Особенности перепланировки офиса

Добрый день, дорогой гость. Далее описана тема Особенности перепланировки офиса. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что информация Вам пригодится

Необходимые документы

Для того чтобы запросить разрешение на реализацию переделки в офисном помещении потребуются следующее документальное оформление:

техническое заключение о том, что здание готово перенести перепланировку и не уменьшить своих прочностных характеристик;
проектная документация, которая должна быть разработана проектировщиком-индивидуалом, или сотрудником проектной организации, у которого имеется допуск СРО;
проектные разработки должны быть утверждены по соответствию их безопасности и санитарным нормам в Роспотребнадзоре;
заранее заказанные документы из архива БТИ по конкретному объекту недвижимости;
заявление на получение разрешения (пишет либо собственник, либо лицо, использовавшее помещение как арендатор);
документы о праве собственности на объект;
согласие собственника недвижимости на перепланировку, в случае когда переделку затеял арендатор;
документы собственника или арендатора;
действительная страховка на весь промежуток времени, требуемый для реализации переделки;
согласие от жильцов дома, в котором запланировано сделать офис путем перепланировки. Квартиры, располагающиеся в доме с объектом переделки, не должны быть повреждены, а их собственники не должны быть ущемлены в своих правах;
заключение от коммунальных служб, чьи интересы будут затронуты в ходе ремонта.

Если отказано в согласовании

Отказ в согласовании может быть:

на этапе получения разрешения. Это самый безболезненный отказ, т.к. возможно будет исправить недочеты в документах и попробовать получить разрешение снова;
на момент приемки результатов проделанных работ в рамках перепланировки. В данном случае сложнее, если документация была составлена правильно, но работы сделаны с нарушениями строительных норм, то может быть отказ в приемке такой переделки. На основании такого отказа будет возбуждено дело в суде по вопросу признания перепланировки. Судом может быть выписано распоряжения вернуть все в исходное состояние.

Что запрещено делать

В помещениях нежилого типа не позволено:

увеличивать нагрузку на несущие опоры здания;
воздействовать на несущие стены путем их частичного или полного сноса;
затрагивать площадь общего имущества жильцов, если нежилой офис находится в здании многоквартирного дома;
производить работы без получения разрешительной документации от администрации города;
использовать перепланированное помещение не по прописанной в документах цели;
производить ремонт без согласия собственника помещения, в случае если в перепланировке заинтересован съемщик офиса.

Что нужно учесть, если помещение арендовано

С чего начать оформление перепланировки в помещении, которое доступно к пользованию по договору аренды?

Бизнесмены довольно часто используют арендуемое помещение для ведения бизнеса, так и для оборудования офиса может быть использована съемная площадь.

Для того чтобы Жилищная инстанция города не вернула документы с отказом предварительно нужно проверить некоторые нюансы, связанные со съемным помещением:

удостовериться что помещение по документам действительно нежилое, если это не так, то перед перепланировкой собственнику придется заняться переоформлением бумаг в связи с изменением качества помещения;
уточнить совпадает ли целевое назначение в документах на объект с планируемым бизнесом или деятельностью. Дело в том, что перепланировка никак не влияет на целевое назначение. Если арендована площадь, на которой по документам должен быть устроен ресторан, а после перепланировки запланировано заняться на данной площади офисной работой, необходимо будет также переоформлять бумаги до начала согласования переделки;
если в перепланировке заинтересовано лицо, которое арендует площадь, то для согласования переделки необходимо заручиться согласием собственника и нотариально заверенной доверенностью;
по вопросам затрат на реализацию перепланировки, стороны договора аренды помещения должны условиться заранее. Зачастую затраты на себя берет арендатор, но если перепланировка улучшает качество и функциональность помещения, затраты включаются в оплату аренды.

Видео: «Чем грозит незаконная перепланировка»

Перепланировка офиса в жилом доме

Сделать перепланировку на площади жилого дома, которую планируется использовать под офис (например, переделать квартиру первого этажа) необходимо после того, как будет произведен перевод помещения из жилищного фонда в нежилое помещение.

При переводе в нежилые помещения также потребуется указать и его целевое назначение.

В многоэтажках жилого типа офисы располагают обычно на первых этажах. Для оформления перевода и начала использования потребуется соорудить отдельный вход в помещение.

В отдельно стоящем нежилом здании

Если же площадь офиса, расположенного не в жилом доме, нуждается в перепланировке то, соответственно, процедура перевода класса недвижимости отпадает.

Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен? Узнайте здесь.
Для нежилого помещения в жилом здании вряд ли потребуется отдельный вход, но сделать документы о целевом назначении все же придется, т.к. если площадь предполагала использование для торговли, то никакая перепланировка не позволит там оборудовать офис.

Что это такое

Перепланировка – это действия, которые приводят к изменению габаритов или конструктивных особенностей недвижимости.

Перепланировка офисов – это крупный ремонт в нежилом помещении, требующий обязательного согласования с органами самоуправления.

Этапы согласования

Согласование перепланировки подробно описано в законах страны и отклонение от установленных норм служит основанием для отказа в выдаче разрешительной документации.

Создание проекта

Разработка проекта для будущей перепланировки в нежилом помещении довольно ответственный этап согласования.

Проект вправе создать человек, имеющий:

специальное образование и квалификацию;
достаточный опыт в подобных услугах;
действительное членство в СРО проектировщиков.

Проект можно заказать:

у индивидуально работающего проектировщика;
у штатного сотрудника проектного института;
в организации, которая создала объект недвижимости, т.е. является его автором.

Проект должен состоять из:

титульного листа. Содержит разъяснение по вопросу, кому нужна перепланировка и по какому адресу;
пояснительной записки. В ней отображен весь процесс для реализации работ, а также нюансы и сложности, на которые следует обратить особое внимание;
раздела с чертежами, который показывает, что было раньше, что нужно изменить и что должно получиться в итоге;
договора об авторском надзоре. Договор заключается с сотрудником той же компании что и создала проект. Автор проекта по договору обязан проследить за ходом работ и за тем, чтобы результат соответствовал проекту;
свидетельства о том, что разработчик действительно является членом СРО.

Получение разрешения

Выдается разрешение если:

собран весь пакет документов;
вся документация заполнена правильно и не просрочена;
подписи от собственника недвижимости от жильцов дома, в котором планируется переделка, были получены без оказания морального и физического давления;
для реализации работ выбран подрядчик с хорошей репутацией.

При сомнении органов власти в любом из пунктов, документы могут быть возвращены, и в выдаче разрешения может быть получен отказ.

Видео: «Согласование перепланировки»

Если проведено переустройство без согласования

Самовольная перепланировка офиса довольно опасна тем, что, вероятнее всего, в ходе ее реализации были допущены ошибки, которые могут повлечь за собой проблемы и разрушение здания.

Сделанную перепланировку в нежилом помещении без предварительного согласия можно узаконить в ходе судебного заседания предоставив все документы, созданные по факту осмотра помещения с переделкой, и предоставив доказательства качественности работ.

Ответственность

При выявлении факта незаконного переустройства собственник недвижимости наказывается штрафом 2-2,5 тысячи рублей, если он является физическим лицом, если же недвижимость записана на баланс организации, то штраф будет составлять 300 тысяч.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения? Узнайте тут.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире? Читайте далее.
Судом может быть вынесено решение о признании перепланировки:

законной. Тогда на основании распоряжения суда можно заказать новые документы на помещение.
незаконной с требованием вернуть все на свои места.
незаконной и вызывающей риск обрушения здания. Тогда собственник в кратчайшие сроки обязан ликвидировать последствия самовольного ремонта. При отказе или намеренном затягивании процесса ликвидации последствий, органы власти отнимают объект недвижимости у владельца с правом продажи его с аукциона.

Законодательство

Регулирование процесса согласования перепланировки в нежилом помещении производится основываясь на:

четвертую главу Жилищного кодекса страны;
На Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.11 г.
Градостроительный кодекс (главы 2, 3, 6, 8).
Гражданский закон (статьи 151, 210, 290, 304-305).
СНиП и СанПиН.

Согласовывать любую переделку в помещении лучше до начала ее реализации, т.к. тем самым собственник может быть уверен в том, что его ремонт не повлечет трагических последствий.

Стоимость услуг

Стоимость услуг при самостоятельном согласовании (посещении всех инстанций) будет складываться из таких сумм:

разработка проекта – от 20 тысяч рублей (для нежилых помещений цену разработки получают на основании площади и сложности);
создание технического заключения – от 10 тысяч;
согласование проекта в инстанциях по обеспечению безопасности и санитарного состояния – от 10 тысяч рублей;
консультации с проектировщиками и инженерами – от 2-5 тысяч.
услуги нотариуса – 2-5 тысяч;
процесс перевода жилого помещения в нежилое с необходимостью организации отдельного входа – 90-500 тысяч.

Нормативная база

Единого документа, которым бы осуществлялось регулирование порядка перепланировки офисных помещений, на сегодняшний день не существует.

На всей территории России действует Жилищный кодекс, в котором данный вопрос рассматривается главой 4, в то время как процедура переведения жилых помещений в нежилой фонд, а также корректировка целевого назначения различных объектов прописаны в статьях 22-24.

В Москве же ключевой нормативный акт, которым регулируется процедура перепланировки нежилых помещений, является Постановление Правительства Москвы №508, которое было опубликовано 25 октября 2022 года.

Порядок согласования и получения разрешения

Процедура оформления согласования и разрешения на проведение ремонтных работ будет непосредственно зависеть от того, в каком именно здании предусматривается внесение соответствующих корректировок:

Если человек собирается проводить перепланировку в офисном помещении, и при этом ремонт не будет затрагивать внешний вид фасада здания, его нужно будет утверждать с сотрудниками БТИ.
Если есть необходимость в обустройстве отдельного выхода, то в таком случае нужно будет согласовать эскиз фасада и схему проекта в Москомархитектуре и ГлавАПУ.
Перепланировка нежилых помещений, расположенных на территории жилого здания, под собственный офис, а также вся связанная с этим проектная документация должны быть утверждены в Роспотребнадзоре.
Во всех остальных, более сложных ситуациях согласование документов должно также осуществляться с МосжилНИИпроект, Москомнаследием, МНИИТЭП, Мосэнерго, а также целым рядом других коммунальных организаций.

Вне зависимости от обстоятельств ключевым этапом проведения данной процедуры является рассмотрение проекта в Мосжилинспекции, которая должна предоставить разрешение на проведение ремонтных работ в указанном нежилом помещении.

Что нужно знать про…

Положенный штраф за…

Согласование перепланировки офиса

Заголовок *

Plain text

Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
Строки и абзацы переносятся автоматически.

Узаконить перепланировку офиса- как это сделать?

В зависимости от того, где расположен ваш офис потребуется следовать определенному регламенту согласования перепланировки. Если офис расположен в отдельно стоящем нежилом здании, то, скорее всего вам не понадобится устраивать отдельный вход в помещение и уж точно не потребуется переводить квартиру в нежилой фонд. Перевод квартиры в нежилой фонд перед перепланировкой – занятие не самое приятное и связано с затратами большого количества времени.

При любой перепланировке (за исключением наиболее простых) перед началом работ необходимо получить разрешение Мосжилинспекции. Для того чтобы получить разрешение на перепланировку необходимо заказать проект перепланировки офиса и техническое заключение и подать их на рассмотрение вместе с другими документами, о которых мы поговорим ниже.

Техническое заключение на перепланировку

После того как вы подадите разрешение придется подождать 45 дней решения по вашему вопросу. К слову, решение может вас не обрадовать – если комплект документов не полон или проектная документация выполнена ненадлежащим образом, то последует отказ с указанием причин этого отказа. Если же разрешение получено, то следует выполнить все работы в течение года с момента получения разрешения. В некоторых случаях срок действия может составлять и шесть месяцев, но такое происходит достаточно редко. Если вы не успеваете в эти сроки закончить ремонт, то не стоит отчаиваться, разрешение можно и продлить на месяц, неограниченное количество раз.

Отказ в согласовании перепланировки

Не лишним будет сказать, что при ремонтно-строительных работах необходимо четко следовать проектным решениям, ведь именно от проекта перепланировки будут отталкиваться члены комиссии при приемке. В процессе работ может потребоваться заполнение актов освидетельствования скрытых работ, например, усиления проема в несущей стене или гидроизоляции уборной. Заполнять эти акты должен представитель строительной компании, для чего у него должен иметься допуск СРО. Также акты на скрытые работы должен подписать сотрудник проектной организации, после чего они потребуются при приемке перепланировки.

После того как ремонтные работы будут завершены, необходимо сообщить об этом в Мосжилинспекцию – эта организация назначит время для проведения приемки. В приемке будут также участвовать представители проектной и строительной организации, их явку собственник должен оговорить заранее и обеспечить самостоятельно. Если при приемке не обнаружат отклонений от проекта, то вам выпишут акт о завершенной перепланировке, на основании которой можно оформить новые технический и кадастровый паспорта помещения.

Условные обозначения на планах БТИ

Согласование перепланировки помещения невозможно без участия документов…

Перепланировка офиса

Разрешение на перепланировку квартиры под офис, выдается Мосжилинспекцией на тех же основаниях, что и на обычную перепланировку квартиры без изменения функционального назначения помещения.

Данный вопрос аналогичным образом регламентируется ППМ 508 в редакции 840. Данное постановление также содержит все необходимые требования к оформлению проектной документации на перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах. Кроме того, должны соблюдаться и другие нормативы и своды правил.

Компания, которой вы собираетесь заказать проект перепланировки офиса, должна иметь соответствующее свидетельство о допуске СРО. Отметим, что проект, разработанный обычным дизайнером, не является законным основанием для согласования перепланировки офисного помещения. Поэтому дизайнерам лучше доверить выбор цветовой гаммы стен, расстановку мебели, оформление кабинетов, и т.п.

Пример перепланировки квартиры в офис

Несмотря на то, что квартиры на первых этажах перепрофилируют под офисы и другие виды помещений нежилого фонда отнюдь не редко, именно этот проект перепланировки офиса весьма интересен и необычен. Изначально это была двухэтажная квартира площадью 136 кв.м в доме, построенном по индивидуальному проекту. Она располагалась на первых двух этажах и изначально имела отдельный вход, а также лестницу, соединявшую уровни. Обычно вход с улицы приходится проектировать отдельно, а тут он уже был, вместе с лестницей. Это облегчило задачу.

Подробнее о проектировании перепланировок в нежилых помещениях