Как сделать Перепланировку Квартиры — Правила, Руководство и Документы

Приветствуем Вас, уважаемые посетители. В этой статье мы обсудим следующее: Как сделать Перепланировку Квартиры — Правила, Руководство и Документы. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Что такое перепланировка

Перепланировка – это изменение конфигурации жилой площади. Проведенные собственником работы могут повлиять на технические характеристики дома и являются опасными для жильцов соседних квартир.

Подробно о работах, включенных в перепланировку, прописано в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004», разработанными Госстроем РФ.

Под перепланировкой понимают:

Перенос дверных проемов и внутренних перегородок;
Расширение или сокращение жилой площади за счет вспомогательных помещений (лоджии, кладовые);
Объединение нескольких квартир в одну или разделение многокомнатного помещения;
Ообустройство или демонтаж дополнительных санузлов и помещений для приготовления пищи;
Устройство тамбуров или изменение существующих.

Большинство путает понятия перепланировка и переустройство, считая их синонимами. Такое понимание ошибочно, так как в ст. 25 Жилищного кодекса РФ прописан перечень работ, при переустройстве:

Установка электроплит вместо газовых;
Перенос электропроводки, нагревательных и газовых приборов, сантехники;
Устройство новых и переоборудование существующих санузлов и ванных комнат;
Замена существующих труб или прокладка новых коммуникаций для установки душевых кабин, джакузи, стиральных и посудомоечных машин.

Переустройство также может нанести вред конструктивным элементам дома и проводится при обязательном информировании надзорных органов.

Разрешенные законом виды работ

Типовой ремонт, при котором не предусмотрено изменение планировки квартиры:

Штукатурка стен и их оклейка обоями;
Установка встроенной мебели, после которой не образуются отдельные помещения;
Выравнивание пола и монтаж покрытия (линолеум, ламинат, ПВХ);
Замена металлопластиковых или деревянных конструкций, сантехники;
Установка гипсокартонных перекрытий и конструкций;
Установка раздвижных конструкций для зонирования помещения;
Изменение места электрической плиты на территории кухни;
Перенос батарей, замена радиаторов;
Установка сплит-системы, спутниковой антенны на наружной стене (при наличии разрешения, так как есть дома на фасаде, которых запрещено размещать контракции не соответствующие общему стилю зданий);
Остекление балконов без сноса стен и объединения помещений, оборудования отоплением и дополнительной надстройкой.

Неразрешенная переделка квартиры

В зависимости от масштабности перепланировки согласование оформят легко или придется собрать дополнительные документы.

Все изменения, которые не влияют на безопасность общей конструкции многоэтажного дома согласовывают быстро и легко.

Разрешенные изменения, которые включены в список всех жилищных отделов или БТИ:

Объединение или разделение санузла с расширением за счет площади кухни, прихожей или коридора.
Дополнительные проемы не в несущих конструкциях. Арку или дверной проем согласуют, нельзя полностью объединять помещения при несущей стене, также запрет действует для квартир с сетевым газом.
Обустройство теплых полов с использованием цементной стяжки. Обращайте внимание на год постройки и конструкцию пола в квартире до ремонта. На деревянные полы запрещено делать стяжку и устанавливать тяжелое покрытие.
Перенос стен для изменения площади или формы комнаты, которая получится без окон или батарей. Даже если стены не несущие, изменения узаконить перепланировку квартиры нельзя, пока не будет проведено отопление.
Перегородки до потолка, цель установки которых создание дополнительных помещений.

Все перепланировки требуют согласование в БТИ, МФЦ или других государственных службах, которые осуществляют деятельность по решению администрации муниципалитета.

Любая перепланировка квартиры, которая была сделана до получения разрешения считается незаконной. Перенос проема в обычной стене на метр можно начинать до получения разрешения, вряд ли проверяющий выпишет штраф или откажет в выдаче разрешения. Все остальные «лего» уюта необходимо официально оформить до их воплощения.

Нельзя получить разрешение на остекление внешних фасадов в домах, которые относят к памятникам архитектуры.

Сложно получить разрешение на проекты:

Отдельная веранда или вход для квартиры на первом этаже;
Надстройка или расширение балкона;
Перенос коммуникаций. Установленных при строительстве;
Строительство и оборудование мансарды;
Перепланировка квартир на разных этажах в многоэтажное жилое помещение.

Подобные конструкции и переделки всегда затрагивают несущие конструкции дома, а значит возрастает риск для жизни и здоровья других собственников и жильцов.

Для получения разрешения потребуется грамотный проект, который лучше заказать в специализированной компании и независимая оценка пожарного риска. Оценку могут сделать только лица, включенные в реестр МЧС.

Самый популярный и трудосогласуемый проект — утепление балкона или лоджии дополнительной стяжкой пола, которая утяжеляет конструкции и может привести к обрушению, а также установка многокамерных стеклопакетов, что влияет на вентиляцию наружных стен и появление «парникового» эффекта.

Все перепланировки нужно оформлять документально, так как при последующей продаже квартиры у покупателей возникнут проблемы с оформлением права собственности, а банки откажут в выдаче кредита.

Перепланировки «вне закона»

Перепланировки, которые нарушат безопасность дома или ограничивают доступ к инженерным сооружениям, запрещены, как бы это функционально и красиво ни было.

К запрещенным проектам относят:

Перенос кухни или санузла на второй уровень, над жилыми помещениями;
Объединять кухню с другими помещениями, если проведен газ;
Объединять балкон и выводить на него центральное отопление;
Присоединить к квартире часть крыши или подвального (в том числе технического) помещения;
Снос несущих стен и организация в них любых проемов, независимо от площади;
Демонтаж или изменение размеров вентиляционной шахты.

Для каждого конкретного дома существует перечень запрещенных трансформаций, ознакомится с которым можно в БТИ.

Получение разрешения

Для получения разрешения на перепланировку нужно предоставить согласие всех собственников.

Не оформляется отдельным документом – каждый должен поставить подпись под заявлением в МФЦ, а при отсутствии возможности присутствовать при сдаче документов оформить доверенность представителю.

Если квартира куплена в браке, но собственность оформлена на одного супруга узаконить перепланировку можно, согласие супруга в пакет документов не входит. Обязать по решению суда родственников согласиться на перепланировку тоже нельзя, суд не поддерживает изменения, которые не считает жизненно важными.

Планируя изменение площади и форм комнат, человек не знает какие конструкции учтены в проекте дома. Если при сносе части несущей стены просядет плита под квартирой или при неправильной герметизации вентиляционной шахты плесень появится по стояку на нескольких этажах – разрешение на перепланировку не выдадут.

В каждом муниципалитете разработаны Постановления, которые регламентируют требования к переустройству и перепланировке.

Дополнительно разработаны нормативные акты, дополняющие друг друга – своды правил по строительству и проектированию, технические регламенты и требования и т.д.

Правила проведения работ

Правила проведения работ предусматривают поэтапное их выполнение:

Заполнение заявления и сбор необходимых бумаг.
Осмотр квартиры специалистами технических и надзорных органов, застройщиком.
Составление и подписание акта технического осмотра.
Подготовка ответа по заявлению – разрешение или мотивированный отказ.
При положительном решении заключение договора на подготовку проектной документации.
Получение разработанного проекта.
Найм подрядчика и выполнение строительных работ.
Оформление документов для технадзора.
Осмотр комиссией результатов перепланировки и оформление акта приема помещения.
Получение нового технического паспорта и регистрация изменений в Росреестре.

Легализация и регистрация изменений в квартире

Перепланировку можно оформить 2 способами:

Получить техническое заключение о безопасности проведенных работ, оформить новый технический паспорт помещения и заплатить штраф за перепланировку без разрешения.
В техническом паспорте будет подробно указано, что поменялось от типовой планировки красными линиями. Для оформления заключения запрашивают сначала акт на ранее выполненные и несогласованные работы, после чего проектное бюро сформирует заключение о безопасности проведенных работ.
Зарегистрировать проект перепланировки квартиры. Не афишировать, что стены уже снесены, а сдать на регистрацию проект. Инженеры надзорных органов просчитают уровень безопасности и степень риска, оформят заключение. По итогам рассмотрения проекта Жилинспекция выдаст разрешение. Штрафа в таком случае не будет.

Документы, чтобы узаконить перепланировку

Для признания перепланировки законной понадобятся документы:

Паспорта собственников.
Доверенность представитель, заверенная нотариально (при отсутствии одного из собственников).
Технический паспорт. Если квартира в новостройке и документ не готов, требуется его оформление.
Проект перепланировки.
Техническое заключение проектной организации о безопасности.
Справка из служб, контролирующих состояние газопровода, при переносе газовой плиты.
Расчет пожарного риска (может быть включен в проект).
Решение членов жилищного кооператива, при изменении мест общего пользования.
Заявление на выдачу разрешения (можно скачать с официальных источников или заполнить при обращении в МФЦ).

Выписку ЕГРН или свидетельство о праве собственности не нужно предоставлять с 01.01.2022 года по объектам, которые уже включены в реестр.

Заключение организации по охране исторического наследия и памятников архитектуры, если дом относится к такой категории также отменено после введения поправок к Жилищному кодексу.

Для получения разрешения на перепланировку в новостройке:

договор долевого участия (ДДУ);
акт приема-передачи квартиры;
копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
согласие застройщика на проведение капитального ремонта и подтверждение о выполнении заявителем всех обязанностей по ДДУ;
справка о присвоении дому адреса;
свидетельство о совпадении почтового и официального адресов.

После регистрации права собственности регистраций происходит по пакету документов для домов, уже указанных в реестре.

Если квартира в ипотеке все изменения проводятся после получения письменного согласия банка.

Документы для перепланировки сдают через МФЦ или на сайте администрации города, если услуга предусмотрена. Юридические лица, собственники квартир обращаются непосредственно в Жилинспекцию.

Важно отличать проект перепланировки от рабочего проекта. Первый нужен — для получения разрешение и его готовит проектное или архитектурное бюро, второй – подрядчик, который фактически будет выполнять работы. Строительная организация может вносить незначительные корректировки, по сравнению с проектом. Например, замена материалов или изменение площади теплого пола, смещение проема на несколько сантиметров и др.

Требования к проекту:

Минимальное количество информации, для четкого понимания изменений, которые нужно согласовать;
Оформление по форме, утвержденной законодательством;
Наличие необходимых разделов и чертежей.

При несоответствии требованиям проект не будет рассмотрен.

Объем проекта зависит от объема планируемых работ по перепланировке и включает целый пакет бланков (разрешения от коммунальных служб, пожарной инспекции, СЭС).

Таблица – Состав и содержание проекта и приложений

Наименование раздела	Содержание
Описание данных жилого помещения	Титульный лист с эскизом и перечнем приложенных документов. Согласно ГОСТ 21.101-97. Каждый другой лист – приложение к проекту
Пояснительная записка	Указана цель планировки и список работ для ее реализации
Текущее расположение комнат	Выдается в БТИ
План квартиры после перепланировки	Представлена схема со всеми изменениями, перечень строительных материалов и работ, толщина возводимых конструкций

После окончания ремонта с подрядчиком и проектным бюро подписывают акты:

На гидроизоляцию полов в санузле и кухне;
Об уровне шумоизоляции полов, при стяжке площадью более 3 кв. м.;
На усиление несущих конструкций, если в процессе перепланировки предполагалась их модификация.

После завершения всех, указанных в проекте работ оставьте заявку на вызов инспектора с инспекции и БТИ.

Стоимость и сроки оформления согласования

Услуги муниципальных организаций не предоставляются бесплатно.

Ориентировочный перечень расходов:

Госпошлина за изготовление технического паспорта с новой планировкой;
Судебные расходы и штраф. Если планировка была выполнена без разрешения, при необходимости оплата услуг юристов и архитекторов;
Оплата проекта перепланировки.

Таблица – Перечень услуг при согласовании перепланировке

Наименование	Цена, тыс. руб.
Консультация	1,5-2,8
Получение документов в БТИ	3-7,5
Разработка проекта	3-15
Решение по заявлению	12-30
Согласование проекта	5
Монтаж/демонтаж 1 стены	20-25
Получение разрешения через суд	От 25
Услуги посредников	30-50

Размер затрат зависит от масштабов изменений и ориентировочно определяется в диапазоне 2 000 — 100 000 рублей.

Согласование перепланировки проводят поэтапно, в следующие сроки:

Оформление документов в СЭС, Пожарном надзоре и других инстанциях – 15-20 дней;
Получение справок от УК, ЖЭК и др – 10 дней;
Приезд комиссии на осмотр – 10 дней с момента подачи заявления;
Рассмотрение заявления и принятие решения – 45 дней;
Выдача разрешения – 3 дня.

Общий срок – 2,5-3 месяца. Срок действия разрешения – 1 год.

Штрафы за незаконную перепланировку

Нарушение строительных норм может привести к человеческим жертвам. Изменять конструктивные элементы без разрешения, по принципу «никто не узнает» опасно для «архитектора» и окружающих. Примеров много и, к сожалению, ежегодно люди гибнут из-за чьих-то «хотелок». Выбор, Санкт-Петербург, Москва, Краснодар – обращение домов и этажей уносит от 5 человек.

Технадзор о перепланировке может узнать несколькими способами:

Собственник помещения или архитектор по его просьбе уведомили лично;
Соседи пожалуются в Жилинспекцию на постоянный шум и подозрения, что несущие стены деформируют. Появление трещин в стенах и т.д.;
Сантехник или представитель УК или ТСЖ, которые после посещения квартиры увидели серьезные нарушения

Попасть в квартиру представители надзорных органов могут при добровольном предоставлении собственником доступа или по решению суда.

Размер штрафа в таком случае определяется тяжестью состава преступления. Минимальный сумма – 2 500 руб. и за самоуправство по ст. 19.1 КоАП 300 руб. Дополнительные расходы – восстановление конструкций в соответствии с нормативами в установленный срок. При наличии ущерба у соседей – компенсация им стоимости ремонта.

На должностных лиц – санкции 4 000 рублей, юридических – 50 000 – 300 000.

Штраф может взиматься многократно.

При отказе от выполнения постановлений Жилинспекции, при последующем обращении в суд квартиру могут отобрать и продать с торгов, с дисконтом до 30%. В Жилищном кодексе данная норма прописана. Виновное лицо получит на руки разницу, после вычета расходов на восстановление помещения к исходному состоянию.

Например, рыночная стоимость квартиры 4 100 000 руб. Перепланировка без разрешения: объединен балкон с кухней, стоимость на восстановление стены и коммуникаций составляет 300 000 руб.. На торгах квартиру купили за 3 500 млн. руб, на руки собственник получит: 3 500 – 300 = 3 200.

Негативные последствия перепланировки отразятся при последующей продаже квартиры. При покупке ее в кредит, покупатель потребует план БТИ. Наличие расхождений потребует их устранение, а значит цена квартиры станет ниже.

Если планировка запрещенная, то продать ее можно будет только за наличный расчет с большой скидкой, так как потраченные деньги на «уникальные дизайнерские идеи» не окупятся.

Законодательная база

Нормативная база при перепланировке жилых помещений:

Жилищный кодекс РФ;
ФЗ № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»;
Постановления Госстроя № 170 от 27.09.2003 и администрации города;
СанПиН, СНиП, ГОСТ, ТУ;
Строительные нормативы, утвержденные на территориальном уровне.

При отсутствии предварительного согласования перепланировки с компетентными организациями статьей 7.21 Кодекса об административных правонарушениях предусмотрен штраф.

Советы юристов

К советам и консультациям юристов прибегаю при незаконной планировке или отказе в выдаче разрешения.

До заключения сделки перед покупкой квартиры проверять законность планировки на сайте rosreestr.net/proverit-kvartiru.

При выявлении незаконной планировке, например, после вступления в наследство, получите разрешение, выполнив стандартные этапы.

При разногласиях с органами местной власти или БТИ обратитесь за решением отдельных вопросов, если они возникнут. При отказе — основание для обращения в суд ст. 29 ЖК РФ.

К исковому заявлению прикладывают:

Отказ БТИ.
Старый и новый технические паспорта.
Планы квартир соседей выше и ниже этажами.

После назначения судом строительно-технической экспертизы в течение 30 дней придет решение. При отказе – можно обратиться с апелляцией, но если будет доказано изменение несущих стен – никто никогда не согласует перепланировку, даже самый профессиональный юрист.

Заключение

Квартира должна быть уютной, а ее площадь максимально полезной и неважно каким способом этого добиться – грамотным дизайном, обустройством или перепланировкой. В идеальном варианте – сначала разрешение, потом действия. В реальном – наоборот.

Правила перепланировки – безопасность и соответствие санитарным и строительным требованиям, с обязательным соблюдением прав соседей. Мнение о высокой стоимости и длительности получения разрешения до начала работ преувеличено.

Если, все же сначала сделали, а потом подумали, сразу начните оформлять документы на реализованные идеи, чтобы исключить неожиданные ситуации, дополнительные расходы, риски появления угрозы для жизни людей.

Какие работы не требуют письменного разрешения

Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании. Официального согласования не требуют следующие виды работ:

Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;
Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;
Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).

Если же запланированные ремонтные работы затрагивают несущие стены, перекрытия и перегородок, владельцу квартиры необходимо заручиться разрешением городских властей, а после проведения работ ввести инициировать процедуру ввода жилья в эксплуатацию, оформить новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Заключение. Важность легального оформления перепланировки

Иногда для улучшения жилищных условий не требуется смена жилья на более просторное, необходимо лишь внести некоторые корректировки в планировку квартиры. Несмотря на то, что процесс оформления этой процедуры может показаться слишком «муторным», обойтись без этого нельзя, поскольку узаконивание перепланировки отдельной квартиры — гарантия безопасности всех жильцов дома.

Как показывает практика, некоторые собственники предпочитают не обращаться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции. Они самовольно проводят ремонтные работы, затрагивающие архитектуру здания, не уведомляя об этом государственные органы, а затем через суд добиваются признания планировки узаконенной. Такой путь не является противозаконным, однако чреват серьезными рисками как для хозяев квартиры, в которой была осуществлена перепланировка, так и для их соседей.

Игорь Василенко

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Собственник, столкнувшийся с необходимостью внесения кардинальных изменений во внутреннее пространство своей квартиры, непременно задается вопросом – насколько сложно получить разрешение на перепланировку от соответствующих инстанций. Некоторые сложности определенно имеются, однако если следовать предложенной инструкции, владелец квартиры сможет сэкономить время, нервы, и получить разрешение в самые короткие сроки. Итак, приступим…

1. Создание проекта

Для составления проекта, предполагающего значительные изменения, собственнику необходимо обратиться в лицензированную проектную компанию. Проведение незначительных изменений может быть согласовано без проекта, на основании чертежей, составленных по данным техпаспорта или рабочих эскизов. Про то, что можно перепланировать в новостройке мы рассказали здесь.

Предполагается, что по времени данный этап займет у собственника до двух месяцев (с учетом сбора всей необходимой документации). Готовый проект перепланировки должен содержать рабочие чертежи, расчеты и описание тех работ, которые должны быть выполнены при перепланировке квартиры, а также снабжен нормативным обоснованием.

Желательно учитывать следующие рекомендации:

Обращайтесь только в ту проектную компанию, которая занимается конкретно проектированием перепланировки квартир. Организации, работающие над проектированием промышленных объектов – не самый лучший выбор в данном случае;
Постарайтесь выяснить, существует ли в организации собственный проектный отдел, или же она является посредником и предпочитает пользоваться услугами фрилансеров;
Уточните у представителей фирмы, гарантируют ли они в перспективе согласование подготовленного проекта и могут ли сами заняться вопросом согласования.

2. Предоставление проекта перепланировки в городскую администрацию

Структурой, которая согласовывает предложения по перепланировке жилой площади, является отдел городской администрации по строительству и архитектуре. Следует иметь в виду, что для некоторых проектов может потребоваться дополнительная координация с такими органами как:

Отдел государственного пожарного надзора;
Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

3. Повторный осмотр жилплощади после ремонта и ввод жилплощади в эксплуатацию

Как только все ремонтные работы по перепланировке будут выполнены, необходимо провести обмер квартиры (этим занимаются сотрудники БТИ) и ввести объект в эксплуатацию (приемная комиссия из городской администрации).

Представители комиссии (служащие отдела строительства и архитектуры) по заявлению обязаны право выехать на объект для того, чтобы удостовериться в соответствии результатов перепланировки предложенному и утвержденному проекту. Составляется акт ввода квартиры в эксплуатацию, то есть – государственная комиссия подтверждает, что квартира в текущем состоянии пригодна для проживания. Затем, на основании этого акта, разрешения, проекта и проведенных после перепланировки замеров, в БТИ изготавливают новый технический план. Этот документ следует предоставить в Росреестр для регистрации соответствующих модификаций.

На данном этапе могут возникнуть некоторые сложности:

комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию, если результат перепланировки отличается от заявленного проекта;
необходимо ожидать времени приезда комиссии, которое будет назначено после подачи соответствующего заявления.

4. Внесение изменений в сведения ЕГРН

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

«Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение — подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

«Дизайнерский эскиз или план от строителей — этих документов достаточно для одобрения перепланировки»

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

«Согласование не отнимет много времени»

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Комментарии к статье

Никто еще не оставил отзывов, станьте первым!

Подборка самых выгодных предложений от застройщиков Москвы и области!

Перейти

Смотрите полезные советы на

Наш канал «О новостройках» получил премию Joy 2022 от Repa в номинации «Лучшее интервью года»

Смотреть видео вручения

Правила форума

Можно и нужно

Приветствуются комментарии, содержащие полезную, достоверную информацию
Приветствуются любые аргументированные отзывы, высказанные в корректной форме.
Если вы заметили ошибку или неточность – напишите нам об этом. Мы будем вам благодарны за вклад в нашу ежедневную работу по улучшению качества контента нашего портала.

Нельзя

Комментарии, содержащие нецензурную лексику, оскорбления, проявления хамства и разжигание межнациональной розни, неуважительные высказывания в адрес других пользователей форума и/или сотрудников редакции не допускаются к публикации.
То же самое касается малосодержательных комментариев (бессмысленные отзывы).
Запрещено оставлять на форуме любые рекламные объявления (о ремонте, переезде и т.д.), публиковать предложения о продаже квартир (для этого есть специальный раздел).

Спасибо за Ваш комментарий!

После модерации он будет опубликован на сайте

Читайте по теме

Все статьи

Оформление изменений: для чего это нужно

Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой может столкнуться с невозможностью зарегистрировать изменения, и принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные в ходе проведения работ. То есть, его могут вменить в обязанность (коль скоро квартира теперь находится в его собственности) вернуть все в исходное состояние и даже принудить к выплате штрафа. Соответственно, поэтому продать квартиру с незарегистрированной перепланировкой довольно проблематично, и текущий собственник при желании, например, переехать, волей-неволей вынужден решать эту проблему.

Оформление изменений внутренней конфигурации квартиры является необходимостью сразу по нескольким причинам:

Во-первых, получение разрешения на перепланировку требует утвержденного городскими властями проекта. Разрешение, выдаваемое городской администрацией, само по себе является гарантией, что при планировании работ не будут допущены ошибки, которые повлекут за собой угрозу жизни, здоровью, имуществу инициатора перепланировки и соседей (например, разрушение несущих конструкций);

Во-вторых, регистрация изменений в Росреестре позволяет государству иметь актуальную информацию о каждом объекте жилой недвижимости (а количество и площадь каждого помещения является достаточно важными сведениями).

Существует возможность оформить перепланировку, как до фактического проведения работ, так и после их окончания (через суд). Однако дабы избежать возникновения возможных неприятностей лучше придерживаться законной процедуры, о которой будет рассказано ниже.

Изменения в согласовании перепланировок в 2022 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2022 году в этот документ внесли ряд изменений.

✓

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

✓

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

акт сдачи-приемки
договор долевого участия или уступки прав
копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

✓

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

✓

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

✓

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство.

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Сейчас читают

Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Была ли эта статья полезна?

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Как согласовать перепланировку квартиры в 2022 году: пошаговая инструкция

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

заявление
проект перепланировки
правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав.

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Перепланировка и самоизоляция

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Любая техническая документация должна правильно оформляться. При ее разработке за каждый вид изменений кто-то должен нести ответственность, поэтому важно проследить, чтобы организация проставила все нужные подписи и печати.

Условия и перечень органов, которые проводят согласование перепланировки квартир, перечислены в ст. 26 ЖК РФ, где четко указано, что это должны быть органы местного самоуправления. Для процесса согласования заказчику потребуется предоставить следующий перечень документов:

Внимание! Иные документы от заказчика согласовывающий перепланировку орган требовать не вправе, поэтому согласие ТСЖ или соседей при наличии вышеперечисленного пакета документов не нужно.

На страницах Постановления №508 правительства г. Москва в приложении № 1, п.п. 2 и 3 перечислены те мероприятия, которые требуют обязательного составления проектного документа. В нем указано когда необходимости разработки плана проекта не избежать:

В зависимости от типа постройки и местности расположения объекта недвижимости могут быть дополнительные требования и условия, согласно которым местные власти откажутся проводить работы по реорганизации жилья.

Кто делает проектную документацию? Разработкой и выдачей проектной документации, а также ее оформлением занимаются проектные компании и организации, которые получили лицензию на проектирование (СРО). В дальнейшем проект перепланировки подлежит согласованию в официальных инстанциях поселения или города.

Под проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принято понимать документацию, в которой отражается в деталях переоборудование или переустройство помещения на основании ТЗ заказчика от имени проектной организации. Он необходим согласно Постановлению ПМ №840 от 26.12.12 г. при проведении соответствующих работ.

Как выглядит пример проекта для перепланировки квартиры и лист согласования СРО в классическом варианте? В классическом варианте проектного плана содержится:

Проект может разрабатываться самостоятельно при наличии соответствующего опыта и компетенции, но обычно выдается проектными организациями, обладающими необходимым допуском. После личного обращения в такую организацию необходимо представить:

После выдачи бумага действительна и позволяет проводить на законных основаниях запланированные изменения всего год, разрабатывается и выдается, как правило, в течение недели или до 10 рабочих дней. Услуга является платной и ее стоимость определяется ценами той компании, которая занимается разработкой.

Важно! При отсутствии плана перепланировки квартиры подать документацию для согласования в городских или поселочных инстанциях невозможно. Все правила составления, разработки, согласования регулируются Градостроительным и Жилищным Кодексом РФ.

При необходимости разработки проектного плана на перепланировку, следует позаботиться об удобочитаемости документа для чиновников. Чем проще, компактнее и легче расписана вся информация о предстоящих изменениях – тем выше вероятность быстрого положительного одобрения. Указывание дополнительной информации приводит к усложнению бумаг, созданию негативного восприятия.

Даже для каждого конкретного округа Москвы существует своя специфика согласования, что подтверждает необходимость изучения документации, норм и особенностей строительства для определенного населенного пункта или его части.

Тем более разные отделения Жилинспекции отличаются собственными внутренними порядками, что отражается в разном внимании сотрудников организации к определенным пунктам проектного плана. Это требует на этапе создания постоянного корректирования документа.

Как сделать самостоятельно?

При наличии достаточных знаний и навыков проект перепланировки можно разработать самостоятельно. Для этого необходимо точно и полно собрать такую информацию:

Тип всех стен помещения (несущие или нет), их материал и функция.
Влияние внедренных изменений на соседние жилплощади.
Соответствие перепланировки архитектурному стилю здания.

Любой проект в зависимости от проведенных изменений может быть:

Сложным, когда увеличивается площадь жилых или технических помещений за счет устранения стен, переноса межкомнатных перегородок и других действий, а также при наличии у недвижимости особенностей, например деревянных перекрытий.
Простой, подразумевает изменение размера комнат или переноса любых перегородок, которые не сопровождаются образованием дополнительных нагрузок на конструкции дома.

Оглавление с пояснениями

Титул

Является первой страницей документа, отражает его суть и предназначение. Должен содержать следующие данные:

Название документа с точным адресом объекта перепланировки.
Название проектной организации, производившей разработку бумаг.
Номер договора или внутренний номер документа с датой его выдачи.
Должность, ФИО ответственных лиц, как правило, директора организации и инженеров с их подписями и печатью организации.
Поле с реквизитами о согласовании (организация, должность и ФИО ответственного или руководителя) с печатью при подтверждении разрешения.
Город и год оформления.

Проектная компания должна выдавать документ со всеми необходимыми подписями и печатями, расположенными на соответствующих страницах и титульном листе в том числе.

Содержание

На этой странице расположен перечень всех изысканий, заключений, планов, схем и других бумаг, содержащихся в проекте перепланировки жилья. Нумеруется как 1 страница, проставляется номер документа или договора, согласно которому действует организация.

Лист с записью руководителя

Отметка о подтверждении соответствия разработанного документа требованиям стандартов, правил, норм и законов РФ, а также противопожарным, санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям.

Важно! Лист с записью руководителя проекта обязательно заверяется подписью ответственного и печаткой организации.

Пояснительная записка

Введение

Указывается документ, согласно которому инициировалась проектная разработка документации по перепланировке с характеристиками жилья. Приводится общий перечень описательного характера требуемых изменений в планировке квартиры.

Общие данные

Содержится точный адрес объекта реконструкции и список документации, Сводов Правил, Норм, СНиПов, ГОСТов и других законопроектов, на которые опирается проектная организация. Обязательно указывается номер документа и подписывается руководителем и инженером организации.

Архитектурно-строительные решения

Подается в виде технического задания с полным перечнем мероприятий, которые будут проводится в реконструируемом жилье. Указывается адрес недвижимости, ее расположение на этаже здания. Заверяется подписями руководителя, инженера.

Изменения описываются более детально с точным указанием типа и характера в архитектуре и конструкции квартиры, системы электрооборудования, канализации, водоснабжения, вентиляции, отопления. При наличии изменения расположения крупных бытовых приборов, вентиляционных и сантехнических узлов перечисляется новые места установки. Содержатся рекомендации относительно авторского надзора и скрытых работ.

Изменение систем жилья

Описывается изменение следующих систем жилья:

Электрооборудования и способов его подключения, укладки проводки, расположения выключателей, разъединительных коробок и т.п.
Канализации и водопровода включая характер используемых труб, муфт, других материалов, их габаритных размеров и материала.
Вентиляции и отопления с перечислением количества приборов и внесенных изменений в систему.

Требуется подпись ответственного лица.

Договор авторского надзора (акт-обязательство)

Заключается между заказчиком и проектной компанией на выполнение скрытых работ представителями организации. Согласно данной бумаге институт или бюро проектирования производит заверение актов по установке подиумов, шумоизоляции пола, металлоусилению проемов, гидроизоляции. Подписывается заказчиком и руководителем проектной организации, дополнительно заверяется мокрой печатью компании.

Противопожарные действия

Описывается перечень предпринимаемых сотрудниками проектной организации действий, направленных на обеспечение пожарной безопасности. Указываются нормативы и требования, согласно которым данные правила были разработаны.

Перечень условий к проведению общестроительных работ

Перечисляются условия, согласно которым нарушения норм строительства не будет, учитывая особенности всего здания и жилья в том числе. При этом соблюдаются правила безопасности в результате последующей эксплуатации квартиры, например использование тех материалов для перегородок и стяжек, которые создают повышенные нагрузки.

Копия действующего допуска

Обязательно прилагается допуск СРО с мокрой печатью и подписями руководительства проектной организации. Для любой компании, занимающейся разработкой проектов и технической документации для объектов недвижимости жилого фонда поселения или города, обязательно состоять в СРО – Саморегулируемой организации в сфере проектирования.

Справка! Это подтверждает наличие компетенции для проведения соответствующих разработок по реконструкции помещений.

Сколько стоит?

Стоимость перепланировки зависит от нескольких факторов:

Выбранной компании, ее условий и тарификации, объема выполненной работы по составлению плана.
Наличия особенностей у здания, например перекрытия из дерева, нетипичный размер оконных или дверных проемов, пребывание на балансе культурного или исторического наследия города/поселения.
Уровня сложности планируемой реконструкции, объема и качества изменений, например необходимости затрагивания несущих конструкций, изменения геометрии помещений, перенос «мокрых» точек, других коммуникаций и т.п. Это требует предоставления проекта реконструкции в Мосжилинспекцию, что требует дополнительных затрат.
Срочности выполнения и других особых или нестандартных требований.

Все это влияет на базовую стоимость проектной документации, поскольку может занимать много времени и требовать привлечения большого количества специалистов. Для простого изменения без каких-либо кардинальных перестроек с использованием гипсокартона или иных облегченных конструкций перегородок стоимость проекта начинается от 10-15 тыс. руб. более сложные варианты могут вытянуть более 150 тыс. руб.

Кроме этого следует провести согласование в БТИ, получить на руки новые выработанные документы на квартиру с техническим паспортом. Общая сумма за все бумаги БТИ составляет примерно 5 тыс. руб. Последующая выработка новых документов потребует оплаты еще 2 тыс. руб.

Планы и схемы

Схемы и планы для документации проекта перепланировки являются обязательной составляющей частью, поскольку подтверждают не только качественно возможность перепланировки, но и количественно законность и соответствие нормативам, ГОСТам и т.п.

Рисунок до

Рисуется согласно имеющегося в БТИ поэтажного плана, поэтому должен полностью с ним совпадать по инвентаризационным данным.

Может использоваться в некоторых случаях таблица экспликации квартиры с самим планом БТИ? например, при переведении в нежилой фонд.

Демонтажно-монтажная маркировка

С помощью цветной маркировки рисуется расположение до перепланировки зеленым цветом изменяемых объектов: сантехприборов, несущих перегородок, проемов и т.п., а красным – планируемое перемещение их.

Мероприятия после

Без использования обозначения цветами рисуется новая схема в виде плана расположения помещений, прилагается к бумаге новая экспликация, в которой отображается назначение и измененные пощади помещений квартиры.

Указывается установка крупных бытовых приборов только при условии наличия соответствующих отметок в изначальном плане БТИ. Когда получает заказчик акт о завершении реконструкции жилья, сотрудниками БТИ производятся контрольные обмеры, которые вносятся в новые документы от БТИ на квартиру.

Важно! При необходимости в состав проекта включаются дополнительные разделы.

Экспликация полов

Экспликация полов вносится в проект при условии вмешательства в конструкцию полового покрытия. Для каждого помещения в экспликации указан пирог полов – послойная их конструкция. В прилагаемом плане к экспликации указываются границы для разных типов полов. В жилом доме на перекрытия обязательно должна укладываться звукоизоляция, а гидроизоляция требуется для ванной и туалета.

Если производится обычная замена полового покрытия на сходный по типу материал, например вместо доски, ламината укладывается паркет, то реконструкция пола не считается вмешательством в конструкцию, а замена керамической плиткой или настил электроподогрева – считается.

Гидроизоляция

При изменении размеров помещения санузла требуется установка гидроизоляции под половое покрытие.

Данные изменения будут отражаться в актах скрытых работ, указывая при этом понижение пола в помещении или оборудование переливного порожка.

Канализации и водоснабжение

Перемещение схем трубных разводок, что вызвано изменением места расположения сантехнического оборудования, требует отражения в документации проекта. Данный раздел может оформляться отдельно от проекта или включаться в него, содержит чертежи с цветной маркировкой разводки канализационных труб и системы холодного/горячего водоснабжения.

Инженерное оборудование

Отображает схему размещения в квартире отопления, вентиляции и сантехники. Данный раздел в состав проекта включается не всегда, поскольку тесно связан с планом вентиляции и отопления, а также с планом канализации и водоснабжения. Требование его наличия в документации связано с необходимостью подтверждения отсутствия внесения в инженерные системы каких-либо изменений.

Аксонометрия

Данные чертежи используются для большей наглядности трехмерного отображения вентиляционных шахт, трубопроводов водоснабжения и канализации, поэтому производятся в цвете.

Усиление несущих конструкций

В проекте перепланировки присутствует при проведении работ по оборудованию в разгружающих или несущих стенах либо перекрытиях проемов. Также отражают работы по переносу или расширению уже имеющихся проемов этих конструкций. Содержит схему металлоконструкций, параметры проемов, наличие дополнительного усиления.

Справка! Порой проект включает рекомендации по правилам проведения таких работ с указанием детализации узлов, спецификации материалов.

Указания по резке проема и установке металлических профилей

Описываются требования и указания по резке проема, правила безопасности при таких работах, требования к используемому инструменту и материалам. Ответственность за качество проведения данной операции возлагается на проектную организацию, которая должна выделить компетентного сотрудника для авторского надзора и составления акта на скрытые работы. Включаются все операции до оштукатуривания.

Включать ли монтаж ненесущих межкомнатных перегородок из ГКЛ или пеноблоков?

Указывается при наличии типовой схемы перегородок из пеногазобетона и схем устройства несущих каркасных перегородок.

Вентиляция и отопление

В состав проектной документации включается при выполнении в части вентиляции и отопления нестандартных решений. Содержит чертежи и аксонометрию.

Электроснабжение

Чаще всего требуется для квартир, которые находятся в новострое. Для других объектов недвижимости включается в проект при наличии существенных изменений расположения проводки, выключателей, точек расположения светильников, установка оборудования с мощностью более 1 Вт и т.п.

Фотомонтажи

Нужены при проведении фасадных работ для согласования с АПУ района. Согласно с проектным решением производится фотомонтаж до и после производства работ.

Внимание! Согласования и отметки не требуют установки кондиционеров и остекление лоджий.

Теплотехнический расчет

Может также называться расчетом теплоотдачи ограждающих конструкций, проект перепланировки входит в случае проведения с наружными панелями здания строительно-ремонтных работ.

При увеличении дверного проема на лоджию или балкон, устранение подоконного блока или другие изменения способны снизить способность сохранении нормативного уровня температуры в помещении квартиры.

С помощью данного документа необходимо подтвердить отсутствие существенных изменений и гарантию сохранения нормативного температурного режима.

Акустические показатели

Установка новой вентиляционной системы должна соответствовать нормативам по уровню издаваемого шума, что отражается в соответствующем разделе проекта.

Скачать образец проекта перепланировки и переустройства квартиры для согласования