязательным условием является согласование перепланировки в муниципальных инстанциях. Вот какие виды работ могут охватываться перепланировкой:

изменение или перераспределения площади отдельных помещений в границах контура квартиры;
перенос, монтаж или разборка внутренних перегородок;
возведение антресолей, т.е. площадок выше уровня пола;
работы, связанные с переносом или демонтажом дверных и оконных проемов.

Все эти работы связаны с воздействием на основные (несущие) узлы и элементы здания. Поэтому собственник объекта не может сам решать, представляют ли запланированные работы угрозу для безопасности здания. Это должны сделать экспертные организации и муниципальные ведомства при подготовке и утверждении проектной документации.

Ипотечный калькулятор

Введите стоимость жилья в калькулятор

Сроки (лет):

Сделать расчет на калькуляторе

Помогла статья? Оцените её

оформление недвижимости
перепланировка

Узнай как получить от государства 1 741 282 руб. в гашение ипотеки в этом году

Проценты по ипотеке на сегодня

Новостройки

От 0.1%
Вторичка

От 4.7%
Рефинансирование

От 6%

Посмотреть другие программы

Узаконивание перепланировки

Порядок, как узаконить перепланировку в квартире, достаточно простой, по потребует сбора документов и временным затрат.

Куда обращаться

Обращаться требуется в Жилищную инспекцию и БТИ. В БТИ создают новый проект жилого помещения, в котором отражаются все проведенные изменения. Сотрудник организации сам приходит к собственнику и составляет документ.

После получения проекта можно идти в жилищный орган, который и будет выносить решение. Если учреждение одобрит перепланировку, владельцу недвижимости выдадут новый кадастровый паспорт. С ним уже потребуется обратиться в отделение Росреестра для внесения изменений.

Если Жилищная инспекция откажет в узаконивании, собственник имеет право подать исковое заявление в суд, чтобы решение государственного органа оспорили. При этом принимать участие следует во всех заседаниях.

Положительное решение госорганов будет вынесено в том случае, если новая планировка жилой площади не нарушает положения законодательства, а именно:

не ухудшает условия проживания иных жильцов;
не влечет изменения условий эксплуатации дома;
сохраняет общий доступ к инженерным системам;
не нарушает пригодность помещения к проживанию;
не приводит к ухудшению прочности и устойчивости несущих конструкций.

В других случаях решение жилой инспекции или судебного органа будет отрицательным.

Какие документы понадобятся

Для того, чтобы сделать изменения в квартире законными, не требуется собирать большое количество документов. Понадобится только следующее:

Бумаги, устанавливающие право собственника на недвижимый объект.
Технический паспорт, взятый в БТИ.
Технический план.

ВАЖНО! Также необходимо получить письменное согласие всех совладельцев жилья и лиц, проживающих там, на проведение перепланировки.

Для узаконивания изменений планировки в судебном порядке потребуется больше бумаг. Пакет документации включает в себя следующее:

Отрицательное решение жилищного органа.
Технический паспорт недвижимого объекта.
Бумаги, устанавливающие право владельца на квартиру.
Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.
Новый проект помещения.

Также можно предоставлять дополнительные документы, которые будут полезны для подтверждения требований собственника.

Сроки рассмотрения дела

Принимается решение в течение 1,5 месяца. После чего не позднее 3 дней госорган оповещает об итогах заявителю. Суд принимает решение непосредственно в зале заседания.

Расходы

При узаконивании перепланировка жилого или нежилого помещения владельцу придется понести некоторые расходы. В первую очередь они заключаются в погашении штрафной санкции. Помимо него траты могут быть следующими:

Получение нового технического паспорта – от 500 рублей.
Заказ нового кадастрового документа – от 2022 рублей.
Получение разрешения от различных инстанций – от 500 рублей.
Получение нового свидетельства о праве собственности – 2022 рублей.
Подача искового заявления в суд – 2022 рублей.

Если граждан пожелает воспользоваться услугами юриста, то потребуется потратиться и на них.

Что делать, если узаконить не получится

Если Жилищная инспекция и суд отказались узаконивать перепланировку, владельцу придется возвращать вид квартиры к первоначальному состоянию. Проведение работ будет находиться под контролем государственного органа, чтобы восстановление планировки прошло без нарушений.

Также судья наложит на собственника административный штраф. До его полной оплаты квартира будет арестована.

Разновидности запрещенных работ

Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:

Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
Установка балкона или лоджии.

Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.

Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.

Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.

Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.

Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.

ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Сроки вынесения решения

Признание планировки незаконной осуществляется сразу же после проверки жилой площади сотрудником Жилищной инспекции, на основании чего и выносится решение о назначении штрафа.

Как законно избежать наказания

Избежать выплаты штрафа за незаконность изменений планировки в квартире невозможно. Даже если в будущем гражданин узаконит их, взыскание все равно придется заплатить. Единственная мера, предотвращающая административную ответственность, – предварительное оформление разрешения на перепланировку.

Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц

При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.

В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:

Физические лица – 2-2,5 тысяч рублей.
Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
Должностные лица – 4-5 тысяч рублей.

Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.

Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:

Граждане – до 5 тысяч рублей.
Организации – до 300 тысяч рублей.
Должностные лица – до 50 тысяч рублей.

Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.

Подписаться на Дзен канал

Что такое незаконная перепланировка с точки зрения законодательства

Незаконная перепланировка представляет собой изменение структуры помещения, которое произведено без одобрения государственных органов. Согласие жилищных органов требуется для того, чтобы новый проект квартиры не имел нарушений по ГОСТ и иным нормам.

Ответственность за неправомерность изменений несут исключительно владельцы жилой площади. Хотя нарушения могут исходить не только от собственников, но и от квартирантов, проживающих в помещении по договору аренды или социального найма.